banier arbeidsmigranten plus witregel

Huisvesting arbeidsmigranten: een haalbare business case?

Huisvesting van arbeidsmigranten is een urgent vraagstuk. Toch komen er nog steeds weinig projecten van de grond. In dit artikel richten we ons op het vraagstuk waar veel agrarische ondernemers mee kampen: Hoe zorg ik voor goede en voldoende huisvesting voor mijn tijdelijke werknemers tegen bedrijfseconomisch verantwoorde kosten? Tegelijk komt de vraag aan de orde waarom er zo weinig projecten daadwerkelijk van de grond komen?

Auteurs: Martijn Ubink (Platform31) en Jan Winsemius (Bureau Middelkoop)

Dit artikel is een van de uitkomsten van de eerste Experimentronde huisvesting arbeidsmigranten. Het artikel is verschenen in Service-Magazine, Real Estate Management & Development, nr. 2, jaargang 21, maart 2014, pp. 23-25


1. Inleiding

Veel agrarische ondernemers werken met arbeidsmigranten die verschillende jaren achter elkaar terugkomen. Hierdoor is sprake van korte inwerkperiodes en zijn de medewerkers gewend aan de werkwijze binnen het bedrijf. Het is vanuit het perspectief van de agrarische ondernemers dan ook cruciaal om te waarborgen dat de arbeidsmigranten terug willen blijven komen. Goede huisvesting tegen lage kosten is hiervoor een belangrijke randvoorwaarde. In samenwerking met het Pools Overlegplatform in Nederland is een programma van eisen opgesteld, op basis waarvan verschillende vormen van huisvesting zijn geanalyseerd. In dit artikel wordt gekeken naar zowel de financiële haalbaarheid van verschillende alternatieven als de beslissingen die veel ondernemers met betrekking tot het huisvesten van arbeidsmigranten maken.

2. Vormen van huisvesting

In dit artikel worden drie vormen van huisvesting onderscheiden:

  • Permanente nieuwbouw
    In deze variant worden reguliere rijwoningen gerealiseerd die tijdelijk door arbeidsmigranten worden gebruikt, en later op de markt als gewone woningen worden verkocht. Bepalende factor is dat de woningen voorzien moeten zijn van individuele kamers/studio’s met een algemene ruimte en keuken, maar dat de woning uiteindelijk wél verkoopbaar moet zijn op de reguliere woningmarkt.

  • Tijdelijke nieuwbouw
    Indien voorzien wordt dat de vraag tijdelijk is, of indien slechts tijdelijk een oplossing gevonden moet worden, is permanente bouw niet voor de hand liggend. In dat geval kan tijdelijke bouw een interessant alternatief vormen. Met name in woningmarktgebieden waar op termijn geen markt voor toevoeging van permanente woningen wordt voorzien, kan deze variant uitkomst beiden. Een ander belangrijk voordeel van de tijdelijkheid is de verplaatsbaarheid; hiermee ontstaat een flexibelere invulling waarbij de locatie door de jaren heen kan veranderen.

  • Bestaande woningen Een derde alternatief is het opkopen of huren van bestaande woningen. Hierbij is gekeken naar woningen die lijken op de nieuwbouwreferenties. In de praktijk is de beschikbaarheid van dergelijke woningen in de meeste lokale woningmarkten beperkt. Het merendeel van het reguliere woningaanbod heeft immers een kleiner gebruiksoppervlak dan wenselijk. Dat betekent dat de woningen relatief weinig en naar verhouding ook kleine slaapkamers hebben, waar één in plaats van twee bewoners kunnen slapen. Ook hebben veel bestaande woningen door het intensieve gebruik hogere energie- en onderhoudskosten dan bij regulier gebruik. Tot slot zal aan het einde van de verhuurperiode een relatief grote herinvestering noodzakelijk zijn om de woning weer als reguliere woning op de markt te zetten.

