Regelgeving woningdelen

Het Bouwbesluit stelt eisen om overbewoning te voorkomen: een woonfunctie mag niet bewoond worden door meer dan één persoon per 12 m² gebruiksoppervlakte.

Contractvormen

Huur- of gebruikscontracten voor onzelfstandige woonruimte in woningen:

  1. Kamergewijze verhuur: huurcontract voor een kamer of deel van een woning met medegebruik van gemeenschappelijke voorzieningen
  2. Woningdelen: huurcontract voor medehuurderschap van een zelfstandige woning (bijvoorbeeld het friends contract)
  3. Onderhuur: contract voor onderhuur van een deel van een zelfstandige gehuurde woning
  4. Gebruik: gebruikscontract voor onzelfstandige woonruimte bijvoorbeeld bij anti-kraak

Huurcontracten zijn in de regel voor onbepaalde tijd, maar kunnen onder voorwaarden soms ook voor een bepaalde tijd worden afgesloten door o.a. de nieuwe contractvormen (Pdf) die mogelijk gemaakt zijn in de wet Doorstroming huurmarkt.

Huurbescherming

Bij een contract voor huur van een woning voor onbepaalde duur hebben huurders een sterke positie. Beëindiging van de huurovereenkomst kan alleen met wederzijds goedvinden, of door de kantonrechter bij een beperkt aantal in de wet genoemde beëindigingsgronden.

  1. Kamergewijze verhuur: huurbescherming geldt ook bij huurcontracten voor onzelfstandige woonruimte, behalve soms bij onderverhuur.
  2. Woningdelen: een medehuurder, die als zodanig door de verhuurder erkend is, heeft in principe dezelfde rechten als de huurder.
  3. Onderhuur: een huurder mag zijn woonruimte alleen onderverhuren als de verhuurder daarmee akkoord gaat. Een uitzondering is het verhuren van een deel van de woning, bijvoorbeeld een kamer, terwijl de huurder zelf ook in de woning woont. Dit mag, tenzij het in het huurcontract is uitgesloten. In deze situaties heeft een onderhuurder ook huurbescherming.
  4. Gebruik: een gebruikscontract is geen huurcontract en er geldt dus geen huurbescherming.

Bij huurcontracten voor bepaalde duur of naar hun aard van korte duur is de huurder zeker niet rechteloos, maar in beide gevallen is de intentie om de overeenkomst na zekere tijd te beëindigen.

Lokale regelgeving

  • In het bestemmingsplan kan zijn bepaald dat kamergewijze verhuur op bepaalde locaties niet, of alleen onder voorwaarden is toegestaan. Het komt voor dat bepaalde gebieden of straten worden uitgesloten, dat er een minimale afstand tussen kamerverhuurpanden moet zijn of dat het aantal panden in een bepaald gebied aan een maximum is gebonden.
  • Ook woningdelen kan ingeperkt worden als bepaald is dat b.v. het aantal bewoners dat niet één huishouden vormt aan een maximum is gebonden. Onderhuur of gebruik kunnen met diezelfde beperkingen te maken krijgen.
  • In een woonruimteverordening kan zijn bepaald dat woningonttrekking niet of alleen onder voorwaarden is toegestaan. Bij kamergewijze verhuur wordt een zelfstandige woning aan het bestand zelfstandig te verhuren woningen onttrokken. De gemeente kan daarvoor dan een vergunning verlenen. Om het niet aantrekkelijk te maken zijn daar soms hoge legeskosten aan verbonden.
  • Bij kamergewijze verhuur kunnen er andere eisen aan de brandveiligheid van een woning worden gesteld die tot extra kosten leiden.

Voorbeeld: Amsterdam bevordert woningdelen

Vanaf 1 januari 2017 gelden in Amsterdam minder regels voor het delen van een woning met meerdere mensen. Zo mochten voor deze datum twee werkenden wel, maar drie werkenden in Amsterdam geen woning delen. Dat was voorbehouden aan gezinnen of mensen met ‘een affectieve relatie’. Dit is nu aangepast. Er zijn twee manieren om een woning te delen in Amsterdam.

  • door hospitaverhuur en inwoning
  • door kamergewijze verhuur

Beide vormen van woningdelen moeten aan een aantal voorwaarden voldoen. In beide gevallen gaat het om bewoning door drie of meer volwassenen. Als een huis wordt bewoond door twee volwassenen is er géén sprake van woningdelen. Ook niet als die twee volwassenen geen relatie hebben. Twee volwassenen in één woning beschouwen ze in Amsterdam als één huishouden.

Hospitaverhuur en inwoning
Een aloude vorm van woningdelen is hospitaverhuur: een bewoner verhuurt een deel van zijn of haar woning aan een ander huishouden. Die bewoner kan de eigenaar van de woning zijn of een huurder, dat maakt niet uit. Het is in Amsterdam niet van belang of het een woning in de vrije sector is of een sociale huurwoning. Wél van belang is dat de verhuurder zélf zijn hoofdverblijf in de woning heeft en minimaal de helft van de woning zelf bewoont.

Kamergewijze verhuur
Gemeente Amsterdam spreekt van kamergewijze verhuur als een woning door drie of meer volwassenen wordt bewoond, behalve als de bewoners een huishouden vormen (bijvoorbeeld bij een gezin). Twee volwassenen worden altijd als één huishouden gezien. Het gaat bij kamergewijze verhuur dus altijd om een woning met minimaal drie onzelfstandige woonruimten. Voor deze woonvorm is een vergunning nodig, die wordt verleend als aan een aantal voorwaarden is voldaan.

De belangrijkste voorwaarden zijn:

  • er moet een gemeenschappelijke verblijfsruimte zijn;
  • de kamers moeten voldoen aan eisen voor geluidsisolatie;

De vergunning voor het omzetten naar onzelfstandige woonruimten geldt niet voor studentenwoningen die door de gemeente als zodanig worden erkend.

Woongroep als vergunningvrije vorm van woningdelen afgeschaft
Tot 1 januari 2017 konden woongroepen zonder vergunning in een huis wonen als de woongroep zich registreerde als ‘woongroep-in-een-zelfstandige-woning’. Die mogelijkheid bestaat niet meer. Vanaf 1 januari 2017 worden nieuwe woongroepen beschouwd als kamergewijze verhuur. De eigenaar moet een vergunning aanvragen voor het omzetten van een zelfstandige naar een onzelfstandige woonruimte. Voor de woongroepen die zich vóór 1 januari 2017 al hadden aangemeld, verandert er niets zolang de woongroep blijft bestaan in dezelfde vorm.

Huishouden of inwoning?
Er is in Amsterdam sprake van een huishouden als een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren.

Er is sprake van inwoning als een hoofdbewoner een deel van zijn woning aan een onderverhuurt. Voor inwoning geldt een aantal regels. De hoofdhuurder moet zelf exclusief de beschikking hebben over minimaal 50% van de woning en er bestond op voorhand niet de wens om een woning gezamenlijk te bewonen.