Passend toewijzen

Wat zegt de wet over passend toewijzen?

Woningcorporaties zijn verplicht 95 procent van de huurtoeslaggerechtigden te huisvesten onder de aftoppingsgrens (Woningwet, Besluit Toegelaten Instellingen, AmvB, artikel 54-56). De aftoppingsgrens is voor één- en tweepersoonshuishoudens 592,55 euro. Voor drie- of meerpersoonshuishoudens is deze 635,05 euro.

Omdat het grootste deel van de huishoudens bij woningtoewijzing uit één- en tweepersoonshuishoudens bestaat, is dit de belangrijkste grens. De regeling is ingegaan op 1 januari 2016. De regels gelden voor nieuwe huurcontracten voor woningen met een huur tot en met 710,68 euro (liberalisatiegrens 2017) en gaat uit van de kale huurprijs. Overigens is de passendheidsnorm niet helemaal nieuw. In het verleden was een vergelijkbare regeling van kracht. Die werd in 2008 afgeschaft.

Aanleiding en doel

Woningzoekenden uit de huurtoeslagdoelgroep hebben in de meeste gebieden veel keuzevrijheid. Daardoor kunnen zij ook kiezen voor een woning met een hogere huur, bijvoorbeeld omdat deze een lagere energierekening hebben. Daarbij komt dat de afgelopen jaren de huren zijn gestegen als gevolg van meer woningwaarderingspunten, huurverhoging bij harmonisatie en benodigde extra inkomsten voor de verhuurdersheffing. Er werden veel minder woningen onder de aftoppingsgrens aangeboden dan dat er huurtoeslaggerechtigden worden gehuisvest. Uit onderzoek blijkt dat het aantal te dure toewijzingen in de afgelopen jaren is verdrievoudigd: van 11 procent in 2009 tot 31 procent in 2013. Vooral regionaal zijn er forse verschillen. Zo wijzen corporaties met bezit met veel woningwaarderingspunten (vaak landelijk of suburbaan gelegen) nu veel ‘niet-passend’ toe.

De regeling is ingesteld om de uitgaven aan de huurtoeslag te beperken en om betaalbaarheidsproblemen bij lagere inkomensgroepen te verminderen. Voor het deel van de huur boven de aftoppingsgrens wordt momenteel geen of nog maar weinig huurtoeslag verstrekt. Mensen met recht op huurtoeslag (70 procent van hen heeft een inkomen op of onder het sociaal minimum) kunnen een woning met een huur boven de aftoppingsgrens niet goed betalen, ook niet met huurtoeslag. De norm verplicht corporaties om deze groep een betaalbare woning toe te wijzen.

Wat is de passendheidsnorm?

Sinds 1 januari zijn woningcorporaties verplicht om minimaal 95 procent van de huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens te huisvesten in een woning met een kale huur tot en met de aftoppingsgrens. Dit staat in de Woningwet, artikel 46.

Aftoppingsgrens
De aftoppingsgrens bedraagt (prijspeil 2017):

  • Bij één- en tweepersoonshuishoudens: 592,55 euro (1e aftoppingsgrens)
  • Bij drie- en meerpersoonshuishoudens: 635,05 euro (2e aftoppingsgrens)
    Het betreft de kale huurprijs.

De eerste aftoppingsgrens wordt beschouwd als de belangrijkste grens, omdat het grootste deel van de huishoudens bij woningtoewijzing uit één- en tweepersoonshuishoudens bestaat.

Kale huurprijs
De passendheidsnorm geldt voor alle nieuwe verhuringen voor alle woningen met een kale huurprijs tot maximaal 710,68 euro (prijspeil 2017). Er is zoveel mogelijk aangesloten bij de toewijzingsnorm in de staatssteunregeling. Hiermee wordt voorkomen dat corporaties op meerdere wijzen moeten rapporteren. Daarom wordt bij de passendheidsnorm uitgegaan van de kale huurprijs, dus exclusief subsidiabele servicekosten.

Huishoudens
Woningcorporaties moeten passend toewijzen bij huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens. Deze grens verschilt per type huishouden.