3. Financiële haalbaarheid

Het geformuleerde programma van eisen voor de huisvesting van arbeidsmigranten komt in nieuwbouw neer op een vrij reguliere rijwoning met vier tweepersoons slaapkamers en een algemene ruimte met gemeenschappelijke keuken. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 160 vierkante meter en is daarmee duidelijk een slag groter dan het nieuwbouwprogramma voor de reguliere woningbouw. Het verschil met een standaard woning is dat elke slaapkamer een eigen badkamer heeft en een kleine pantry. De woningen zijn vrij eenvoudig geschikt te maken om op de reguliere markt te verkopen.

Permanente nieuwbouw
In een onderzoek dat Platform31 in samenwerking met enkele agrarische ondernemers heeft gedaan naar verschillende huisvestingsvarianten voor tijdelijke werknemers zijn allerlei mogelijkheden voor dergelijke woningen de revue gepasseerd. Een concreet aanbod had stichtingskosten van circa € 170.000,- inclusief BTW waarbij in dat bedrag is uitgegaan van een kavelprijs van € 40.000,-. Bij de bouwkosten is uitgegaan van systeembouw.

In de markt heerst vaak het idee dat op deze basis het realiseren van huurwoningen zeer lucratief kan zijn. De werkgever rekent met een huisvestingsvergoeding die direct wordt ingezet om de huisvesting te organiseren. Die vergoeding was in het onderzochte geval ongeveer € 55,- per werknemer per week. Bij acht bewoners betekent dat een mogelijke maandhuur van ongeveer € 1.900,- voor een rijwoning. Dat bedrag is beduidend hoger dan bedragen die in de reguliere huur worden gehaald, zodat het idee is dat hier een goed rendement te halen is. De huisvestingsvergoeding moet echter niet alleen de huur dekken, maar ook de energiekosten, schoonmaakkosten en de hogere onderhoudskosten in verband met het intensieve gebruik. Daarbij is de woning gemeubileerd, waarvoor eveneens kosten in rekening moeten worden gebracht.

Wanneer die kosten worden meegenomen in het budget is het nog steeds goed mogelijk binnen een grensbedrag van € 55,- per bewoner per week nieuwbouw te realiseren. Bij het uitgangspunt van een exploitatieperiode van vijftien jaar, waarna de woning wordt verkocht, geeft het bedrag van € 55,- per bewoner per week een netto contante waarde van ongeveer € 187.500,-. Dat betekent dat de permanente nieuwbouw met een investering van € 170.000,- ruim haalbaar is.

Tijdelijke nieuwbouw
Een tijdelijke variant van tien tot vijftien jaar is een interessant alternatief. De stichtingskosten zijn beduidend lager. Daar staat tegenover dat het  gebouw in de periode van vijftien jaar grotendeels moet worden afgeschreven. Sterk bepalend voor het rendement van de tijdelijke huisvesting is de kwaliteit die bij aanvang wordt gekozen. Bij nieuwbouw van tijdelijke huisvesting zullen de kosten liggen tussen de € 15.000,- en € 17.500,- per werknemer. In de praktijk worden echter juist mogelijkheden benut om tegen lage prijzen tijdelijke units aan te schaffen.

Eigen onderzoek onder kwekers laat zien dat er mogelijkheden zijn om voor ongeveer € 5.000,- per stuk gebruikte units aan te schaffen. Het gewenste kwaliteitsniveau is hiermee volledig bepalend voor de financiële haalbaarheid. Indien er wordt gerekend met reguliere grondkosten, is deze tijdelijke variant moeilijk te realiseren. Daar staat het andere uiterste tegenover, waarbij de tijdelijke huisvesting wordt gerealiseerd op het eigen erf van de agrarische ondernemer. In dat geval vallen de grondkosten helemaal weg, waardoor wel sprake is van een rendement dat in de reguliere bouw nooit te halen is.

