Lokale effecten Woningwet

Wat zegt de wet over passend toewijzen? Welke effecten heeft de herziene Woningwet op de realisatie van de rijksprioriteiten? En verschilt dit in gebieden met veel of weinig investeringskracht of in een krappe- of gespannen huurwoningmarkt? Platform31 voerde een quickscan uit naar de lokale effecten van de Woningwet op basis van gesprekken met corporaties en gemeenten. De uitkomsten van de quickscan geven een eerste indruk van de effecten op lokaal niveau.

Lokale effecten Woningwet op

  • Download de folder met een samenvatting van de resultaten van de quickscan.

Eerste indrukken

De quickscan is gebaseerd op de ervaringen van professionals in het veld en moet met enige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. De implementatie van de Woningwet is namelijk nog in volle gang, waardoor de effecten nog niet volledig zijn uitgekristalliseerd. Daarnaast is de onderzoeksomvang relatief beperkt. Voor deze quickscan spraken we veertien respondenten van gemeenten en woningcorporaties verspreid over het land. De diversiteit in de volkshuisvestelijke opgaven en in de visies van bestuurders is groot. Hierdoor zijn de uitkomsten niet één op één naar landelijk niveau te extrapoleren.

Transitiefase

Veel corporaties en gemeenten vinden de omslag naar een nieuwe manier van werken een zeer omvangrijke opgave. Dit geldt vooral voor de scheiding DAEB en niet-DAEB, het uitdenken van het proces, het opzetten van de werkstructuur rondom de prestatieafspraken én de gevraagde omslag en inzet vanuit huurders.

Veel of weinig investeringskracht

Uit de quickscan blijken de lokale effecten anders in gebieden waar corporaties veel of weinig investeringskracht hebben. Corporaties met weinig investeringskracht neigen ernaar meer te focussen op de beschikbaarheid van passende woningen, bijvoorbeeld door huurprijzen op- en af te toppen. Corporaties met ruimere investeringskracht focussen daarentegen, naast betaalbaarheid en beschikbaarheid, ook op de kwaliteit van woningen.

Krappe of ruime woningmarkt

Ook het type woningmarkt blijkt van invloed op de lokale effecten. In krappe woningmarkten met veel huurtoeslaggerechtigden lijkt de druk op de sociale woningvoorraad voor die doelgroep toe te nemen. Kon deze groep voorheen reageren op alle woningen onder de liberalisatiegrens, nu kunnen zij dit uitsluitend nog op woningen onder de aftoppingsgrens. Om aan de toenemende druk in dit huursegment tegemoet te komen, verlagen corporaties soms de huurprijs van een deel van de woningen tot onder de aftoppingsgrens. In ruime woningmarkten lijkt dit niet aan de orde.

Prestatieafspraken krijgen een centralere plaats in de volkshuisvesting

Gemeenten die al over een woonvisie beschikken en verplicht zijn tot het sluiten van prestatieafspraken is een belangrijke verandering van de Woningwet. Het sluiten van prestatieafspraken lijkt inmiddels hèt sturingsinstrument in de volkshuisvesting. Vooral in de kleine gemeenten is het maken van prestatieafspraken een nieuwe exercitie. In de meeste grote gemeenten deden ze dit al langer. Bij hen zijn de prestatieafspraken na 1 juli 2015 uitgebreid met onderwerpen, wonnen ze aan politiek gewicht en sturen deze gemeenten sterker op naleving. Om deze naleving vorm te geven trachten ze de afspraken zo concreet mogelijk te formuleren en komen er meer afspraken op papier. Ook sluit de gemeente nu met alle woningcorporaties prestatieafspraken, waar zij die voorheen soms enkel met de grootste sloot.

Rijksprioriteiten scherper op vizier van corporaties en gemeenten

Het Rijk communiceert haar volkshuisvestelijke prioriteiten. De minister stelt ze minimaal één keer per vier jaar vast voor de komende vier kalenderjaren (BTIV artikel 39). Deze prioriteiten komen in veel van de prestatieafspraken terug als onderwerpen waarover afspraken worden gemaakt. Daardoor staan ze scherper op het vizier van corporaties, gemeenten en huurders.

Woonvisie is belangrijk sturingsinstrument voor gemeenten

Via de woonvisie kunnen gemeenten sturen op welke lokale opgaven corporaties zouden moeten oppakken. Nu wordt de woonvisie veelal opgesteld met de portefeuillehouder wonen. Zorgen voor fatsoenlijk wonen behelst echter meer dan alleen het bouwen van sociale huurwoningen. Samenwerken met andere portefeuillehouders, zoals welzijn en zorg, maakt de woonvisie een rijker instrument voor de volkshuisvesting. Deze behoefte aan verruiming van de onderwerpen geldt eveneens bij het maken van de prestatieafspraken.

Sommige gemeenten stellen voor het eerst een woonvisie op. Anderen hadden al een woonvisie of document dat als woonvisie gehanteerd kon worden. Deze gebruikten ze, scherpten ze aan of ze kozen voor het opstellen van een volledig nieuwe versie. Daarbij realiseren ze zich dat hun woonvisie het vertrekpunt vormt voor de toekomstige prestatieafspraken. In kleine(re) gemeenten valt op dat de volkshuisvesting dankzij de woonvisie en de prestatieafspraken hoger op de agenda komt bij de gemeente. Bij de huurdersvertegenwoordiging ontbreekt vaak nog kennis en expertise om dit te doen.