Bestemmingsplan nauwelijks knelpunt bij omkatten verzorgingshuizen

Bestemmingsplannen hoeven geen belemmering te vormen bij het omzetten van oude verzorgingshuisplaatsen naar vrije verhuur voor verzorgd wonen. Door nieuwe wetgeving worden procedures makkelijker en sneller. Het bestemmingsplan wordt soms als struikelblok benoemd, terwijl angst voor een grotere druk op de WMO of toevoeging aan de woningvoorraad ten koste van nieuwbouw woningcontingenten waarschijnlijk de ware redenen zijn. Medewerking van gemeente en omgeving is uiteraard niet af te dwingen via wetgeving. Maar het bestemmingsplan an sich vormt echter vrijwel geen hindernis om verzorgingsplaatsen ‘om te katten’ naar huurappartementen.

door Annemiek Lucas, projectleider Platform31

Langer zelfstandig

Ouderen wonen steeds langer zelfstandig thuis en door de hervormingen van de langdurige zorg zal deze trend in de toekomst versneld doorzetten. Door het scheiden van wonen en zorg komen steeds meer verzorgingshuizen (deels) leeg te staan. Tegelijkertijd zien we een grotere behoefte naar veilig en beschermd wonen in de wijk.

Een van de mogelijkheden om te voorzien in deze vraag is het omzetten en ombouwen van oude verzorgingshuizen naar nieuwe verzorgd wonen concepten. Platform31 experimenteert in het programma Langer Thuis met het opzetten van All-Inclusive arrangementen in de vrije verhuur. Eén van de knelpunten waar zorginstellingen tegenaan lopen is juridisch van aard: het bestemmingsplan.

Wel of geen wijziging nodig

Wanneer zorginstellingen of corporaties oude verzorgingshuizen zelfstandig gaan verhuren, ontstaat de vraag of de bestemming gewijzigd moet worden in ‘wonen’ of ‘wonen en maatschappelijke doeleinden’. Feitelijk is dit ‘wonen’ echter nog steeds voor dezelfde doelgroep bestemd. Het is aan de eigenaar van een gebouw om de noodzaak van een bestemmingsplanwijziging te bespreken met de gemeente. Is er sprake van zelfstandige bewoning en heeft het zorgaanbod een ondergeschikte functie, dan is de bestemming ‘woondoeleinden’. Voert de zorg de boventoon dan is de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’ meestal van toepassing. Soms is de bestemming overigens al passend doordat er aan- of inleunwoningen zijn of omdat de bestemming ruim is geformuleerd en ‘nieuwe’ woningbouw daarbinnen mogelijk is. Zorginstellingen moeten hierover dus vooraf in gesprek met de gemeente, om te voorkomen dat er juridische problemen ontstaan zoals in Wageningen begin dit jaar. Moet de bestemming echter gewijzigd worden dan, is de gedachte, kost dat vaak veel tijd en geld.

Nieuwe omgevingswet

Toch hoeft in veel gevallen de procedure voor deze bestemmingswijziging niet lang te duren. De nieuwe omgevingswet, die naar verwachting in 2018 wordt ingevoerd, biedt meer ruimte om sneller en makkelijker wijzigingen van het bestemmingsplan mogelijk te maken. In de aanloop daar naartoe worden per 1 november al een aantal wijzigingen doorgevoerd. Bestemmingsplanprocedures hebben momenteel een looptijd van 26 weken.

Op grond van nieuwe regelgeving zal het mogelijk zijn om met een korte procedure (8 weken, eventueel te verlengen met max. 6 weken) af te wijken van het bestemmingsplan, ook voor ander gebruik van voormalige verzorgingshuizen.
Het gebouw mag hierbij niet qua volume worden vergroot.

Flexibel bestemmen

Als er gekozen wordt voor een bestemmingsplanherziening in plaats van bovengenoemde korte vergunningsprocedure is het slim om, ook met het oog op de toekomst, te kiezen voor een gemengde of flexibele bestemming. Op deze manier voorkom je eventuele discussies en extra administratieve kosten in de toekomst, over of de woonvorm en eventuele zorgdienstverlening binnen het bestemmingsplan passen. Er zitten afhankelijk van de omgeving (directe en indirecte hinder ten aanzien van andere functies) meer of minder voorwaarden aan zo’n gemengde bestemming. Deze wijze van bestemmen faciliteert de gebruikers en eigenaren waardoor de kans op leegstand en rotte plekken in de stad wordt voorkomen. Daar heeft iedereen belang bij.

Drempel niet zo hoog

Uiteraard zijn er gevallen waarin een bestemmingswijziging niet mogelijk is, de gemeente niet mee wil werken om al dan niet begrijpelijke redenen of komt er weerstand vanuit de omgeving. Maar over het algemeen blijkt dat bestemmingswijzigingen en de procedures hiervoor steeds sneller en makkelijker worden. De (juridische) drempel van het bestemmingsplan blijkt dus in veel gevallen niet zo hoog te zijn.