Bestaande woningen
De berekening voor een oplossing in de bestaande bouw komt sterk overeen met de nieuwbouwvariant. Het belangrijkste verschil is dat de nieuwbouwvariant optimaal is afgestemd op het gewenste programma. Dat betekent dat de plattegrond geschikt is gemaakt voor de dubbele bewoning van de vier kamers, met een algemene ruimte. Woningen in de bestaande markt zijn minder geschikt. Het probleem is dat het grootste deel van het eenvoudige woningaanbod beduidend kleiner is dan de 160 vierkante meter van de basiswoning. De slaapkamers zijn kleiner en de plattegrond is minder geschikt om op de begane grond een algemene ruimte en een slaapkamer te realiseren. Dat betekent dat bij vergelijkbare aanschafprijzen sprake is van minder bewoners, wat resulteert in lagere huuropbrengsten. Daar komt bij dat de woningen sneller gebreken zullen vertonen en vragen om een extra initiële investering om ze geschikt te maken voor het gewenste gebruik.


Resumerend

Permanente bouw

Tijdelijke bouw

Bestaande bouw

Exploitatieduur

vijftien jaar
(vervolgens verkoop)

vijftien jaar

vijftien jaar

Huur per persoon
per week

€ 55,-

€ 55,-

€ 55,-

Gas – licht – elektra
per jaar

€ 3.000,-

€ 3.600,-

€ 4.500,-

Onderhoud/ beheer/
overige lasten per jaar

€ 1.000,-

€ 750,-

€ 1.250,-

Kostenstijging

2%

2%

2%

Opbrengstenstijging

2%

2%

2%

Waardestijging
verkoop

0%

-2,5%

0%

Stichtingskosten / investering

€ 175.000,-
(acht bewoners)

€ 110.000,-
(acht bewoners)

€ 180.000,-
(zes bewoners)

Netto contante waarde

€ 13.500,-

€ 17.500,-
(ex restwaarde)

- € 36.500,-


Financieel is bij bovenstaande uitgangspunten vooral nieuwbouw en tijdelijke nieuwbouw lucratief. Het probleem van de bestaande bouw is dat bij prijzen die vergelijkbaar zijn met de nieuwbouw minder mensen kunnen worden gehuisvest. In de nieuwbouw is nog een optimalisatie van het rendement haalbaar door een hogere bezettingsgraad die zou kunnen worden gehaald wanneer verschillende agrariërs, met verschillende werkseizoenen, het gebruik optimaal op elkaar afstemmen. Bij tijdelijke woningen bij het eigen bedrijf is deze optimalisatie niet mogelijk, omdat er grenzen zijn aan de periode dat dergelijke units op eigen terrein bewoond mogen zijn. De mogelijkheden van bestaande bouw kunnen sterk verbeteren wanneer op de lokale markt geschikt aanbod voorhanden is.

De financiële analyse alleen is niet doorslaggevend in de afweging van de agrarische ondernemers. Het is ook belangrijk om goed naar de risico’s te kijken. Het grote voordeel van het huren van woningen in de bestaande markt is dat sprake kan zijn van een regulier huurcontract dat maandelijks opzegbaar is. Hiermee waarborgen de agrariërs de flexibiliteit in hun bedrijfsvoering doordat zij geen langjarige huurovereenkomsten of afnamegaranties af hoeven te geven. Bij tijdelijke en permanente nieuwbouwprojecten is sprake van een meerjarige financiering bij eigen ontwikkeling, of meerjarige verplichtingen wanneer een contract met bijvoorbeeld een ontwikkelaar wordt aangegaan. Veel banken, ontwikkelaars en beleggers vragen een onderliggend huurcontract van tien tot vijftien jaar. Vanuit de agrarische ondernemers geredeneerd neemt hiermee het risico in hun bedrijfsvoering aanzienlijk toe. Veel ondernemers zijn op dit moment niet in staat om voor dergelijke termijnen afnamegaranties af te geven. Door dit collectief te organiseren, kan het risico wel aanzienlijk worden gereduceerd. Als bijvoorbeeld het risico wordt gedeeld door meerdere ondernemers, of indien een uitzendorganisatie bereid is om tijdelijk leegstaande units te huren, kan het risico aanzienlijk beperkt worden.

