banier wijkengids 2

2.4.12 Collectief particulier opdrachtgeverschap

Het bouwen van woningen door bewoners zelf is al een oud concept (zie de film van Hans Vos  over grachtenpanden). Ook nu zou eigenlijk 30 procent  hun eigen woning willen bouwen. In de praktijk wordt maar 10 procent van de totale woningbouw gerealiseerd door de bewoner zelf.  Daarom  is door het rijk een expertteam Eigen Bouw opgezet, om steden te adviseren en stimuleren om CPO te bevorderen. CPO  is een groep particulieren georganiseerd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk die grond verwerft en zelf als opdrachtgever bepaalt met wie, welke woningen worden ontwikkeld, voor eigen gebruik. Voorbeeldproject CPO: Kluswoningen Katendrecht Rotterdam.

Aandachtspunten CPO:

  1. In de planfase is zo’n 6000 euro nodig nog voor een hypotheek kan worden afgesloten. Subsidie voor starters kan een deel van de oplossing zijn
  2. Als gevolg van loting vallen kavels weg. Kavelproblemen kunnen de vaart uit het project halen
  3. Onderzoek naar kostenbesparingen: 10 tot 40 procent onder de marktwaarde
  4. CPO kan ook bij gestapeld bouwen, maar is ingewikkelder (appartementsrecht)  
  5. Als CPO afhankelijk is van subsidie, moet de gemeente afwegen wat de alternatieven kosten


Het bouwen van woningen door bewoners zelf is al een oud concept. Hans Vos laat dit zien aan de hand van een filmpje over de Amsterdamse grachtenpanden. Ook nu is er nog steeds een grote wens onder bewoners om hun eigen woning te bouwen; maar liefst 30% heeft deze wens. Echter als we kijken naar daadwerkelijke realisatie wordt maar 10% van de totale woningbouw gerealiseerd door de bewoner zelf. Om deze reden is door het rijk een expertteam CPO opgezet, om steden te adviseren en stimuleren om (collectief) particulier opdrachtgeverschap te bevorderen. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) is volgens de definitie: een groep van particulieren georganiseerd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, verwerft grond en bepaalt zelf als opdrachtgever met wie, welke woningen ontwikkeld worden, voor eigen gebruik.

In de procesfase van CPO zitten een aantal belangrijke stappen die cruciaal zijn voor het slagen van het project. Eén daarvan is het managen van de verwachtingen. Niet alleen de verwachtingen van de deelnemers onderling, maar ook de verwachtingen van de deelnemers richting de gemeente. Wees als gemeente duidelijk over wat wel en niet mogelijk is. Het afdekken van risico’s is ook belangrijk. Bijvoorbeeld door een organisatie als achtervang te gebruiken, zoals een ontwikkelaar of corporatie. In het proces is het belangrijk bij CPO dat de kavelkeuze van de bewoners pas gebeurt na de planvorming. Op deze manier staat kwaliteit van het gehele plan voorop. Het proces kan dan ook gezien worden als een zandloper: eerst de gezamenlijke planvorming dat leidt tot één gedeeld plan, daarna de kavelverdeling, en daarna de individuele invulling van de bewoners.

CPO is een bewezen ontwikkelmethode met diverse voordelen. Ten eerste is er meestal een goede prijs/kwaliteitverhouding en ondervinden de bewoners schaalvoordelen door gezamenlijk op te trekken. Deze schaalvoordelen ontstaan vooral door het delen van de architect en het gezamenlijk aanbesteden van het project. Een ander voordeel van CPO is dat het diverse inkomensgroepen aantrekt en bijkomende voordelen zijn een grote betrokkenheid van de woning en woonomgeving, sociale cohesie en vaak ook een grote mate van duurzaamheid in het project. CPO is daarbij geschikt voor diverse groepen mensen, zoals starters, ouderen, klussers, jonge gezinnen.

Motief voor bewoners om aan CPO te doen is de mogelijkheid tot maatwerk en de besparing op de kosten. Ook in maatschappelijke trends is het een passende werkwijze, zoals de tegentrend naar meer samenhang en gemeenschapszin in een globaliserende en individualiserende samenleving. Voor gemeenten is het motief vooral gelegen in het bevorderen van sociale cohesie, hele nieuwe, innovatieve impulsen geven aan de wijk en het op gang houden van de woningproductie.

CPO is niet alleen erg waardevol voor nieuwbouw, maar juist ook in de bestaande bouw. Het kan dienen voor opvullocaties of als start van een herstructureringsproject. Het kan een kans zijn om een wijk te branden en herstructurering te stimuleren.  Als gemeente moet je bij CPO niet alleen als doel hebben om bezit af te stoten, maar je moet een breder doel willen bereiken (wijk in de lift, sociale cohesie etc.)
Denk bijvoorbeeld aan de kluswoningen in Spangen, maar ook in diverse andere (grote) steden.

Reacties van projectleiders:

  • De voorfinanciering van CPO kan soms een probleem opleveren, vooral voor starters. In de planfase is vaak gemiddeld zo’n 6000 euro nodig, nog voordat een hypotheek afgesloten kan worden. Subsidie kan hier een deel van de oplossing zijn.
  • Doordat er in de planfase nog geen kavelkeuze wordt gemaakt, wordt er gezamenlijk gewerkt aan een kwalitatief goed plan. Wel heb je te maken met rangnummers (geloot), dus er zullen altijd gedeelde gevoelens zijn bij bepaalde beslissingen in de planfase (zoals het laten vervallen van een kavel). Kavelproblemen kan de vaart uit het hele project wegnemen.
  • Er is onderzoek gedaan naar de kostenbesparing, en daar kwam naar voren dat het gaat om 10 tot 40% onder marktwaarde.
  • CPO is ook mogelijk als het om gestapeld bouwen gaat, al is het dan iets ingewikkelder biijvoorbeeld omdat je te maken krijgt met appartementsrecht.
  • Is een CPO project erg afhankelijk van subsidie (maw: moet er veel geld bij vanuit de gemeente, omdat bijvoorbeeld de woningen voor erg weinig geld worden verkocht?). Dat is afhankelijk per project. Je moet als gemeente namelijk ook goed afwegen wat alternatieven kosten zijn.