Huurtoeslaggrens/Inkomensgrens naar type huishoudens

Eénpersoonshuishoudens, jonger en ouder dan de AOW-leeftijd    € 22.200 
Twee persoonshuishoudens, jonger dan de AOW-leeftijd   € 30.150
Twee persoonshuishoudens, ouder dan de AOW-leeftijd  € 30.175
Meerpersoonshuishoudens, jonger dan de AOW-leeftijd  € 30.150
Meerpersoonshuishoudens, ouder dan de AOW-leeftijd   € 30.175

(peildatum 2017)

Alle doelgroepen tellen mee, dus ook:

  • jongeren onder de 23 jaar
  • ouderen boven de 65 jaar
  • studenten
  • statushouders
  • huishoudens die via een intermediaire verhuurder een corporatiewoning huren. De intermediair is verplicht een EU-inkomenstoets te doen.
  • mensen met een zware zorg-indicatie
  • huishoudens met een urgentieverklaring
  • arbeidsmigranten

De EU-inkomenstoets
Om de passendheid te beoordelen hanteert de corporatie voorafgaand aan de verhuring de EU-inkomenstoets, die zij ook gebruikt om te beoordelen of de huurder tot de sociale doelgroep behoort. Daarvoor verstrekt de Belastingdienst via de huurder IBRI-formulieren met inkomensverklaringen. Bij de EU-inkomenstoets geldt:

  • het inkomen van inwonende kinderen telt niet mee;
  • er vindt geen toets op vermogen plaats.

Bij de toekenning van huurtoeslag kijkt de Belastingdienst wel naar het eigen vermogen van een huishouden. Het kan daardoor voorkomen dat een huishouden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens geen recht heeft op huurtoeslag als gevolg van het eigen vermogen. Dit huishouden moet echter wel passend worden toegewezen.

5% marge
De passendheidsnorm is 95 procent. Dat betekent dat vijf procent van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens niet in een woning onder de aftoppingsgrens gehuisvest hoeven te worden. Deze kunnen corporaties gebruiken als veiligheidsmarge of bewust inzetten voor uitzonderingssituaties.

Toezicht op naleving
De Autoriteit woningcorporaties houdt toezicht op naleving van de norm. Indien er lokaal andere normen zijn gemaakt, bijvoorbeeld via de prestatieafspraken of in een huisvestingsverordening, dan is de passendheidsnorm leidend. Mocht een woningcorporatie de norm niet halen dan mag de Autoriteit woningcorporaties een sanctie opleggen. Dit kan een bestuurlijke boete zijn.

Wat betekent passend toewijzen voor gemeenten?

De passendheidsnorm beïnvloed het huurbeleid en toewijzingsbeleid van corporaties. Oftewel, het beïnvloed de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Om als gemeente grip te houden op de omvang en prijzen van de (betaalbare) woningvoorraad kunnen hierover afspraken gemaakt worden via de prestatieafspraken. Het is belangrijk dat corporaties voldoende financiële middelen hebben om te kunnen blijven investeren. Veel prijsverlagingen klinkt mooi, maar hebben een groot effect op de inkomsten en daarmee investeringsmogelijkheden van corporaties met name op de lange termijn, omdat de afname van huurinkomsten jaarlijks terugkeert. En dat kan weer effect hebben op de kwaliteit en beschikbaarheid van woningen.

Huur- en toewijzingsbeleid van corporaties

Sommige corporaties voldeden al aan de passendheidsnorm, maar de meeste niet. Om de norm vanaf 1 januari 2016 wel te halen waren veranderingen in hun huur- en/of toewijzingsbeleid noodzakelijk. Corporaties kunnen ook zorgen dat ze hun woningvoorraad meer passend maken door kleine woningen onder de aftoppingsgrens te realiseren. Deze strategie is alleen voor de lange termijn geschikt. Het duurt immers even voordat de woningvoorraad is aangepast. Vaak zal een combinatie van sturingsmogelijkheden worden gebruikt.

Huurbeleid
Corporaties kunnen ervoor kiezen om hun huurprijzen aan te passen tot op of onder de aftoppingsgrenzen. Daarvoor zijn twee hoofdmogelijkheden.

  1. De huurprijsverlaging wordt toegepast op de streefhuur en geldt voor alle huurders (aftoppen)
  2. De huurprijsverlaging wordt enkel toegepast als een huurtoeslaggerechtigde de woning gaat huren (tweehurenbeleid).

