Kennisdossier Vitale Binnensteden

Een gebiedsstrategie laat zien hoe het worden kan

15 september 2016

“Met een gebiedsstrategie kun je verbeelden wat de potentie is van plekken die veel mensen niet op hun netvlies hebben om te wonen, te werken of voor andere concepten.” Aan het woord is Geurt van Randeraat, eigenaar van SITE urban development, bureau voor concept- en gebiedsontwikkeling. Platform31 sprak met Van Randeraat over zijn ervaringen met gebiedsstrategie en de betekenis voor leegstand- en transformatiemanagement.

Toenemende verschillen

De verschillen tussen steden en regio’s in Nederland nemen op verschillende vlakken toe. Ook op het gebied van de vraag naar bedrijfsruimte. Die is in en rond de Randstad (redelijk) groot en in de minder verstedelijkte gebieden gebieden vaak lager. Daarnaast ontstaan op diverse plekken clusters van bepaalde typen bedrijvigheid. Gebieden die zich niet op enige manier kunnen onderscheiden kennen vaak leegstand. Een structureel overschot aan bedrijfsmatig vastgoed kan aanleiding zijn voor transformatie, bijvoorbeeld van kantoren naar woningen. Gevraagd naar hoe we kunnen omgaan met gebieden en gebouwen waar weinig marktvraag is, vervolgt Van Randeraat:

“Kansen zien op niet voor de hand liggende plekken. Plekken die mensen nog niet herkennen als plek om bijvoorbeeld te wonen. Vaak hebben deze plekken ook nog een negatief imago. De openbare ruimte is niet ontworpen op een prettig verblijf en gewenste voorzieningen ontbreken. Het is dan zaak om in beeld te brengen wat het gebied kán worden. Dat kun je doen met een gebiedsstrategie. Een voorbeeld is de Hoef-West in Amersfoort, een kantoorgebied met veel leegstand waar de gemeente graag wil transformeren naar een mix van functies. Inmiddels is de gebiedsvisie en vastgoedstrategie met enthousiasme door de gemeente ontvangen en wordt op basis van de potentie voor het vastgoed een investeringsstrategie met één van de vastgoedeigenaren verder uitgewerkt.

Maken van een gebiedsstrategie

Hoe werkt dat, een gebiedsstrategie? Van Randeraat: “een gebiedsstrategie doet (tenminste) drie dingen:

  1. Een gebiedsstrategie schetst het eindperspectief van een gebied in woord en beeld. Op overtuigende en verleidelijke wijze omschrijf en verbeeld je wat de potenties van een plek zijn. Je laat zien hoe het worden kan en op welk concept dit gestoeld is. Je brengt de potentie en onderscheidende kwaliteiten in kaart, voor zowel gebruikers als investeerders. Een voorbeeld is de Plaspoelpolder in de regio Haaglanden. SITE heeft hier op basis van een economische analyse het vestigingsklimaat van het MKB in de Haagse regio opnieuw gepositioneerd, op basis van de bestaande kracht van het MKB.
  2. De strategie biedt een stappenplan inclusief veranderstrategie. Transformeren gaat niet in één keer. Ook klanten of investeerders die je wilt trekken, hebben vaak een aarzeling. Daar ligt ook wat ‘bewijslast’, bijvoorbeeld omtrent de openbare ruimte. Je zult van meet af aan duidelijk moeten maken dat er voorwaarden gecreëerd gaan worden die belangrijk zijn voor een leefomgeving: voorzieningen, veiligheid, bereikbaarheid, e.d. Dat soort principes zijn in transformatiegebieden vaak nog helemaal niet aanwezig. Het is ook belangrijk je doelgroepen te identificeren. De een kan wat meer ‘rauwigheid’ aan dan de ander.
  3. In kaart brengen van de belangenkant: eigendomsstructuren, financiële stromen, investeringen, e.d. Die kant moet je kennen; jezelf er in verdiepen. Het doorgronden van de belangenkant biedt je sleutels tot een goed stappenplan. Welke tools heb je in handen om dingen voor elkaar te krijgen?”

