Technologie en leegstand; wat kunnen we er mee?

4 december 2015

Gesprekken over leegstand gaan al gauw over het invullen van de vele leegstaande vierkante kilometers vastgoed in Nederland. Want waar vroeger een gebouw zonder veel moeite een invulling vond, kunnen eindgebruikers nu kiezen. En er is meer dan genoeg om uit te kiezen. Maar is deze leegstand een probleem? En voor wie? De ultieme doelstelling is toch een aantrekkelijke stad om in te wonen, werken en leven.

Zowel bij leegstand als bij smart cities vindt een omslag in het denken plaats. Hoewel overheden, bedrijfsleven en onderzoekpartijen stevig inzetten op beide onderwerpen, zijn smart cities/leegstand oorzaak noch oplossing. Het doel is een aantrekkelijke en levendige stad. Zowel smart cities als leegstaande panden vormen kansen en valkuilen in het bereiken van die levendige stad.

Nieuwe kansen voor lokaliteit

Hoe voorkomen we technology push en hoe borgen we gedrags- en belevingsaspecten van doelgroepen/eindgebruikers [behoefte gestuurd denken].
Hans Robertus – Holland Branding Group

Die zoektocht naar een levendige en aantrekkelijke stad maakt dat juist de eindgebruiker weer belangrijk wordt. Het opvallende is dat ongeacht de veranderingen die digitale technologie met zich mee brengt de activiteiten van stadsbewoners niet echt veranderen. We doen wat we altijd al deden; we werken, slapen, spreken af met vrienden, winkelen en relaxen.

Wat wel verandert is dat we dit alles op een andere manier, op een andere plek en op andere momenten doen. Een internetverbinding is voldoende om continu verbonden te zijn met de mensen om je heen, je boodschappen te doen of je werk uit te voeren. De logica achter waar, waarom, wanneer en met wie verandert drastisch. Vroeger richtte je een gebouw in als bank en dan wist je dat mensen daar hun bankzaken regelden. Nu kun je online bankieren in de dierentuin, achtertuin of op het terras tijdens een biertje.

De plaats waar je bent, is een keuze en moet daarom voldoen aan heel andere voorwaarden dan voorheen. We beoordelen de plek waar we zijn op aantrekkelijkheid, gezelligheid of ideologie eerder dan haar voorzieningen. Juist voor het aantrekkelijk houden en maken van gebieden met veel leegstand is het belangrijk om grip te krijgen op deze waarden en welke rol ze spelen in ons dagelijks leven. Ondanks de globalisatie van ons netwerk, speelt lokaliteit steeds een belangrijker rol in het leven van bewoners. Want om gelijkgestemden fysiek te ontmoeten moet je nog steeds tegelijk op dezelfde plek zijn. Zowel de mogelijke gebruikers van leegstaande ruimtes, als de klanten van die gebruikers zijn mobieler dan ooit.

Niet invullen om de invulling te vinden

“Het lijkt wel of locatie en activiteit minder strikt aan elkaar gelinkt worden: als je in een ruimte kan zitten, en je laptop open kan klappen, dan is die ruimte op dat moment geschikt als kantoor.
Daar is overigens niks mis mee, misschien kunnen we zelfs wel wat leren van het hergebruik. Want, stel dat we toch een gebouw moeten her-ontwerpen: hoe zien gebouwen in smart cities er dan uit? Blijven we het oude framework voor het nieuwe systeem gebruiken? Of kunnen we ook fysiek anders gaan ontwerpen en plannen?”
Tessa Steenkamp, zelfstandige

Bovenstaande lijkt op eerste gezicht uit te nodigen tot branding van je leegstaande kantoorgebouw. Zo ook het voormalige CBS kantoor in Heerlen dat nu Carbon3 heet. De ruimten waar vroeger de eerste digitale databank van Nederland stond zijn nu grotendeels gevuld met kleine ondernemingen. Van creatieven tot kleine kantoortjes. Natuurlijk zit achter deze invulling een concept, maar tegelijkertijd zijn de eerste partijen gevonden met de boodschap; ‘er is ruimte’. De kritische massa die nu in het gebouw zit zorgt voor een grotere aantrekkingskracht en de open vraag geeft gebruikers de kans om creatief met de ruimte om te gaan.

De invullingen die gebruikers zien in een gebouw zijn gebaseerd op andere voorwaarden. Licht, ruimte, toegang, nabijheid van gelijkgestemden, beschikking over goed internet en de intrinsieke waarde van het gebouw. Als eigenaar kun je soms vooraf niet bedenken waar je gebouw geschikt voor is. Neem bijvoorbeeld Tropicana in Rotterdam. Inmiddels is in de donkere ruimten, zoals kleedruimtes en gangen, Rotterzwam gevestigd. Een stadslandbouwonderneming voor eetbare paddenstoelen.

Dit vraagt om een open communicatie. Geen mooi concept en plaatjes van eindbeelden, maar een helder inzicht in de fysieke en organisatorische randvoorwaarden van het gebouw trekken nieuwe gebruikers naar het gebouw.

Gericht verbinden

“De stad is meer dan een verzameling gebouwen. Smart city is meer dan ICT. Sociale verbanden zijn cruciaal. Dus: de wijze waarop deze verbanden vorm geven aan de stad en tijdelijk of permanent gebruik (kunnen) maken van de gebouwde omgeving is een essentieel onderdeel van de smart city. Voor de ene community is een leeg gebouw bruikbaar, voor de andere is een braakliggend terrein meer zinvol.”
Frits Oevering – Rabobank

Dankzij internet kunnen aanbieders van ruimte gerichter in aanraking komen met mogelijke nieuwe gebruikers. Die op hun beurt via internet weer allianties sluiten voor samenwerking met andere initiatieven en via internet hun bediening vergroten. Er is steeds vaker sprake van communities waar individuele gebruikers zichzelf toe rekenen.

