Koopsector

Lange tijd was het aandeel van de koopsector in de Nederlandse woningvoorraad vrij laag, zeker vergeleken met de situatie in sommige andere Europese landen. Veertig jaar geleden was iets meer dan een derde van alle woningen van eigenaar-bewoners. Dit is opgelopen tot 60 procent. De groei van de koopsector kan worden verklaard door de verkoop van huurwoningen en vooral een sterke groei van nieuwbouwwoningen.

Er zijn grote lokale verschillen in de eigendomsverhoudingen. Vooral in de grotere gemeenten is het aandeel eigen woningen over het algemeen (flink) lager dan het landelijk gemiddelde. De koopsector bestaat grotendeels (85%) uit eengezinswoningen. In de huursector is de verhouding tussen een- en meergezinswoningen ongeveer gelijk.

Huizenprijzen naar prijsklasse

Door de gemiddelde waardedaling sinds 2009 vinden er verschuivingen in prijsklassen plaats. Sinds 2009 is het aandeel ‘goedkope’ koopwoningen (WOZ-waarde tot 180.000 euro) aanzienlijk gegroeid. Het aandeel van dit segment is verdrievoudigd. Dit is vooral ten koste gegaan van duurdere woningen (boven € 280.000), waarvan het aandeel bijna gehalveerd is. Inmiddels is – na een golfbeweging – de situatie in de voorraad weer vergelijk¬baar met 2002. Bron: WoON2015. Zie onderstaande staafdiagram.

tabel-verdeling-koopvoorraad

Huizenprijzen naar locatie.

De Nederlandse huizenprijzen (per m2) zijn het duurst in Amsterdam. Elsevier en het Kadaster geven aan dat kopers in 2016 het meest betaalden in de Amsterdamse wijk Museumkwartier. Zij betaalden 7.161 euro per m2. De mediane m2-prijs is in Amsterdam 4.925 euro, in Den Haag 2.325 euro en in Rotterdam 2.200 euro. In de provinciaal gelegen regio’s in Nederland ligt dat lager.

De huizen raken op

Sinds 2014 stijgt het aantal transacties op de koopmarkt. In het eerste kwartaal van 2017 werd een recordaantal woningen verkocht, namelijk 55.911. Als gevolg daarvan stijgen de huizenprijzen. Ook raken de huizen op. Het is wachten op het kantelpunt. Dat is het moment waarop de verkopen afnemen, omdat de huizen te duur zijn en/of er geen huizen meer te koop staan. Het kantelpunt verschilt per gebied. Kopers stellen hun aankopen uit of zoeken een woning in een buurt of streek waar nog wel woningen te koop staan. Dit kantelpunt is anno 2017 in de Randstad bijna bereikt. Daar steeg het aantal woningverkopen met slechts enkele procenten, terwijl in niet-Randstedelijke provincies het aantal verkopen met meer dan 50 procent stegen. Ook in die gebieden zal het aanbod dusdanig krap worden dat de prijzen dusdanig stijgen dat het aantal verkochten huizen afneemt.

Nieuwbouw

Makelaarsvereniging Dynamis constateerde in het laatste kwartaal van 2016 een stijging van 18 procent van het aantal verstrekte nieuwbouwvergunningen. Steden als Rotterdam en Den Haag, waar ruimte is voor hoogbouw, zijn volop aan het bouwen. In de regio Amsterdam nam het aantal vergunningen met 31 procent af, terwijl deze stad behoefte heeft aan meer aanbod.

Transacties in de koopsector

Na de economische crisis, die startte in 2008, daalde het aantal verkochte woningen. In 2007 registreerde het kadaster 202.401 verkochte woningen. In 2011 is de overdrachtsbelasting verlaagd van 6 naar 2 procent. Hierdoor daalden de kosten van de aankoop van een huis en kunnen kopers meer lenen. In 2013 was het aantal verkochte woningen toch bijna gehalveerd tot 110.094 als gevolg van de crisis. Daarna klom het weer op en in 2016 werden er weer meer woningen verkocht dan voor de crisis, namelijk 214.793. De eerste cijfers van 2017 laten zien dat het aantal blijft stijgen. Er is zelfs een record gevestigd, want nog nooit werden in een eerste kwartaal zoveel huizen verkocht. De prijzen zijn anno 2017 weer ongeveer gelijk aan de prijzen voor de crisis. Analisten verwachten dat de stijging van de huizenprijzen voorlopig doorzet. De prijzen waren, net als het aantal verkopen, het laagst in 2013. Toen bedroeg de gemiddelde verkoopprijs 210.908 euro. Inmiddels is deze 257.002 euro. (bron: kadaster).

Dynamiek: waar wordt gekocht?

De buurten waar de meeste verkopen plaatsvonden, zijn niet de buurten waar de huizenprijzen het hoogst zijn per vierkante meter. Dit blijkt uit een onderzoek van Elsevier en het Kadaster. Kopers die geen woning kunnen betalen in hun favoriete wijk, kopen goedkopere woningen in omliggende buurten. Daar vinden ze meer m2, luxe en een mooi uitzicht dat ze wel kunnen betalen.

Wie kopen er?

