Inzicht in financiën corporaties

Wat zegt de wet over financiële informatie?

Hebben gemeenten een Woonvisie of een document waarin ze de hoofdlijnen van hun voorgenomen volkshuisvestingsbeleid toelichten? Dan moeten woningcorporaties daaraan bijdragen (WW artikel 42 lid 1). Woningcorporaties dragen met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij en zetten hun (financiële) middelen met voorrang daarvoor in (artikel 42 lid 2).

Corporaties brengen ieder jaar een ‘bod’ uit. Daarin staan hun voorgenomen werkzaamheden en daarmee de bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid (WW artikel 43). ‘Het bod’ moet voor 1 juli zijn ontvangen. De gemeente beoordeelt het bod aan de hand van de kengetallen en andere financiële informatie. De gemeente, corporatie en huurders komen samen voor 15 december tot prestatieafspraken.

Wat moet er gebeuren?

Voor goede prestatieafspraken hebben de gemeente en huurdersvertegenwoordiging inzicht nodig in de mogelijke (financiële) bijdrage van de corporaties. Het college van B&W (de gemeente) ontvangt daarom financiële informatie over de woningcorporatie. Dat gebeurt via de woningcorporatie (artikel 38) en via andere instanties, zoals de Autoriteit Woningcorporaties, het ministerie van BZK en het WSW.

Wat betekent dit voor gemeenten?

De financiële kengetallen vormen het startpunt voor het gesprek met de corporatie (en de huurdervertegenwoordiging) over de bijdrage van de corporatie op het volkshuisvestelijkbeleid (in de vorm van prestatieafspraken). De kengetallen zeggen niet alles. Staat een corporatie er financieel sterk voor, dan zegt dat niets over de onderhoudsstaat van hun woningen. Wellicht heeft de corporatie jarenlang geen onderhoud gepleegd en heeft daardoor een sterke financiële positie.

Inzicht in de financiële positie van de woningcorporatie is een vereiste bij het opstarten van de onderhandelingen. Tijdens het onderhandelingsproces moeten financiële consequenties van verwachtingen, alternatieven en keuzes inzichtelijk worden gemaakt. Dit kan op verschillende manieren. Ga met de corporatie open in gesprek over de plannen en (financiële) mogelijkheden. Vertrouwen is een sleutelwoord.

Wat is ‘naar redelijkheid bijdragen’?

‘Naar redelijkheid bijdragen aan het volkshuisvestelijk beleid’ is de opgave, maar wat is ‘redelijk’? Zet je als gemeente je wensen opzij zodra je weet dat de beschikbare capaciteit van de corporatie onvoldoende is? Of blijf je vasthouden aan je toekomstbeeld? Gemeente Den Haag koos ervoor om haar wens vast te houden. Samen met de corporatie werd bepaald welk deel gerealiseerd kon worden gezien de financiële capaciteit. Zo blijft het volkshuisvestelijk beleid leidend, en wordt van daaruit gekeken wat redelijk bijgedragen kan worden. Voor gemeenten (en het WSW) is het belangrijk om met de corporaties een langetermijnstrategie uit te zetten. Nadenken over een financieel gezonde corporatie die blijvend kan investeren, mag niet vergeten worden. Kijk niet alleen naar de jaarlijkse investeringscapaciteit. Denk samen na over de risico’s die de corporatie tegelijk aankan.

Cijfers zijn continu in beweging

De cijfers die je voor je hebt, zijn per definitie al verouderd. Iedere beslissing heeft invloed op de parameters. Bijvoorbeeld: door verkoop van woningen kunnen schulden afgelost worden, maar daalt de loan to value (LTV). De LTV bepaalt hoeveel je nog kunt lenen. Cijfers houden geen rekening met de langetermijnopgaven.

Tips:

  • Zorg dat de duur van de woonvisie aansluit op de duur van de wensportefeuille van de corporaties.
  • Denk goed na over wie je met elkaar laat overleggen. Uiteindelijk is het mensenwerk. Kunnen personen niet met elkaar overweg, dan kan de ‘onderhandeling’ erg stroef gaan.
  • Geef als gemeente aan over welke cijfers je praat. Om corporaties te kunnen vergelijken heb je dezelfde typen cijfers nodig. Praat je bijvoorbeeld over contracthuur, subsidiabele contracthuur of streefhuur?
  • Stel intern een team samen dat verantwoordelijk is voor de prestatieafspraken.

Op zoek naar de redelijkheid van het bod in Den Haag

Good Practice thema Inzicht in financiën corporatie

Gemeente Den Haag heeft een volkshuisvestelijke agenda (VH-agenda). Daarin staan de ambities op het gebied van woningbouw voor de komende 4-5 jaar. De VH-agenda, een concretisering van de sociale paragraaf uit de Haagse Woonvisie, diende als uitgangspunt voor het maken van prestatieafspraken. De agenda bevatte 8 speerpunten: over betaalbaarheid, de kernvoorraad, nieuwbouw, verduurzaming, woningverbetering, bijzondere doelgroepen, veiligheid en zelfstandig thuis wonen.

Interview

De herziene Woningwet is inmiddels langer dan een jaar van kracht. Wat betekent deze landelijke wetgeving voor de lokale situatie? Platform31 sprak met Maud van der Lee, beleidsmedewerker volkshuisvesting in Geertruidenberg.

* Lees verder