Inponden van particulier bezit (Parkstad Limburg)

In veel kwetsbare wijken, is de kwaliteit van de goedkope particuliere woningvoorraad problematisch. De eigenaar-bewoners van veelal voormalige corporatiewoningen zijn lang niet altijd in staat of bereid om het onderhoud van hun woning op peil te houden en overheden zijn vaak machteloos om in te grijpen. Parkstad Limburg experimenteert met het inponden van particulier bezit: voormalige sociale huurwoningen woningen worden teruggebracht naar de corporatiesector.

In de Stadsregio Parkstad Limburg – een samenwerkingsverband van negen gemeenten in de oostelijke mijnstreek in Zuid-Limburg – neemt de leegstand toe als gevolg van een daling van het aantal huishoudens. Het afgelopen decennium zijn daarom duizenden sociale huurwoningen gesloopt in de regio. Veel sterker dan verwacht nam de druk op het sociale huursegment toe, mede door de economische crisis. In de particuliere woningvoorraad is sprake van een toenemend overschot aan incourante koopwoningen, die onverkoopbaar zijn of een zeer lage marktwaarde hebben. Op verzoek van de Stadsregio onderzochten woningcorporaties de business case om particuliere woningen te verwerven en deze vervolgens na renovatie te verhuren. Aangezien dit veelal woningen betreffen die in het verleden door corporaties zijn uitgepond, wordt gesproken van ‘inponden’.

Verwerven, verduurzamen en verhuren

De Stadsregio en de woningcorporaties inventariseerden samen waar vraag en aanbod niet meer op elkaar aansloten en welke woningen als ‘onverkoopbaar’ werden aangemerkt. Er is een model uitgewerkt waarin een particuliere partij in deze gebieden woningen aankoopt (voor circa 65.000 euro) en deze vervolgens grondig renoveert (naar label B of C). De woningcorporatie koopt deze woningen ‘terug’ voor een bedrag tussen de 105.000 en 125.000 euro. Er wordt een marge gehanteerd om de renovatiekosten te dekken, maar het is niet de bedoeling dat het object met winst wordt verkocht.

Financiële constructie

De provincie Limburg en de Stadsregio Parkstad Limburg hebben voor deze pilot gezamenlijk een lening beschikbaar gesteld van 200.000 euro. Een woningcorporatie heeft een bedrag gereserveerd op de begroting voor de aankoop van minimaal twintig woningen per jaar. De begin 2017 ingevoerde vrijstelling van de verhuurderheffing bij de aankoop van panden door woningcorporaties in krimpgebieden neemt een financiële barrière voor corporaties weg. De kosten van de projectontwikkelaar voor financiering en verbouwing worden verdisconteerd in het vooraf vastgestelde aankoopbedrag. Vooraf zijn ook kwaliteitseisen vastgesteld en om het aankoopproces transparant te houden worden woningen via een aankoopmakelaar in behandeling genomen.

Breuk met het verleden

Begin 2017 is de aanpak als pilot gestart en na vier maanden zijn de eerste zes woningen aangekocht. Inmiddels zijn ook andere Limburgse corporaties geïnteresseerd in deze methode. Bijzonder aan deze pilot is dat ze breekt met het beleid waarin corporaties de afgelopen decennia actief bezit hebben afgestoten om de koopsector te vergroten. In kwetsbare gebieden oefent een overschot aan goedkope, kwalitatief problematische particuliere woningen echter een negatieve invloed uit op de leefbaarheid.

De werkwijze staat haaks op traditionele procedures en samenwerkingsverbanden: corporaties denken normaliter in ‘verkoop’, opereren ‘complexgericht’ en werken samen met grote aannemers en ketenpartners. Het is daarom essentieel dat het interne proces van de corporatie goed wordt ingeregeld op deze werkwijze. Parkstad Limburg monitort de voortgang en registreert knelpunten. Als de pilot succesvol is, kan het concept ook elders worden toegepast, bijvoorbeeld in stadswijken waar weinig vraag of druk is vanuit de markt.

Dit praktijkvoorbeeld is onderdeel van het rapport ‘Aan de slag in kwetsbare wijken’
(juni 2017).