Toewijzingsbeleid
Een ander sturingsmiddel is het stellen van voorwaarden aan de huurders die op woningen onder of boven de aftoppingsgrenzen mogen reageren. Hierin zijn vele mogelijkheden. Enkele veelvoorkomende voorbeelden zijn:

  1. Alle huurders mogen op alle woningen reageren.
  2. Huurtoeslaggerechtigden mogen enkel op woningen onder de aftoppingsgrens reageren; niet- huurtoeslaggerechtigden mogen op alle woningen reageren. Vaak krijgen huurtoeslaggerechtigden voorrang op woningen onder de aftoppingsgrens.
  3. Huurtoeslaggerechtigden mogen enkel op woningen onder de aftoppingsgrens reageren; niet- huurtoeslaggerechtigden mogen enkel op woningen boven de aftoppingsgrenzen reageren.

Het tweehurenbeleid gaat vaak gepaard met optie 1 van het toewijzingsbeleid, namelijk dat alle huurders op alle woningen mogen reageren. De daadwerkelijke huurprijs wordt gebaseerd op het wel of niet ontvangen van huurtoeslag door de huurder.

Mogelijke effecten van passend toewijzen

Passend toewijzen beoogt een betere match tussen huurders en de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningen. Maar partijen vrezen ook voor mogelijk nadelige effecten. De veel besproken effecten staan hieronder:

Segregatie
Een veel gehoord punt is dat er concentraties van kwetsbare groepen ontstaan op plekken met veel goedkope voorraad. Die kans is aanwezig. De vraag is echter of concentratie ontstaat door de passendheidstoets of door andere ontwikkelingen. Door extramuralisering en landelijke quota voor vergunninghouders komen er steeds meer kwetsbare groepen in de wijk. Deze huurders komen vooral terecht in de snel muterende, betaalbare kleine woningen in kwetsbare wijken.

Rem op verduurzaming
Uit de effectverkenning van Platform31 en Rigo blijkt dat woningen met label B of hoger, vaak niet-passend worden toegewezen. In het SER-energieakkoord is afgesproken dat de corporatievoorraad in 2020 gemiddeld label B heeft. Het niet-onrendabel investeren in duurzaamheidsmaatregelen betekent een huurverhoging die ervoor kan zorgen dat de huur boven de aftoppingsgrens terecht komt. De woning is dan niet meer passend voor de primaire doelgroep, ook als de totale woonlasten door de maatregelen naar beneden gaan. De passendheidstoets zal daarmee de verduurzaming van de corporatievoorraad kunnen vertragen.

Verschillen tussen regio’s
Uit de effectverkenning blijkt ook dat woningmarktregio’s in zeer verschillende mate aan de norm kunnen voldoen. Dezelfde conclusie viel eerder te lezen in het ABF onderzoek naar de effecten van de passendheidsnorm. Vooral corporaties in gebieden met gemiddeld veel punten per woning (suburbaan en landelijk) en veel naoorlogs bezit (vaak grote woningen met een relatief gunstig energielabel) hebben moeite om aan de norm te voldoen.

Betaalbaarheid zorgwoningen
Het passend verhuren van zorgwoningen is een zorg die eerder is benoemd door onder meer Aedes en Actiz. Zorgwoningen zijn vaak duurder te realiseren en te exploiteren dan reguliere huurwoningen. Dat komt omdat er verschillende aanpassingen uitgevoerd worden. Als deze woningen niet in prijs worden verlaagd tot onder de aftoppingsgrens is er weinig aanbod voor huurders met een laag inkomen en wordt het voor hen moeilijk om een zorgwoning te huren.

Evaluatie effecten passendheidsnorm
Platform31 evalueert momenteel de passendheidsnorm. Daarin worden ook de effecten voor de huurder en de wijken meegenomen. De resultaten worden in augustus 2017 gepubliceerd.

Passende huisvesting in de Stedendriehoek

Good Practice thema Passend Toewijzen

De woningcorporaties in de regio Stedendriehoek (onder meer de gemeenten Apeldoorn, Deventer en Zutphen) hebben het passend toewijzen gezamenlijk opgepakt en uitgewerkt. In de regio wordt al gewerkt met een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem (Woonkeus Stedendriehoek). Vanuit deze samenwerking hebben de corporaties gekozen voor het gezamenlijk maken van afspraken over passend toewijzen. De partijen spraken af welke huishoudens op welke woningen mogen reageren en hoeveel woningen per categorie nodig zijn om aan de vraag te voldoen.

Interview

Interview met Judith van El, manager strategie bij Haag Wonen. De spagaat van de passendheidstoets en energetische verbeteringen