Deze communities vinden elkaar en organiseren zichzelf via internet, maar hebben behoefte aan een fysieke plaats om zichzelf te manifesteren. Ze zijn veel weerbaarder dan de individuele gebruiker. Ze profiteren van elkaars aanwezigheid, zijn flexibel en tot op zekere hoogte zelforganiserend. Als bijvoorbeeld een van de individuele ondernemers uitvalt, staat niet het hele gebouw leeg en is bovendien via de community gemakkelijker een nieuwe gebruiker te vinden.

Als eigenaar van een gebouw biedt het internet kansen om in contact te komen met nieuwe groepen gebruikers en nieuwe vormen van gebruik. Om te slagen moet het nieuwe gebruik wel een sterke lokale verankering hebben. De gebruikers kunnen uit heel de wereld komen, maar de community heeft behoefte aan lokaliteit en een mix tussen lokale samenwerking en globale afzetmarkt.

Nieuwe kleine ondernemers begrijpen dit als geen ander. Waar traditionele winkeliers afhankelijk zijn van toevallige passanten en het eigen netwerk, breiden nieuwe ondernemers dit uit met de communities waar ze bij horen en online verkoopplatformen zoals Etsy, DaWanda of Ebay. Dit vergroot hun afzetmarkt aanzienlijk en geeft hen de mogelijkheid om de winkel te combineren met eten, workshops, een werkplaats of andere activiteiten.

De gemeente als probleemeigenaar

“Vraag en aanbod veranderen. Bij dat veranderen moet je feitelijk onder ogen zien dat er echt minder aanbod nodig is. Dat geld zeker voor kantoren en winkels. En de ruimte die overblijft wordt anders gebruikt.
Om te begrijpen waar dit heen gaat is het nodig vanuit de consument/ de gebruiker te redeneren. Technologie is daarbij een nieuw middel om de ruimte te gebruiken, maar verwacht niet dat de technologie de ruimtevraag weer zal her-invullen. Hiervoor is het consumentengedrag te zeer veranderd.”

Jaap Kaai – Emma Retail

Voor de gemeente is het uiteindelijke doel een aantrekkelijke stad. De gemeente heeft maar een beperkte macht als het gaat om de invulling van leegstaande panden. Terwijl leegstand op de verkeerde plaats ernstige gevolgen heeft voor de aantrekkelijkheid van een straat of buurt.

Meerdere steden spelen daar op in door online in beeld te brengen waar welke panden leegstaan. Zo kan iedereen zien waar ruimte is voor initiatieven. Voor deze kaarten zijn de gemeenten afhankelijk van de informatie die zij krijgen van eigenaren. Terwijl bijvoorbeeld netbeheerders van water- en nutsvoorzieningen aan de hand van verbruik precies in beeld hebben welke panden gebruikt worden en welke panden niet. Digitaal ontsluiten van de leegstand brengt ook in beeld waar invulling van het leegstaande vastgoed kansrijk is, en waar niet.

Kaarten zijn nooit slimmer dan wat de gebruiker er mee doet. Door de kaarten aan te vullen met andere digitale voorzieningen, zoals een leegstandswiki en aanvullende informatie per gebouw kunnen gemeente, vastgoedeigenaren en gebruikers meer weloverwogen keuzen maken. Belangrijk is dat de juiste informatie bij de belanghebbende partij komt. Voor de gemeente is dat overzicht in de leegstand in hun regio, voor eigenaren is dat in beeld krijgen wat de kansen zijn voor hun gebouw en voor de eindgebruiker is dat een goede afweging maken voor het juiste gebouw.

Stappen vooruit

“Het is daarom van groot belang om bij het zoeken naar oplossingen niet alleen de stenen, maar juist ook de financiële positie van het pand en haar eigenaar te betrekken. Er kan namelijk van niemand worden verwacht te investeren in een gebouw dat minder waard is in zijn boekhouding na verbouwing.
De enige manier om leegstand vooruit te helpen is een nauw overleg tussen de huidige eigenaren (aanbod) en de marketeers van het gebied (vraag).”

Andre Verschoor – Adviespraktijk Gebouwen

De bovengenoemde kansen komen uit een gesprek tussen verschillende experts op het gebied van smart cities en leegstand op 19 november 2014 in het CBS gebouw in Heerlen. De meeste kansen worden gezien op het vlak van meerwaardecreatie en verbinden van partijen. Toch moeten op termijn ook verliezen genomen worden. Door de grote hoeveelheid leegstand in combinatie met een beperkt groeiende economie en verwachte bevolkingsdaling zullen niet alle gebouwen opnieuw een invulling krijgen. Op termijn moeten eigenaren vaker de keuze voor sloop maken. Dat speelt waarschijnlijk de komende 10 – 15 jaar.

Daarbij staan regelgeving en in betere tijden gemaakte juridische afspraken een flexibele behandeling van leegstaand vastgoed in de weg. Er is behoefte aan slimme regelgeving en slimme financieringsvormen, nieuwe allianties en andere manieren van samenwerken. Daarvoor is een integrale behandeling van de opgave onontbeerlijk. Nu vindt het gesprek over leegstaand vastgoed met name plaats binnen de eigen vakgroep. Terwijl de opgave vaak niet eens zo heel erg verschilt.
Er is behoefte om casussen en opgaven te delen en gedeelde kennis samen
verder te brengen.

meer informatie

Esther Slegh

06 57 94 33 96 – esther.slegh@platform31.nl
nl.linkedin.com/in/estherslegh




tweets Smart Cities