banier wijkengids 2

13.0 Herstructurering en verkoop van sociale huurwoningen


Herstructurering: groot effect op leefbaarheid

Bij herstructurering wordt een deel van de woningvoorraad gesloopt en vervangen door nieuwe woningen. Dit heeft gevolgen voor de bevolkingssamenstelling: het aandeel huishoudens met lage inkomsten neemt af en het aandeel niet-westerse migranten neemt minder snel toe. Herstructurering heeft ook een gunstig effect op de sociale cohesie.
Deze effecten zijn sterker indien huurwoningen worden vervangen door koopwoningen.

Aanpassingen in de woningvoorraad leiden overigens niet tot toename van het aandeel sociale stijgers in de wijk.


Verkoop van sociale huurwoningen

Bezit geeft eigenwaarde, toekomstperspectief en bevordert de verantwoordelijkheid om je eigen huis (en tuin) goed te onderhouden. Dit is een werkzaam bestanddeel voor de wijkenaanpak.

Let wel 1: niet alle mensen die een huis kopen, hebben uiteindelijk geld en vaardigheden om hun bezit te onderhouden.

Let wel 2: huurders die (financieel) niet in staat zijn om hun woning te kopen verplaatsen zich naar andere wijken.


In het rapport Wonen, wijken en interventies uit juni 2011 stelt het SCP de vraag of en in welke mate geconstateerde verbeteringen in de aandachtswijken het gevolg zijn van het krachtwijkenbeleid. Misschien vinden in andere buurten wel vergelijkbare ontwikkelingen plaats. Ook is de vraag in welke mate wijkverbeteringen het gevolg zijn van veranderingen in de bevolkingssamenstelling van de wijk. Deze veranderingen kunnen plaatsvinden omdat de bewoners veranderen, bijvoorbeeld doordat hun sociaaleconomische positie verandert, of doordat bepaalde groepen bewoners hun buurt verlaten en daar andere groepen voor in de plaats komen. En in dat geval is interessant om te weten wat de overwegingen van bewoners zijn om een buurt te verlaten of zich er juist te vestigen.

Met enige nadruk wijzen we erop dat het SCP-onderzoek moet worden beschouwd als nulmeting. Het onderzoek bestrijkt de periode 1999-2008, terwijl de wijkenaanpak feitelijk pas gestart is in 2007-2008. Onder invloed van het GSB werden evenwel in de periode 1999-2008 in veel steden maatregelen genomen die ook nu centraal staan in de wijkenaanpak.
Het SCP onderzocht in dit verband de effecten van:

  • Herstructurering van de woningvoorraad
  • Verkoop van sociale huurwoningen
  •  Aanleg van buurtgroen en
  • Investeringen in sport- en speelvoorzieningen

De vervolgmetingen, waarvan de eerste is gepland in 2015 moeten uitwijzen of deze en andere interventies uit de wijkenaanpak ook op lange termijn effectief blijken.

Herstructurering en de verkoop van sociale huurwoningen hebben als doel om de sociale cohesie te vergroten en de leefbaarheid en veiligheid te verbeteren.

Bij de verkoop van sociale huurwoningen wordt niet de woningvoorraad aangepast, maar alleen de relatie tussen de bewoners en hun woning. Verondersteld wordt dat daardoor eigenaren meer investeren in hun woning en de woonomgeving. Deze maatregel heeft nauwelijks effecten op de bevolkingssamenstelling. Het heeft wél een gunstig effect op de sociale cohesie. Bovendien neemt de verloedering in de wijk af.

Bij zowel de herstructurering als de verkoop van sociale huurwoningen ziet het SCP gunstige effecten in relatie tot de criminaliteit, onveiligheidsbeleving en de tevredenheid van bewoners met de woonomgeving. Het is wel belangrijk om te realiseren dat deze interventies in verschillende typen wijken worden ingezet. Herstructurering vooral in de wat slechtere wijken en verkoop van sociale huurwoningen juist in de wat betere wijken.

