Sociale hypotheek Dolphia (Enschede)

In de Enschedese volksbuurt Dolphia ondersteunt de gemeente bewoners bij de ontwikkeling van een eigen buurthuis. Met een sociale hypotheek voor de bouw van het buurthuis worden het fysieke en sociale domein direct met elkaar verbonden: de realisatie van maatschappelijk vastgoed wordt benut om bewoners te activeren en de sociaal-economische situatie in de wijk te verbeteren.

Dolphia is begin vorige eeuw gebouwd als compact tuindorp voor textielarbeiders. Tien jaar geleden is een groot aantal woningen en een buurthuis gesloopt. Doordat de geplande nieuwbouw in Dolphia niet van de grond kwam, telt de buurt nog maar circa 560 inwoners, merendeels gehuisvest in goedkope huurwoningen van woningcorporatie Ons Huis. De buurt kent sociale problemen op het terrein van schooluitval, werkloosheid, een laag inkomensniveau, schuldenproblematiek en veel bewoners staan argwanend tegenover instanties.

Tegenprestatie voor de wijk

In een aangrenzende buurt is een nieuwe wijkaccommodatie gerealiseerd, maar de bewoners van Dolphia voelden zich daar niet thuis. In 2016 dienden ze een petitie in bij de gemeente. Ze vestigden aandacht op de sociaal-maatschappelijke problematiek in hun buurt en spraken de behoefte uit aan een ontmoetingsplek in het hart van hun buurt. De eerste reactie van de gemeente was dat ze er niet aan mee wilden werken, omdat dit niet paste in het beleid. Bij nader inzien besloot de gemeente toch om de wens van de Dolphianen via een vernieuwend concept mogelijk te maken. Voorwaarde was dat de wijkbewoners zich actief inzetten voor de realisatie en het beheer van het nieuwe buurthuis. Hiervoor is een nieuw instrument ontwikkeld: de sociale hypotheek. De gemeente stelt een lening beschikbaar voor de bouwkosten en de exploitatie, die door bewoners kan worden afgelost door het leveren van een tegenprestatie die ten goede komt aan de wijk – enerzijds in de vorm van het organiseren van activiteiten, anderzijds in de vorm van maatschappelijke effecten.

Aflossingswijzen

De sociale hypotheek heeft een looptijd van tien jaar, waarbij het bedrag op drie manieren kan worden afgelost: door het organiseren van activiteiten, door verbeteringen in de statistische indicatoren van de wijk en door de opbrengsten uit de exploitatie van het buurthuis. Er wordt een bewonersbedrijf opgericht om het buurthuis te exploiteren. Bij de aflossing door activiteiten en verbeteringen van de statistieken vindt geen overdracht van geld plaats, maar lossen de bewoners de hypotheek af door het realiseren van maatschappelijke waarde (en vermijding van maatschappelijke kosten). Voor de gemeente is het buurthuis namelijk geen einddoel, maar een middel om bewoners te empoweren. De verhouding tussen de drie manieren van aflossen verschuift gedurende de tien jaar. In de eerste jaren ligt de nadruk op het organiseren van activiteiten. Na enkele jaren verschuift het accent naar een verbetering in specifieke statistische indicatoren.

Scorekaart

Om de maatschappelijke effecten financieel te kunnen vertalen, is een selectie gemaakt van indicatoren waarmee sociale effecten meetbaar gemaakt kunnen worden. Vervolgens worden hieraan financiële waarden verbonden. Samen met de bewoners werkt de gemeente aan een scorekaart met gewenste sociale effecten. Een daling van het aantal voortijdige schoolverlaters met een procent kan bijvoorbeeld 1.500 euro opleveren. Hoe die scorekaart eruit zou kunnen zien, is weergegeven in de tabel.

Modulaire uitvoering

De bouw van het buurthuis gaat eind 2017 van start. De gemeente heeft een welszijnswerker ingezet om de bewoners te ondersteunen bij de uitdagingen die zij gaandeweg zullen tegenkomen. In januari 2017 bestond er een lijst van ruim zestig vrijwilligers die zich willen inzetten voor het buurthuis. Deze bewoners snappen het systeem van de sociale hypotheek en beseffen dat ze met hun acties kunnen bijdragen aan de wijk.

Hoewel er veel animo is onder bewoners, is het aantal kartrekkers beperkt. Desondanks zijn er al verschillende initiatieven gestart, zoals een meidengroep en jongensgroep die sociale vaardigheden trainen. Door het gebouw modulair te bouwen, kan de motivatie van bewoners worden vastgehouden: naarmate de sociale hypotheek wordt afgelost, worden stapsgewijs onderdelen toegevoegd. Mocht de ontwikkeling van het buurthuis onverhoopt spaak lopen, dan is in het ontwerp rekening gehouden met mogelijke andere bestemmingen, zoals ombouw tot woningen.

Dit praktijkvoorbeeld is onderdeel van het rapport ‘Aan de slag in kwetsbare wijken’ (juni 2017).