Sociale woningmarkt

Veertig procent van alle woningen in Nederland is een huurwoning. De totale omvang van de huursector in Nederland nam in de periode 2005 – 2015 af van 3.092.000 woningen naar 2.950.000 woningen. Een afname van 140.000 huurwoningen. 84% hiervan, 2.481.000 woningen, heeft een huur onder de €710, 68 en noemen we een gereguleerde of sociale woning.

Corporaties zijn de grootste speler op de sociale woningmarkt. 81 procent van alle sociale woningen is eigendom van woningcorporaties. De overige 19 procent is eigendom van particuliere of commerciële bedrijven met een winstoogmerk. Woningcorporaties hebben hiervan 2,2 miljoen huurwoningen in bezit. Dit is een daling van 4,5% ten opzichte van 2005.

Corporaties hebben ook woningen boven de liberalisatie grens van < 710,68 euro. Dat zijn er bijna 200.000. Dit zijn de geliberaliseerde of vrije sector huurwoningen. Anderzijds hebben particuliere verhuurders ook veel sociale huurwoningen in bezit. Dat zijn er 472.000 (in 2017). Dat is ruim zestig procent van hun bezit.

Verhuurderheffing

Verhuurders van sociale woningen die meer dan 10 huurwoningen bezitten, betalen een heffing over de WOZ-waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan de liberalisatiegrens van € 710,68 per maand (prijspeil 2017). Het Rijk vraagt deze financiële bijdrage van verhuurders voor het verminderen van de nationale schuld. Deze heffing maakt deel uit van de maatregelen in het Woonakkoord. De grens van 10 huurwoningen is per 10 december 2016 opgetrokken naar 50 woningen via de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 II.

De verhuurderheffing is in 2017 0,536%. Dit tarief loopt op tot 0,593% in 2022. Vanaf 2023 is het tarief 0,567%. De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde van de woningen, verminderd met 10x de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen. Verhuurders betalen minder verhuurderheffing als ze investeren in: het omvormen van bijvoorbeeld kantoren, scholen of zelfs kerken tot woningen; sloop in krimpgebieden; in sloop, nieuwbouw of verbouw in Rotterdam-Zuid.

Saneringsheffing

Toegelaten instellingen kunnen een beroep doen op steun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ter bevordering van een sanering (saneringssteun). De steun van het CFV wordt – voor zover zijn middelen ontoereikend zijn – bekostigd uit middelen, opgebracht door een heffing bij toegelaten instellingen. Het CFV verleende de noodlijdende woningcorporatie Vestia financiële steun van zo’n 675 miljoen euro. De CFV verleende ook aan andere woningcorporaties financiële steun en zij vulde haar financiële reserves aan. In totaal inde zij ongeveer 1 miljard euro. Om dit te bekostigen moeten alle woningcorporaties sinds 2013 een saneringsbijdrage tussen de 1 en 5 procent betalen.

Huurstijgingen

De huurprijzen op de sociale woningmarkt zijn mede door de verhuurderheffing de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. De jaarlijkse gemiddelde huurstijging lag tussen 2009 en 2014 op 2,5% met de hoogste stijgingen in 2013 en 2014.De jaarlijkse huurstijging inclusief huurharmonisatie bij mutatie lag op 3,3%. Sinds 2009 zijn de huren gemiddeld met 9,2% verhoogd voor zittende huurders. In 2015 stegen de huren voor nieuwe huurders zelfs met 22,4% gemiddeld. Het aanbod van betaalbare woningen wordt steeds schaarser omdat veel woningen door de huurverhogingen boven de huurtoeslaggrens dreigen te geraken. En de bestedingsruimte van huishoudens die huren in de sociale huursector is sinds de crisis in 2008 flink afgenomen met 8%. In 2009 was het gemiddelde netto besteedbaar inkomen 27.000 euro en in 2015 was dat nog slechts 24.500 euro. De lagere inkomens en de hogere huurprijzen betekent een verslechtering van de betaalbaarheid van de sociale huursector.

Tabel: gemiddelde jaarlijkse huurverhoging en inflatie in de periode 2009 t/m 2016.

gemiddelde jaarlijkse huurverhoging en inflatie in de periode 2009 t/m 2016

Bron: CBS Statline: Consumentenprijzen, huurverhoging woningen

  • Lees meer over betaalbaarheid en huurprijsontwikkelingen van de sociale woningmarkt