Interventies in de openbare ruimte (meer groen en sport- en speelvoorzieningen) zijn gericht op het vergroten van ontmoetingskansen tussen bewoners en via deze weg op het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid. Het effect van deze interventies is moeilijker vast te stellen. Het SCP signaleert dat dergelijke interventies nauwelijks gunstige effecten hebben op de sociale cohesie en de leefbaarheid en veiligheid.
Wel is er een gunstig effect van meer groen op de afname van geweld en diefstallen en is er een minder grote toename van geweld bij de aanwezigheid van een Cruyff Court, Krajicek Playground en/of een Jantje Beton Sprankelplek. Een mogelijke verklaring zou kunnen zijn dat dit soort aanpassingen aan de publieke ruimte niet alleen bewoners aantrekt die een positieve invloed hebben op de leefbaarheid en veiligheid, maar ook personen die zorgen voor een gevoel van onbekendheid bij de bewoners waardoor zij zich onveiliger voelen.

Nulmeting Wonen, wijken en interventies

Het SCP onderzocht in de nulmeting Wonen, wijken en interventies de effecten van herstructurering van de woningvoorraad, verkoop van sociale huurwoningen, aanleg van buurtgroen en investeringen in sport- en speelvoorzieningen over de periode 1999-2008. De nulmeting mag niet worden gebruikt om de effecten van de wijkenaanpak vast te stellen; deze is immers pas in 2007-2008 gestart. Bovendien gaat het om het effect van afzonderlijke maatregelen. Uit de vervolgmetingen moet blijken wat het effect is als een samenhangend pakket aan maatregelen wordt genomen zoals beschreven in de wijkactieplannen. 

Effect interventie

Algemene ingreep woningvoorraad

Specifieke ingreep woningvoorraad

Verkoop sociale huur

Uitbreiding groen

Aanleg sport- en spel

Sociale cohesie

GUNSTIG

GUNSTIG

GUNSTIG

ONGUNSTIG

ONGUNSTIG

Geweldscriminaliteit

GUNSTIG

GUNSTIG

GUNSTIG

GUNSTIG

GUNSTIG

Diefstalcriminaliteit

GUNSTIG

GUNSTIG

GUNSTIG

GUNSTIG

ONGUNSTIG

Verloedering

ONGUNSTIG

GEEN

GUNSTIG

ONGUNSTIG

ONGUNSTIG

% Voelt zich wel eens onveilig

GUNSTIG

GUNSTIG

GUNSTIG

ONGUNSTIG

ONGUNSTIG

% Tevreden met woonomgeving

GUNSTIG

GUNSTIG

GUNSTIG

ONGUNSTIG

GUNSTIG

In sommige steden bestaat er vrees dat sloop nadelig is voor reguliere woningzoekenden: Bewoners die als gevolg van sloop in hun wijk moeten verhuizen, komen door urgentie eerder in aanmerking voor een andere sociale huurwoning. Het aantal bewoners met urgentie is echter beperkt. Het onderzoek Verdringing of absorptie laat zien dat er nauwelijks sprake is van verdringing van reguliere woningzoekenden. De kansen voor reguliere woningzoekenden om een goedkope sociale huurwoning te vinden, zijn de laatste jaren wel afgenomen, maar dat heeft andere oorzaken. Onderzoeker Kleinhans: “De woningmarkt zit op slot, er komen steeds minder sociale huurwoningen vrij. Huurders stappen door het economische klimaat niet zo snel over naar een koopwoning. Bovendien neemt de nieuwbouw van woningen af. Tegelijkertijd neemt de vraag naar sociale huurwoningen toe, bijvoorbeeld omdat mensen hun baan verliezen of voor een goedkope koopwoning geen hypotheek kunnen krijgen.”
Het rapport maakt deel uit van het onderzoek ‘Wijkaanpak, concentratie en verplaatsing’ over de effecten van herstructurering voor andere wijken en mogelijke waterbedeffecten. Het eindrapport van het gehele onderzoek ´Wijkaanpak, concentratie en verplaatsing´ wordt naar verwachting in februari 2012 gepresenteerd.