Kennisdossier

Welkom in de All Inclusive!

55.000 kamers in verzorgingshuizen zoeken een nieuwe bestemming. Na de kantoren- en winkelleegstand dreigt nu leegstand te ontstaan in zorgvastgoed. Vier miljoen m2 leegstand, voorspelde de Raad voor de Leefomgeving zorgelijk. Maar kenners zeggen dat het zo’n vaart niet zal lopen. Want er is een uitstekende herbestemming voor de verzorgingshuizen. Namelijk het particulier verhuren van deze wooneenheden aan ouderen.

Aan de vraag zal het in ieder geval niet liggen. Waar kantoren en winkels kampen met vraaguitval, kan je daarover bij wonen en zorg niet klagen. Sterker nog, door de verdubbeling van het aantal ouderen zijn woonzorg-projecten de toekomstige economische motor voor de vastgoedsector. Het is niet voor niks dat de voormalige Utrechtse Kamer van Koophandel laat uitrekenen wat de vraag naar verzorgd
wonen is.

Kennisdossier met knelpunten

Veel eigenaren van zorgvastgoed, veelal zorgorganisaties en woningcorporaties, verkennen de mogelijkheid om kamers in de particuliere verhuur te doen. Een simpele oplossing, denk je als buitenstaander. ‘Advertentie zetten, klaar!’. Er blijken echter veel hinderlijke regels en financiële bezwaren te zijn bij de verhuur van een voormalig verzorgingshuis.

Acceptabel verdienmodel

Het belangrijkste knelpunt voor huidige eigenaren van zorgvastgoed is de zoektocht naar een acceptabel verdienmodel. De grootste groep klanten behoort namelijk tot de lagere inkomensgroepen. Vaak met een klein of geen netwerk in de nabijheid waar ze een beroep op kunnen doen. De all-inclusive prijs die deze groep maximaal kan betalen is berekend op € 750,- tot € 850,- per maand. De inkomsten onder het AWBZ-regime steken daar luxe bij af. Binnen de AWBZ werden niet alleen de kosten van de kamer maar ook de m2 van algemene ruimten vergoed. Tevens ontving het verzorgingshuis een budget van ruim € 30,- per dag voor hotelmatige diensten zoals maaltijden, linnenverzorging en schoonmaak. Dit leverde maandelijkse inkomsten op tussen de € 1.000,- en € 1.500,- per wooneenheid.

Zware financiële kluif

Eigenaren van zorgvastgoed hebben het komende jaar dus een aantal strategische besluiten te nemen over hun vastgoedportefeuille. Welk deel van de gebouwen verhuur ik, welk deel bestem ik voor zwaardere of andere zorgdoelgroepen? Deze ontwikkeling is op zichzelf niet nieuw. De snelheid waarmee dit nu moet gebeuren wel. In de afgelopen dertig jaar zijn 50.000 intramurale plaatsen afgebouwd. Hetzelfde aantal dient nu in vijf jaar een nieuwe bestemming en financieel verdienmodel te krijgen. De helft van het zorgvastgoed is eigendom van woningcorporaties die bij het omkatten van zorgvastgoed ook te maken hebben met de marktpositie van hun andere woningen. Hoe verhoudt de prijs van een seniorwoning zich met die van een woonzorgstudio? De vraag is hoeveel verlies de eigenaar wil nemen op het zorgvastgoed terwijl deze zijn kostenkant sterk verzwaard ziet door de verhuurdersheffing. Met name bij de twintig woningcorporaties die grooteigenaar zijn van zorgvastgoed is dit een zware financiële kluif.

Experiment

Geen simpele oplossing dus, maar een flinke uitdaging. Hoe bied je een goed product aan dat een deel van de ouderen graag wil, maar niet helemaal kan betalen. Met een groep koplopers van zorgorganisaties en woningcorporaties verkennen we dit vraagstuk in het experiment All-Inclusive pension. Koplopers die wooneenheden met een dienstenpakket en nabije zorg, tegen een aantrekkelijke prijs aanbieden. Het komende jaar zult u verschillende berichten aantreffen op de thema’s die we nader onderzoeken: Doelgroep/vraag, Gebouw/technisch, Financiering en Wet- en regelgeving.