Verbinden economische dynamiek regio’s en binnenstad

Ook in veel binnensteden ontstaat ruimte door leegkomend vastgoed. Dat aanbod wordt lang niet altijd gevuld. Ook daar is een actieve strategie voor nodig in de gebieden waar het aanbod groter is dan de vraag. Van Randeraat daarover: “ik verbaas mij er over dat de economische dynamiek van de (stads-)regio vaak niet wordt verbonden met de binnenstad. Ik denk dat bedrijven die (met grote ruimten) buiten de stad zitten, best te verleiden zijn om er een (andersoortige) vestiging in de binnenstad naast te hebben, bijvoorbeeld een showroom of nevenvestiging. Maar gesprekken hierover worden niet gevoerd. Deze strategie zal overigens niet alle leegstand in de binnensteden vullen. Voor sommige plekken zijn de economische perspectieven nou eenmaal niet zo goed, dat is de harde waarheid.” Gevraagd naar of de overheid, net als in de Verenigde Staten, moet sturen op vestiging van bedrijven in de binnenstad door ze belasting- of andere voordelen te bieden, stelt Van Randeraat: “ik geloof niet in sturingsbeleid. Niet landelijk en ook niet regionaal of gemeentelijk. We hebben in Nederland zoveel en zulke verschillende gemeenten. Uiteindelijk kiest de markt zelf als je de stedelijke plekken interessant maakt en minder ‘investeert’ in de niet-stedelijke gebieden. Ik vind dat de overheid bewust voor de stad moet kiezen als functies daar meer tot hun recht komen.”

Voorzichtig met sloop

Dat Van Randeraat vindt dat de aandacht vooral mag uitgaan naar het stedelijk gebied en het directe weefsel daar omheen, betekent niet dat hij geen kansen meer ziet in de regionale gebieden. Op plekken waar veel leegstand is, klinkt vaak de roep om sloop. Sloop vindt echter op zeer kleine schaal plaats. Dat verbaast Van Randeraat niet: “voor een eigenaar is sloop financieel-economisch onaantrekkelijk. Voor het verdwijnen van het gebouw komt in principe niets terug. Ook vraag ik mij af wat sloop oplevert. Waarom doen we niet iets anders met deze gebouwen? Ik geloof niet dat we uitgedacht zijn in creatieve concepten wat er mogelijk is. Sloop kan wel een oplossing wanneer het de kwaliteit van een te volgebouwd gebied sterk verbetert. Bijvoorbeeld wanneer de aanleg van een park mogelijk wordt of een verbeterde ontsluiting. Ik snap dat er wordt geroepen om sloop, maar ik heb nog te weinig steekhoudende argumenten gehoord in het maatschappelijke debat waarom partijen tot sloop over zouden moeten gaan.”

(Her-)ontwikkelen in bestaand gebied

Om gebouwen nieuwe functies te kunnen geven, is het noodzakelijk dat we weten hoe te werk te gaan in bestaand gebied. Veel huidige en nieuwe ontwikkelingen vinden immers in deze gebieden plaats. Van Randeraat: “herbestemmen, transformeren, inbreiden: het is complexer dan toen projecten veelal op nieuwbouwlocaties werden gerealiseerd. Een niet te onderschatten factor in projecten in bestaand gebied is ook de aanwezigheid van bestaande stakeholders. Daar gevoel voor hebben en serieus naar de stakeholders willen luisteren, dat is een vak apart. Maar wel een must, zowel aan overheid- als marktkant. De lokale politiek luistert ook graag naar bestaande stakeholders, dat is iets om rekening mee te houden.”

Wet- en regelgeving en cultuurverandering

Over politiek gesproken, minister Schultz schreef recent aan de Tweede Kamer dat het bestaande instrumentarium voor provincies voor de aanpak van leegstand in principe toereikend is, maar dat het vooral aankomt op een cultuurverandering in de praktijk. De rol van wet- en regelgeving is volgens de minster relatief beperkt. Van Randeraat hierover: “Ik ben het met de minister eens dat eigenlijk alles wat je zou willen, mogelijk is met het huidige instrumentarium. Heel veel flexibiliteitsvragen zijn te realiseren het bestaande instrumentarium, mits je het wil. Partijen moeten iets samen willen en de ruimte die de instrumenten biedt, ook benutten. Er zou meer kennis moeten zijn over wat er kan binnen huidige wet- en regelgeving. Dat kan een stimulans geven aan herbestemming en transformatie.”

Geurt van Randeraat

Interview en contact


Vitaminen voor de binnenstad

Nieuws uit kennisdossier Vitale binnensteden wordt vier keer per jaar gebundeld in de nieuwsbrief Vitaminen voor de binnenstad.

Wilt u deze nieuwsbrief ontvangen, stuur dan een mail naar Saskia Hinssen.