Er is wel wat veranderd aan wie er kopen. Net als voor de crisis is de groep starters tussen de 25-35 jaar ruim de grootste groep in 2016, maar deze groep is wel relatief iets kleiner geworden. Ook het aantal kopers jonger dan 25 jaar daalde. Deze groep halveerde bijna van 10.302 transacties in 2008 naar 6.026 transacties in 2016. De verklaring hiervoor kan de veranderde regelgeving* zijn. Mensen die juist relatief meer zijn gaan kopen, zitten in de leeftijdscategorie 45-65 jaar. Hun aandeel van de totale kopers is sinds 2008 verdubbeld naar 20.053 transacties in 2016.
*lees over de veranderde regelgeving op de pagina ‘Hypotheken en regelgeving’

Lastig voor starters

De huizenprijzen stijgen en de hypotheek-eisen zijn aangescherpt. Daardoor is het voor starters lastig om een woning te vinden die voldoet aan hun wensen en die binnen hun maximale hypotheek past. Het te lenen bedrag daalt jaarlijks met één procent tot het getaxeerde bedrag voor de woning. In 2011 konden kopers 106 procent van de taxatiewaarde lenen en in 2018 is dat nog 100 procent. Dit gooit voor veel starters roet in het eten. Dat betekent dat zij de kosten koper, ongeveer 10.000 euro, uit eigen middelen moeten betalen. Hetzelfde geldt voor een verbouwing. Willen zij de woning opknappen dan zullen ze over spaargeld moeten beschikken of een lening afsluiten. Starters zijn anno 2017 onder te verdelen in twee groepen, concluderen Elsevier en het Kadaster. De eerste groep bevat kopers die hebben doorgespaard en door de lage rente meer kunnen lenen en daardoor groter kunnen kopen. De tweede groep bevat jonge tweeverdieners die gaan samenwonen en geen huurwoning kunnen vinden, omdat zij te veel verdienen voor de sociale huurmarkt en er te weinig woningen in de vrije sector zijn. Elsevier en het Kadaster constateren tevens dat de starters nog steeds minder euro per m2 betalen, maar dat dit verschil jaarlijks kleiner wordt.

ZZPérs en de koopsector.

Het aantal ZZP’ers in onze maatschappij is gestegen, ook onder starters. De eisen van hypotheekverstrekkers en de Nationale Hypotheek Garantie houden daar nog geen rekening mee. ZZP’ers die een woning willen kopen, kunnen veel minder lenen dan iemand met een vast dienstverband. Zij blijven daardoor gebonden aan de huursector.

Schulden in de koopsector

Als gevolg van de ingestorte woningmarkt in Nederland staan momenteel veel hypotheken onder water. Feitelijk is dit pas een probleem als mensen hun huis gaan verkopen. Zolang ze niet willen verhuizen hebben ze geen schuld. De crisis en nieuwe hypotheekregels hebben echter effect op de bestedingsruimte van woningeigenaren, waarvan de gevolgen inmiddels aanzienlijk zijn.

Onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate wijst uit dat er in het derde kwartaal van 2012 circa 800.000 huishoudens met potentiële restschulden zaten. Het CBS komt zelfs op ruim één miljoen, 30 procent van het aantal huizenbezitters met een hypotheek in Nederland. Hierbij is echter niet gekeken naar de hypotheekvorm. Duidelijk is wel dat het aantal hypotheken dat onder water staat in korte tijd sterk gestegen is. Medio 2011 werd het aantal huishoudens met potentiële restschuld nog geschat op 500.000 (Schilder & Conijn, 2012 & 2013; CBS Webmagazine 26 november 2012).

Oorzaak ligt bij sterke daling van de woningprijzen, ruim 20 procent sinds 2008. Hierdoor hebben de bewoners niet het benodigde kapitaal kunnen opbouwen en bovendien zijn banken de afgelopen tien jaar steeds hogere hypotheken gaan afsluiten. Door de enorme druk op de woningmarkt was het een tijd lang gebruikelijk dat kopers boven de marktwaarde boden. Hetgeen vervolgens met een tophypotheek gefinancierd werd. Uit analyses van het CBS blijkt daarom dat het risico op restschulden het hoogst is onder tweeverdieners. Ruim een derde van hen heeft een hypotheek hoger dan de woningwaarde.

De gemiddelde restschuld per huishouden bedraagt thans 39.000 euro, slechts 15 procent van de kopers zit onder de 10.000 euro. Eind 2011 lag dit laatste nog op een kwart. Eind 2012 zit bijna 25 procent boven de 50.000 euro. Het risico op restschuld is het hoogst voor mensen die in 2007 of 2008 een huis kochten. Dit was net op de top van de markt, voor de crisis aanbrak. Van de hypotheken afgesloten na 2006 staat ruim de helft onder water. Als de kosten koper worden meegerekend, geldt dit echter voor vrijwel iedereen die na 2000 een huis kocht. Hierdoor kampen met name jonge mensen met potentiële restschulden, in de leeftijdscategorie tot 35 jaar betreft het ruim de helft van de kopers. Onder ouderen staan nauwelijks hypotheken onder water. Wel hebben ze, als dit toch het geval is, hogere restschulden dan jonge huishoudens (Schilder & Conijn, 2012 & 2013).

Onder water staande hypotheken komen vaker voor in de grote steden waar de huizenbubbel groot was en veel jonge starters met uitzicht op waardestijging een (te) duur huis hebben gekocht. Hier zijn de potentiële restschulden daarom het hoogst. Opvallend in dit opzicht is ook de provincie Flevoland. Hier is de verhouding tussen het inkomen van de veelal jonge huishoudens en de hoogte van de hypotheek het meest scheef. Dit resulteert in relatief veel huishoudens met restschulden (Hoek & Koning, 2012). In de rest van Nederland laten verder Parkstad Limburg en Oost-Groningen een afwijkend patroon zien. Dit ligt hier echter niet zozeer aan de sterke daling van de woningprijzen, deze waren al laag, maar aan de relatief hoge hypotheken ten opzichte van de woningwaarde en inkomens van de bewoners (Van Iersel e.a., 2011).

DSC 1872