Contact

Woonbron
Arne Steeneken
asteeneken@woonbron.nl
06 13 96 19 30

Projectpartner
New Horizon

Download

Platform31 bundelt de praktijkvoorbeelden in een overzichtelijke publicatie:

Praktijkvoorbeelden van circulair bouwen/slopen/renoveren

(Pdf, 2,2 MB)

Circulaire sloop 600 corporatiewoningen

Woonbron laat voor ten minste drie jaar al haar ‘sloopprojecten’ op circulaire wijze uitvoeren door New Horizon, waaronder de sloop van 64 portiekwoningen aan de Colijnstraat in Dordrecht. In totaal worden circa 600 woningen circulair gesloopt, of beter gezegd: ontmanteld.

Waarom circulair?

Duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen staan bij Woonbron hoog in het vaandel. En dus ook in sloop- en nieuwbouwprojecten. Hoogwaardig hergebruik van materiaal heeft volgens Woonbron de toekomst. Het optimaliseren van sloopprojecten is dan een logische stap.

De komende jaren heeft Woonbron een sloopopgave van ongeveer 600 eenheden in de planning. Een behoorlijke uitdaging, zeker als je dit op optimale én duurzame wijze wilt uitvoeren. Belangrijke vraag die Woonbron hierbij stelt is: “Hoe kunnen we onze sloopopgave inzetten op zo’n manier dat de kosten worden gereduceerd, de risico’s worden geminimaliseerd én meer duurzaamheid wordt gecreëerd?” Een vraagstuk dat bij een groot aantal partijen in Nederland voorligt.

Woonbron heeft het antwoord daarop gevonden in de aanpak van New Horizon, ‘hoofdaannemer van de ontmanteling’. New Horizon ziet de bestaande voorraad als grondstoffenbron. New Horizon sloopt geen gebouwen, maar ontmantelt gebouwen met behoud van de waarde van materialen: Urban Mining. Het mooie van deze aanpak volgens Woonbron is dat het economisch interessant is en bijdraagt aan meer duurzaamheid. Dus waar duurzaamheid voorheen extra geld kostte, zorgt het nu voor een win-win situatie.

Hoe werkt circulair slopen?

Bij traditionele sloop vindt waardevernietiging plaats. Veel materialen worden als afval afgevoerd. Hooguit een deel wordt gerecycled. Als opdrachtgever voor de sloop betaal je voor de sloopwerkzaamheden, ongeacht de waarde die de restmaterialen vertegenwoordigen. Vreemd, omdat het besef dat sommige af te voeren materialen waarde hebben er wel is. Niet voor niets worden slooplocaties bewaakt tegen koperroof. Niet alleen koper heeft waarde, ook staal, kabelgoten, bakstenen. Zelfs het cement dat je uit beton kunt halen. Het oogsten van materialen uit ‘te ontmantelen gebouwen’ en deze hoogwaardig hergebruiken, is dus veel beter dan slopen en vernietigen. Zo blijft de maximale waarde behouden.

New Horizon denkt niet in afval en ziet geen sloophout, maar nieuwe kozijnen, dakkapellen, tafels, vloeren. Vanuit die bril werkt New Horizon aan een continue vraag naar grondstoffen die uit renovatie-, transformatie- en sloopprojecten voortkomen en levert een continue stroom aan grondstoffen aan de bouw- en maakindustrie.

Hoe ziet de samenwerking eruit?

Woonbron heeft voor drie jaar een raamovereenkomst met New Horizon gesloten, waarbij New Horizon zorg draagt voor het duurzaam slopen van alle te slopen Woonbronwoningen. Volgens die raamovereenkomst ontzorgt New Horizon volledig (projectvoorbereiding, vergunningaanvraag, projectbegeleiding, et cetera).

In de raamovereenkomst is een standaard en tevens maximum tarief afgesproken voor alle woningen die New Horizon in die periode van drie jaar ontmantelt, ongeacht het type woning, bouwjaar, locatie, et cetera. De afspraak is ook dat dit op een duurzame wijze gebeurt, dus met zo veel mogelijk hergebruik van materialen. Als New Horizon de ontmanteling van een woning goedkoper organiseert dan het afgesproken tarief, delen New Horizon en Woonbron de winst. Om dit aan te tonen voert New Horizon een volledig open administratie. Opbrengsten van materialen zijn inzichtelijk, biedingen van onderaannemers zijn inzichtelijk, et cetera

Hoe werkt de business case?

