Voor corporaties

In samenwerking met deelnemende woningcorporaties ontwikkelt Platform31 verduurzamingsconcepten voor hoogbouwflats. Het project spitst zich toe op drie onderdelen: bewonersparticipatie, de mogelijkheid om in sprongen te verduurzamen en het toepassen van prestatief aanbesteden, technisch financiële mogelijkheden en prestatief aanbesteden.

1. Bewonersparticipatie

Groot onderhoud betekent ingrijpende bouwwerkzaamheden bij mensen achter de voordeur. Eventueel is er daarnaast nog sprake van een huurverhoging. De communicatie met bewoners is dan ook een cruciaal onderdeel van grootonderhoud. Mits goed doordacht uitgevoerd levert bewonerscommunicatie veel op. De ervaring leert dat dit veel energie en tijd kost. Aan de andere kant, een eerste hoogbouwcomplex goed aanpakken stelt een voorbeeld voor andere complexen.
De vraag is wat het doel is van goede bewonersparticipatie. Een optimale situatie ontstaat wanneer bewoners niet alleen meegaan in de aanpassingen maar ook duurzamer in hun gedrag, en daarmee verbruik, worden. Echter, een coöperatieve houding waarbij een bewoner zich gehoord voelt en een positieve houding heeft is sowieso al een beter werkbare situatie. Dit onderdeel is erop gericht om een situatie te creëren waarin bewoners en corporatie elkaar verstaan en daarmee het grootonderhoud een succes laten worden.

Dit proces begint met het in beeld brengen van de eigen casus. Platform31 helpt de deelnemers om een plan van aanpak op te stellen om draagvlak te creëren onder de bewoners. Hiervoor organiseren we interactieve sessies waarbij de deelnemers samen met experts ingaan op effectief, constant en goed doordacht communiceren. Veelal blijkt dat bewoners niet voldoende (frequent) of goed doordacht geïnformeerd worden. We willen voorkomen dat er onnodig zeer ontstaat waardoor in een extreem geval een project na een lange voorbereidingstijd in verband met de 70% regel niet door kan gaan.

Op dit onderdeel wil Platform31 een modelaanpak ontwikkelen aangevuld met ervaringsverhalen. De aanpak baseren we op de ervaring van de deelnemers en bestaande informatie. Een modelaanpak kan dienen als onderlegger voor maatwerk. Ieder gebouw is immers anders en vraagt om het opnieuw doordenken van de te nemen stappen, de keuze voor communicatiekanalen en het trainen van de betrokken medewerkers. De modelaanpak gaat in op de te nemen stappen in iedere fase van het grootonderhoud. Wat zijn cruciale momenten? Wat zijn sterktes en zwaktes van het inzetten van communicatiekanalen? Wat zijn zoal reacties op de verschillende boodschappen die je wilt overbrengen? Welke partijen kunnen worden betrokken? Hoeveel FTE is indicatief benodigd? Dit soort vragen willen we terug laten komen in de aanpak.

2. Technisch financiële mogelijkheden

Waar het verduurzamingsvraagstuk een aantal jaar geleden nog weinig aandacht kreeg staat het onderwerp nu hoog op de agenda. De kennis en ervaring over technische financiële mogelijkheden moeten in dit verband dan ook nog grotendeels ontwikkeld en bijgespijkerd worden. Het doel van dit onderdeel is om voor de deelnemende corporaties deze mogelijkheden in beeld te brengen en te verwerken in handzame documenten en tools. Denk daar bij aan bijvoorbeeld rekenmodellen in Excel of een gevisualiseerd overzicht van afwegingen bij verschillende scenario’s.

We helpen de corporaties een aantal modulaire (no-regret) scenario’s in concept op te stellen, beredeneerd vanuit de trias energetica (schil, installaties, opwekking). We streven naar de hoogst haalbare variant in de vorm van CO2 neutraal. Om daar te komen kijken we ook naar label B, label A en Nul op de Meter. Vervolgens is het mogelijk om vanuit het strategisch voorraadbeleid van de corporatie en de wensen van de huurders het meest gewenste scenario te kiezen.

We gaan in op vragen als: Kunnen we onze wens wel betalen? Wat is het rendement? Hoe ziet de businesscase eruit voor label B en hoe voor energie neutraal? Maken we de sprong in één of in twee keer? Is het mogelijk nog 25 jaar of 40 jaar door te exploiteren? Daarnaast verbreden we de blik van duurzaamheid naar de verbeteringen in wooncomfort en maken we alvast een kleine doorkijk naar circulair bouwen. Aan de hand van deze aspecten is een corporatie in staat een weloverwogen keuze te maken in de doorexploitatie van zijn bezit.

3. Prestatief aanbesteden

De uitkomsten van de onderdelen bewonersparticipatie en technisch financiële mogelijkheden komen samen in het daadwerkelijk uitvoeren van de plannen. Een belangrijke stap hierin is de aanbesteding. Platform31 kiest hierbij voor prestatief aanbesteden met als doel om innovatieve inschrijvingen uit de markt te ontvangen.

Aan de hand van de minimale en maximale vereisten van de corporatie wordt een opdracht geformuleerd die in de markt uitgezet kan worden. Waaraan moet de minimale opgave voldoen? Hoe is dat te beoordelen? Welke aspecten zijn relevant? Waarop moet garantie worden verleend? Hoe valt dit samen met huurderscommunicatie? Wat is belangrijk met betrekking tot planning, kosten, meer & minderwerk. Samen met de medewerkers van de betrokken afdelingen gaan we met dit soort vragen aan de slag.

Het daadwerkelijke aanbesteden en gunnen van de opdracht is de verantwoordelijkheid van de deelnemende corporaties. Platform31 kan meedenken maar niet beslissen.

In overleg met de deelnemende corporaties delen we de plannen die zijn ingebracht tijdens de aanbesteding met als doel niet-deelnemende woningcorporaties te inspireren. Het benoemen van concurrentiegevoelige informatie is helaas niet mogelijk maar de basis; ideeën, producten en aanbestedingsprocedure maken we graag transparant. Platform31 loopt mee in het uitvoeringstraject (indien dat 2018 is) om eventueel de puntjes op de i te kunnen zetten of wijzigingen in wet-regelgeving in de verstrekte tools en/of documenten te verwerken. 

Doet u mee?

Platform31 en de Stroomversnelling zoeken woningcorporaties die het verduurzamen van hoogbouw willen combineren met de ontwikkeling van concepten voor de hele sector. Doet u mee? Klik hier voor meer informatie.

Lewis Eloit Flat Ommoord (35)