Hypotheekrecht en OZB

Roerend of onroerend goed

Met betrekking tot hypotheekrecht en onroerende zaak belasting is de vraag van belang of een tiny house roerend goed of onroerend goed is. Volgens het Nederlandse Burgelijk Wetboek gaat het bij onroerend goed om ‘gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.’ Jurisprudentie maakt duidelijk dat het hierbij om de intentie of bedoeling gaat dat het gebouw duurzaam ter plaatse blijft en niet om het feit of de technische mogelijkheid bestaat dat het gebouw (gemakkelijk) verplaatst kan worden. Wat we precies moeten verstaan onder ‘duurzaam verenigd’ is weliswaar nog een vraag (is een tijdelijke periode van 10 jaar duurzaam?).

Hypotheekverstrekking voor een tiny house

Een tiny house dat met een permanente intentie is neergezet is op basis van bovenstaande definitie in elk geval een onroerende zaak. Niettemin zijn in de praktijk niet alle banken bereid een hypotheek te verstrekken voor een permanent tiny house. Onbekendheid met het fenomeen en de bijbehorende onzekerheid over de waardeontwikkeling spelen hierbij onder meer een rol. Financiering blijft dus maatwerk.
In Hurdegaryp heeft de Rabobank gezorgd voor de hypotheekverstrekking van vijf tiny houses aan het Lytse Hûskes Strjitte. Tijdens de opening van de huisjes op 12 juni 2017 vertelde Kor Bolhuis over de betrokkenheid van de Rabobank bij het project en gaf enkele belangrijke noties of aanbevelingen mee met het oog op bredere navolging:

  1. Een tiny house is een volwaardig huis. “Het staat niet op wielen, het hangt niet, het drijft niet…. Het is aard- en nagelvast, dus een huis.” Accepteer dus ook dat het een huis is en benader het als een huis.
  2. Kies (in een permanente situatie) voor eigen grond en niet voor erfpacht. Eigen grond maakt het voor financiers en voor bewoners een stuk makkelijker.
  3. Zoek de samenwerking op! Als gemeente, projectontwikkelaar, notaris, bank en bewoner. Een tiny house is vooralsnog niet standaard, dus kijk met elkaar uit naar oplossingen. “Dat is in dit project heel goed gelukt!”

Lees ook het volledige verslag van de opening van het Lytse Hûskes Strjitte door Annelies van der Nagel.

Onroerende-zaakbelasting

Op het moment dat de kleine woningen als onroerend goed worden aangemerkt, kan de gemeente ook onroerende-zaakbelasting innen aan woningeigenaren. Dit gebeurt bijvoorbeeld ook in Leiden, waar woningcorporatie Ons Doel aan de Sumatrastraat 16 verplaatsbare woonmodules van Finch Buildings heeft laten plaatsen voor een periode van 10 jaar. Na 10 jaar zullen de modules een andere plek toegewezen krijgen in de gemeente (risico bij gemeente).

Het bepalen van de hoogte van de OZB was een ander vraagstuk. Wat is de WOZ-waarde van een tijdelijke woonunit? Ons Doel en de gemeente zijn overeen gekomen om de WOZ-waarde te baseren op de investeringskosten van de modules. Die bedragen ongeveer 80.000 euro.

Zie ook de presentaties van de manifestatie Klein wonen, grootse blik.

Klein wonen