New Horizon verplicht zich in de samenwerking met Woonbron dus tot het risicodragend ontmantelen van alle te slopen woningen tegen een vooraf vastgesteld tarief. Dit tarief wordt basis van evaluaties regelmatig herijkt. De business case van New Horizon rust op een multidisciplinaire samenwerking en voorspelbare en substantiële volumes. Realiteit is dat de 600 corporatiewoningen vrij veel gelijkenissen vertonen, dus dat volumes inderdaad voorspelbaar zijn.

New Horizon treedt in het gehele proces op als ‘hoofdaannemer van de ontmanteling’. Zij werkt onder meer samen met bestaande sloopbedrijven, maar alleen voor dat deel van het proces waar traditionele slopers daadwerkelijk een toegevoegde waarde leveren. Sloop is immers slechts een onderdeel van het ontmantelingsproces. Ook demontage-experts, verwerkers van vrijkomende grondstoffen, nieuwe coöperaties van werknemers (waaronder mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt), lokale initiatieven en producenten en logistieke dienstverleners hebben een rol in het project.

Rondom de oogst organiseert New Horizon een afzetmarkt. Een voorbeeld van de werkwijze hierbij: de afvoer van kozijnen. Normaliter moet Woonbron hiervoor 20.000 euro stortkosten betalen, vanwege verfresten et cetera Een design meubelfabriek in de omgeving heeft juist te maken met hele hoge houtprijzen. Dus, New Horizon biedt de kozijnen gratis aan de meubelfabriek aan. Daarmee bespaart Woonbron 20.000 euro stortkosten en de meubelfabriek bespaart de kosten voor nieuw aan te schaffen hout. Ofwel, door een slimme aanpak vermijdt New Horizon stortkosten en creëert win-win situaties.

De eerste stap voor Woonbron?

Aanleiding voor Woonbron om te starten met circulaire sloop was een concurrerende aanbieding van New Horizon voor project Colijnstraat in Dordrecht naast een traditionele sloper. De scherpe prijs in combinatie met de circulaire invulling en een risicodragende betrokkenheid was reden om de samenwerking met New Horizon aan te gaan. En nog steeds naar alle tevredenheid van Woonbron.

Ook was voor Woonbron het feit dat de kosten voor de aankomende sloopprojecten voorspelbaar zouden zijn ook erg interessant. En dat Woonbron niet voor financiële verrassingen komt te staan (of als toch, dan positief). Bij sloopprojecten op traditionele leest is asbest altijd een onzekere factor die vaak tot hoge meerkosten leidt. New Horizon neemt dat risico volledig op zich, kan ook goed met asbest overweg dus weet het risico in te schatten. Als er inderdaad asbest wordt aangetroffen handelt New Horizon dat voor eigen rekening verder af. Dat is een groot voordeel voor corporaties.

Wat Woonbron nu nog niet doet, is de onderdelen uit de woningen die ontmanteld worden weer hergebruiken in eigen renovatie- of nieuwbouwprojecten. Maar dat is voor Woonbron ook geen doel op zich. Een kozijn kan net zo goed elders hergebruikt worden. Als de waarde maar wordt gezien en benut. Nu worden er tafels van gemaakt. Dat is ook een mooie en verantwoorde bestemming.

De prestatieovereenkomst verbindt Woonbron voor ten minste drie jaar aan New Horizon. De projecten en de samenwerking worden regelmatig geëvalueerd om uiteindelijk te komen tot een optimaal proces en aansluiting op de circulaire principes door de jaren.

Draagvlak

De werkwijze van New Horizon past helemaal in de duurzaamheidsvisie van Woonbron. Juist met deze aanpak reduceert Woonbron kosten en risico’s en voert Woonbron een duurzame bedrijfsvoering. Dat werd ook de Raad van Bestuur al snel duidelijk. “Wij willen op deze manier praktische en relevante ervaringen opdoen met nieuwe manieren van slopen en circulair hergebruiken, opdat deze voor ons en niet minder ook voor alle collega-corporaties beschikbaar komen”, aldus Bert Wijbenga van Nieuwenhuizen, voorzitter Raad van Bestuur van Woonbron.

Over Woonbron

Woonbron is een wooncorporatie met 45.000 woningen en 4.000 overige vastgoedeenheden in Rotterdam, Nissewaard, Delft en Dordrecht. “Wonen is een basisbehoefte. Wij zorgen voor goed en betaalbaar wonen voor huishoudens met een smalle beurs. Kwetsbare mensen kunnen op ons rekenen.”

circulaire-economie
Foto: New Horizon
Foto: New Horizon