Partijen

Het beeld dat pensioenfondsen meer woningen bezitten dan private beleggers is onjuist. Private beleggers bezitten met 77% veruit de meeste woningen (455.000 woningen) op de Nederlandse particuliere huurmarkt. De overige 23% bestaat uit institutionele beleggers (135.000 woningen).In een periode van twintig jaar heeft er een grote verschuiving plaatsgevonden waarbij institutionele beleggers afscheid hebben genomen van vastgoedportefeuilles. Zij hebben deze meestal verkocht aan private beleggers, die ze vaak hebben uitgepond. Er zijn sinds kort ook veel nieuwkomers op de markt (zoals private retailbeleggers) met interesse in woningen. Voor ieder type belegger zijn kenmerkende werkwijzen en voorkeuren op de particuliere huurmarkt te onderscheiden.

Institutionele beleggers

In Nederland zijn er ca. vijftien grote institutionele beleggers actief op de woningbeleggingsmarkt (denk aan Delta Lloyd, Syntrus Achmea, Amvest, Bouwinvest, et cetera). Institutionele beleggers beleggen geld van derden zoals pensioenfondsen en verzekeraars en hebben een duidelijke voorkeur voor nieuw te ontwikkelen woningen of zeer recente woningcomplexen van minder dan vijf jaar oud in het middeldure huursegment (boven de liberalisatiegrens van € 710,68 (prijspeil 2017) tot ca. € 1.000). De bovengrens is afhankelijk van de locatie.

Een institutionele belegger als Syntrus Achmea Real Estate & Finance kiest bewust voor het middensegment omdat daar de grootste vraag ligt. Dit maakt het middensegment een stabiele belegging met een gegarandeerd rendement; een belangrijk criterium voor pensioenfondsen. Duurzaamheid wordt een steeds belangrijker aspect om de woonlasten te verlagen, maar ook vanwege de langetermijnvisie die een belegger heeft. Daarnaast spelen de onderhoudsgevoeligheid van gebouwen en een hoogwaardige kwaliteit (goede buitenruimtes en plattegronden) ook een belangrijke rol voor beleggers.

Ook de focus van Amvest ligt op de middeldure huursector (boven € 710,68 tot ongeveer € 900/1.000). Alles wat daarboven komt is een niche waar je een heel specifiek product voor moet maken. Dat is in de meeste gebieden over het algemeen niet mogelijk. Daarbij vormt een huur van € 1.000 voor veel mensen een soort psychologische grens. Huurwoningen van die prijsklasse hebben tevens veel concurrentie van de koopwoningmarkt.

Institutionele beleggers verkopen zelf ook veel, vaak oudere complexen uit de jaren zestig en zeventig. Daarmee maken ze middelen vrij om te investeren in nieuwbouw. Voor de institutionele beleggers geldt over het algemeen dat zij zich focussen op een categorie waar een zekere schaarste voor is en daarmee vissen ze snel in dezelfde vijver. Ze willen investeren in het middeldure huursegment in de Randstad en de uitlopers daarvan, maar lopen vaak tegen ontwikkellocaties aan met een te hoge grondprijs of projecten die zijn bedoeld voor de koopsector. Qua type woningen en locaties zijn grondgebonden woningen nabij steden en appartementen op centrumlocaties in binnensteden populair.

De focus van institutionele beleggers ligt op gebieden waar groei in inwoneraantal wordt verwacht. Ze kiezen ook wel locaties buiten steden, maar dan is de bereikbaarheid (bijvoorbeeld de ligging bij een OV-knooppunt) een belangrijke bepalende factor. Amvest investeert niet in heel Nederland. De belegger maakt een selectie van de economisch krachtige regio’s met de G4 als belangrijkste steden, de Randstad en de flanken van de Randstad. Onder de flanken van de Randstad verstaat Amvest Brabant-stad en in het oosten Arnhem, Nijmegen en af en toe Zwolle. In de overige regio’s doet Amvest op reguliere portefeuilles voor particuliere huurwoningen heel weinig. Daar spelen hele andere vraagstukken, bijvoorbeeld op wonen-zorg. Amvest kijkt naar gebieden waar veel vraag is en toekomstige waardegroei.

