Businesscase

Verplaatsbare woningen op tijdelijke locaties zijn interessant, maar voor verhuurders (corporatie/belegger) alleen haalbaar bij een sluitende business case. Hierbij zijn op hoofdlijnen de volgende zaken van invloed:

  • Plan- en proceskosten
  • Kosten grond(zaken)
  • Investeringskosten woning
  • Aan- en afsluitkosten woning
  • Transport- en verplaatsingskosten woning
  • Kosten verhuur woning

Deze kosten moeten in balans staan met de (financiële/maatschappelijke) opbrengsten – binnen de mogelijke exploitatietermijn – om tot een sluitende business case te komen.

Uiteraard zijn alle bovenstaande kostenposten te beïnvloeden. De aanschafkosten van kleine woonunits bijvoorbeeld lopen enorm uiteen, in de meeste gevallen variërend tussen ongeveer 30.000 euro tot 80.000 euro exclusief btw. Ook transport- en verplaatsingskosten verschillen enorm, van een paar honderd tot een paar duizend euro.
Aan- en afsluitkosten voor nutsvoorzieningen variëren per gemeente. Deze kosten zijn eventueel te voorkomen met autarkische woningen. Autarkische woningen hebben bovendien als voordeel dat meer locaties in aanmerking komen, omdat er geen kabels en leidingen in de grond hoeven te liggen. Lees ook het deelverslag Autarkisch Wonen en Water door Jurgen van der Ploeg (Tiny T.I.M.) en Rob Ververs (Waternet)

Of er kosten met de eventuele verhuur van de woning gemoeid gaan is afhankelijk van het huurcontract. In sommige gevallen is een verhuisvergoeding verplicht (5.910 euro in 2017). Bij het nieuwe huurcontract voor bepaalde tijd tot twee jaar voor zelfstandige woningen hoeft de verhuurder geen verhuisvergoeding te betalen. Daarmee is dit contract, met bijbehorende aandachtspunten en randvoorwaarden, een interessant middel om tijdelijke bewoning te faciliteren (Lees meer onder het kopje Tijdelijke verhuur).

Grondabonnement

Ook van grote invloed op de business case is de exploitatietermijn. Hoe lang kan een woning op dezelfde plek blijven staan en bewoond worden?

Het grondabonnement kan een waardevol instrument zijn om te zorgen voor een langere exploitatieperiode van de ‘tijdelijke’ woning. In Leiden sloot woningcorporatie Ons Doel met de gemeente een soortgelijke overeenkomst voor 16 woonmodules van Finch Buildings. Op basis van dit grondabonnement mogen de modules gegarandeerd 20 jaar lang binnen de gemeente geëxploiteerd worden, op drie verschillende locaties. De eerste locatie is voor tien jaar beschikbaar gesteld. De volgende locatie is nog niet bekend, maar zal t.z.t worden aangewezen (mocht de gemeente deze belofte niet waar kunnen maken zal zij de corporatie financieel compenseren). Naast afspraken over de exploitatieperiode en het aantal verplaatsingen hebben de gemeente en de corporatie afspraken gemaakt over de randvoorwaarden waaraan de locaties moeten voldoen, wie welke kosten en risico’s op zich neemt en hoe de grond na gebruik weer moet worden opgeleverd. Voor een overzicht hiervan, zie ook verslag deelsessie / de presentatie van Christoffel Klap tijdens het congres op 3 oktober 2017.

De inhoud van een grondabonnement is niet vastomlijnd. Grondeigenaren en gebruikers van de grond kunnen voor elk grondabonnement zelf afspraken maken die passen bij de lokale context en maatschappelijke behoeften. Dat kunnen dus ook financiële afspraken zijn voor het geval er toch geen locatie beschikbaar komt binnen de afgesproken exploitatieperiode.

Klein wonen