4. Afwegingskader: theorie versus praktijk

Op basis van de financiële analyse is het realiseren van zowel permanente als tijdelijke woningen voor arbeidsmigranten, volgens het opgestelde programma van eisen, realistisch en haalbaar. Er ligt voor het realiseren van permanente nieuwbouw in deze tijd vooral een kans om te ontwikkelen op locaties die bestemd zijn voor de reguliere stads- of dorpsuitbreiding. Vooruitlopend op deze ontwikkeling kan reeds een invulling voor alternatieve doelgroepen worden gevonden. Op basis van de vergelijking van varianten lijkt het financieel minder aantrekkelijk om bestaande woningen te verwerven, door het beperkte vloeroppervlak en de hogere transformatiekosten. Daarbij zijn ook de energielasten hoger, waardoor bestaande woningen ook qua exploitatielasten ongunstiger scoren. Huren van bestaande woningen is een interessant alternatief, waarbij de nadelen echter in veel gevallen gecompenseerd zullen moeten worden in de te betalen huurprijs.

In de praktijk zien we echter dat bij veel ondernemers de belangrijkste afweging niet het financiële saldo van de huisvestingskosten is. Met name de mogelijke bezwaren vanuit de omgeving spelen een belangrijke rol bij veel initiatieven. Dit risico is veel groter bij permanente nieuwbouw, omdat hier een meerjarige financiële verplichting is aangegaan. De financiële consequenties zijn groot als sprake is van een situatie waarbij de woning niet meer voor de arbeidsmigranten kan worden gebruikt. Dit probleem speelt bij tijdelijke huisvestingsoplossingen op het eigen bedrijf niet.

Het voordeel van die eigen locatie is dat er beperkt risico is dat de omgeving bezwaar heeft en de grondkosten wegvallen. Door dit laatste is dit uiteindelijk financieel de meest gunstigste variant. Doorslaggevend daarbij is de inschatting dat het mogelijk is tegen zeer gunstige prijzen (gebruikte) logiesunits te verwerven. Bovendien zijn de werknemers dicht bij het werk gehuisvest, waardoor er geen transportkosten zijn en het beheer en toezicht gemakkelijker kan worden vormgegeven.


Ook bij het huren van individuele woningen in dorpen of kernen is het risico op bezwaren aanzienlijk kleiner omdat geen sprake is van een clustering van arbeidsmigranten. Gecombineerd met de bedrijfsrisico’s die samenhangen met het aangaan van een langlopende verplichting bij nieuwbouw van minimaal tien tot vijftien jaar, zien we in de praktijk vooral andere alternatieven tot stand komen. Door het huren van bestaande woningen en huisvesting op het eigen erf wordt de huisvestingsopgave grotendeels ingevuld. Wel betreft dit voornamelijk de onderkant van de markt en zoekt iedere ondernemer voor zichzelf elke keer een oplossing. Deze oplossing moet in de praktijk bovendien veelal binnen de mazen van de wet worden gevonden, omdat veel bestemmingsplannen hier nog niet op zijn ingericht. Enkele gemeenten geven een vrijstelling voor kamperen bij de boer, ook al weten ze dat de seizoenarbeiders niet komen om te kamperen. Andere gemeenten geven een vrijstelling voor een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan, of nemen een tijdelijk gedoogbesluit. Structurele oplossingen binnen het bestemmingsplan zijn noodzakelijk om deze vormen te formaliseren, waardoor ook het toezicht en registratie kan worden vergemakkelijkt. 

De grote vraag blijft echter of een gezamenlijk initiatief buiten het eigen erf niet tot meer en beter aanbod zou kunnen leiden. Voorlopig zijn er echter vanuit de individuele ondernemer geredeneerd nog te veel obstakels om dit in de praktijk te kunnen toetsen.


Afhankelijk van de gemeente mogen dergelijke woningen niet het hele jaar bewoond worden, maar slechts 6 tot 10 maanden.





Tweets arbeidsmigranten