Qua omvang zit het gros van de projecten van Syntrus Achmea tussen de dertig en vijftig woningen. Minder woningen zijn niet interessant vanwege de exploitatie en bij meer dan vijftig woningen wordt het spannend omdat er voldoende huurders gevonden moeten worden binnen een tijdbestek van een half jaar. Op dit moment is dat niet zo moeilijk, maar dat moet ook voor een langere periode gelden. Hoe groter de omvang, hoe meer research en hoe meer tijd er voor zo’n investeringsbeslissing wordt genomen.

Institutionele beleggers zijn sporadisch betrokken bij transformatieprojecten van kantoren naar woningen. De transformatie van twee voormalige ministerietorens aan de Wijnhaven in Den Haag was een uitzondering. De Wijnhaven biedt 100.000 m2 lege kantoorruimte en ligt op een toplocatie in Den Haag. Het gebouw ligt aan een belangrijke aanlooproute (de ‘rode loper’) van het centrale station richting de stad. Syntrus Achmea realiseert hier 132 vrije sector huurappartementen namens twee pensioenfondsen. In de onderste verdiepingen zit een dependance van de Universiteit van Leiden. Op de begane grond ontwikkelt Heijmans een commerciële plint en een uitbouw voor de entree. De ondergrondse parkeergarage blijft in eigendom van de parkeerexploitant. De woningen hebben een huurrecht op de parkeerplaatsen. De ontwikkeling van de Wijnhaven is op basis van een convenant tussen Syntrus Achmea en de gemeente Den Haag tot stand gekomen.

Private beleggers

De private beleggers vormen met 77% van de particuliere huurwoningen veruit de grootste groep op de Nederlandse particuliere huurmarkt. Het aantal private beleggers groeit, er zijn veel nieuwkomers. De groep is heterogeen: er zijn zeer veel private beleggers in Nederland, variërend van partijen met enkele tientallen woningen in bezit tot 10.000 woningen. De vindbaarheid van private beleggers in Nederland is ook lastig, zelfs voor een vereniging als Vastgoed Belang (landelijke vereniging van particuliere beleggers) met 4.700 leden.

Het totale aantal particuliere verhuurders in Nederland is niet bekend, maar bedraagt naar schatting rond de 50.000. Een groot aandeel private beleggers bezit een gering aantal woningen. Zo heeft 2% van alle beleggers 55% van het totale bezit van deze beleggersgroep in handen.

Dit zijn vaak familiebedrijven. Anders dan de corporaties en de institutionele beleggers wordt een groot deel van het vermogen dat private beleggers investeren gevormd door eigen geld. Nog een verschil is dat een private belegger vaak een combinatie van gereguleerde en geliberaliseerde huurwoningen bezit. Van het bezit van de private beleggers is 75% gereguleerd en 25% geliberaliseerd.

Bij de institutionele beleggers ligt die verhouding op 45-55%. Een groot deel van het bezit van private beleggers (zowel gereguleerd als geliberaliseerd) bevindt zich in de Randstad. Alleen al in de vier grootste steden van Nederland (G4) is 41% van het totale gereguleerde bezit van particuliere verhuurders geconcentreerd en bijna 30% van de geliberaliseerde huurwoningen.

Private beleggers hebben in tegenstelling tot institutionele beleggers voorkeur voor bestaande bouw. Zij nemen wat ouder bezit over van pensioenfondsen of woningcorporaties. Private beleggers sturen vaker op ‘de stenen’ dan op de kasstroom en weten vaak waarde toe te voegen. Private beleggers gaan heel actief om met het woningbezit en brengen vaak verbeteringen aan.

Na mutaties trekken ze de huren op naar markthuur of ze verkopen de woning door uitponden. Wat betreft de huurklassen is een interessante ontwikkeling zichtbaar: in juni 2014 lag 20% van de huurprijzen van private beleggers boven de liberalisatiegrens en in juli 2014 was dat al ruim 25%. Dit verschil wordt veroorzaakt door de boven inflatoire en inkomensafhankelijke huurverhogingen.

Private beleggers hadden in 2014 circa € 1 miljard beschikbaar voor aankopen. Er vinden zeer diverse transacties plaats: plukjes van een tiental woningen tot transacties van meer dan € 50 miljoen. De private beleggers vormen dus een zeer heterogene groep in Nederland, met wisselende transactiegroottes.

Buitenlandse beleggers

Er wordt de laatste tijd veel over buitenlandse beleggers gesproken, soms met enige scepsis of ze daadwerkelijk gaan investeren in Nederland. Ze hebben dit de laatste vijftien jaar niet gedaan, maar sinds anderhalf jaar zijn ze actiever geworden. Dat is begonnen met BNP Paribas en daarna volgden andere partijen die zoeken naar veilige beleggingen, met name in woningbeleggingen in Europa.

Nederland is sinds anderhalf jaar meer in het vizier gekomen bij buitenlandse beleggers gezien het politiek stabiele klimaat en de relatief goede macro-economische situatie. Woningen zijn gemiddeld goedkoper geworden (met 18% sinds 2008), maar die daling is tot stilstand gekomen. Daarbij krijgt Nederland een wat liberaler klimaat, dat maakt dat buitenlandse beleggers Nederland aantrekkelijker gaan vinden. In Europees perspectief ligt de grootste voorkeur van buitenlandse beleggers bij Duitsland en Scandinavië. Nederland staat op een goede 3e plaats.

Er kijken momenteel ongeveer veertig internationale partijen naar de mogelijkheden in Nederland. Een aantal heeft inmiddels posities verworven, waarvan Patrizia met de Vestia-deal een bekend voorbeeld is in Nederland. Buitenlandse beleggers verwerven een groter aandeel in de woningbeleggingsmarkt. Het zijn veelal Duitse en Zwitserse beleggers met pensioenfondsgeld, een lange termijn horizon (investeringen voor vijf tot tien jaar) die niet gaan uitponden en gericht zijn op de kasstroom (versus de wat meer opportunistisch gedreven handelspartijen uit Engeland en Amerika met dikwijls een kortere horizon). Buitenlandse beleggers zijn bereid om ook in sommige gebieden buiten de Randstad te investeren, zoals in Limburg en Zeeland. De buitenlandse partijen hebben substantieel kapitaal beschikbaar en zij zullen in de komende jaren een belangrijke partij zijn als meer corporatiebezit beschikbaar komt.

Corporaties

Door de invoering van de Woningwet 2015 zijn corporaties nauwelijks nog spelers in het middeldure huursegment. Zij kunnen niet meer zomaar niet-DAEB huurwoningen realiseren. Een verplichte markttoets, uitgevoerd door de gemeente, moet eerst aantonen dat marktpartijen geen belangstelling hebben. Uit onderzoek van Aedes in 2016 blijkt dat corporaties weinig ambitie koesteren om in niet-DAEB te investeren.

Verschillende beleggers zijn complementair

Uit de profielschetsen van de verschillende typen beleggers in Nederland blijkt dat zij redelijk complementair zijn aan elkaar: de institutionele beleggers richten zich voornamelijk op nieuwbouw binnen stedelijke groeiregio’s en de private beleggers richten zich op bestaand bezit en zijn vaker regionaal actief. De buitenlandse beleggers zijn gericht op portefeuilles van substantieel volume en zijn bereid te investeren in heel Nederland. Uiteindelijk geldt voor iedere belegger op de particuliere huurmarkt dat zij zoeken naar een stabiel rendement en een laag risicoprofiel. Zij investeren in die gebieden waar voldoende marktvraag is: de markt bepaalt dus uiteindelijk het tempo en de producten.

2012augustus PSC7219-16