Koopsector

Lange tijd was het aandeel van de koopsector in de Nederlandse woningvoorraad vrij laag, zeker vergeleken met de situatie in sommige andere Europese landen. Veertig jaar geleden was iets meer dan een derde van alle woningen van eigenaar-bewoners. Dit is opgelopen tot 60 procent. De groei van de koopsector kan worden verklaard door de verkoop van huurwoningen en vooral een sterke groei van nieuwbouwwoningen.

Er zijn grote lokale verschillen in de eigendomsverhoudingen. Vooral in de grotere gemeenten is het aandeel eigen woningen over het algemeen (flink) lager dan het landelijk gemiddelde. De koopsector bestaat grotendeels (85%) uit eengezinswoningen. In de huursector is de verhouding tussen een- en meergezinswoningen ongeveer gelijk.

Huizenprijzen naar prijsklasse

Door de gemiddelde waardedaling sinds 2009 vinden er verschuivingen in prijsklassen plaats. Sinds 2009 is het aandeel ‘goedkope’ koopwoningen (WOZ-waarde tot 180.000 euro) aanzienlijk gegroeid. Het aandeel van dit segment is verdrievoudigd. Dit is vooral ten koste gegaan van duurdere woningen (boven € 280.000), waarvan het aandeel bijna gehalveerd is. Inmiddels is – na een golfbeweging – de situatie in de voorraad weer vergelijkbaar met 2002. Bron: WoON2015. Zie onderstaande staafdiagram.

tabel-verdeling-koopvoorraad

Huizenprijzen naar locatie.

De Nederlandse huizenprijzen (per m2) zijn het duurst in Amsterdam. Elsevier en het Kadaster geven aan dat kopers in 2016 het meest betaalden in de Amsterdamse wijk Museumkwartier. Zij betaalden 7.161 euro per m2. De mediane m2-prijs is in Amsterdam 4.925 euro, in Den Haag 2.325 euro en in Rotterdam 2.200 euro. In de provinciaal gelegen regio’s in Nederland ligt dat lager.

De huizen raken op

Sinds 2014 stijgt het aantal transacties op de koopmarkt. In het eerste kwartaal van 2017 werd een recordaantal woningen verkocht, namelijk 55.911. Als gevolg daarvan stijgen de huizenprijzen. Ook raken de huizen op. Het is wachten op het kantelpunt. Dat is het moment waarop de verkopen afnemen, omdat de huizen te duur zijn en/of er geen huizen meer te koop staan. Het kantelpunt verschilt per gebied. Kopers stellen hun aankopen uit of zoeken een woning in een buurt of streek waar nog wel woningen te koop staan. Dit kantelpunt is anno 2017 in de Randstad bijna bereikt. Daar steeg het aantal woningverkopen met slechts enkele procenten, terwijl in niet-Randstedelijke provincies het aantal verkopen met meer dan 50 procent stegen. Ook in die gebieden zal het aanbod dusdanig krap worden dat de prijzen dusdanig stijgen dat het aantal verkochten huizen afneemt.

Nieuwbouw

Makelaarsvereniging Dynamis constateerde in het laatste kwartaal van 2016 een stijging van 18 procent van het aantal verstrekte nieuwbouwvergunningen. Steden als Rotterdam en Den Haag, waar ruimte is voor hoogbouw, zijn volop aan het bouwen. In de regio Amsterdam nam het aantal vergunningen met 31 procent af, terwijl deze stad behoefte heeft aan meer aanbod.

Schulden in de koopsector

Als gevolg van de ingestorte woningmarkt in Nederland staan momenteel veel hypotheken onder water. Feitelijk is dit pas een probleem als mensen hun huis gaan verkopen. Zolang ze niet willen verhuizen hebben ze geen schuld. De crisis en nieuwe hypotheekregels hebben echter effect op de bestedingsruimte van woningeigenaren, waarvan de gevolgen inmiddels aanzienlijk zijn.

Onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate wijst uit dat er in het derde kwartaal van 2012 circa 800.000 huishoudens met potentiële restschulden zaten. Het CBS komt zelfs op ruim één miljoen, 30 procent van het aantal huizenbezitters met een hypotheek in Nederland. Hierbij is echter niet gekeken naar de hypotheekvorm. Duidelijk is wel dat het aantal hypotheken dat onder water staat in korte tijd sterk gestegen was. Medio 2011 werd het aantal huishoudens met potentiële restschuld nog geschat op 500.000 (Schilder & Conijn, 2012 & 2013; CBS Webmagazine 26 november 2012).

Oorzaak lag bij de sterke daling van de woningprijzen, ruim 20 procent tussen 2008 en 2012. Door de enorme druk op de woningmarkt was het een tijd lang gebruikelijk dat kopers boven de marktwaarde boden. Hetgeen vervolgens met een tophypotheek gefinancierd werd. Uit analyses van het CBS blijkt daarom dat het risico op restschulden het hoogst is onder tweeverdieners. Ruim een derde van hen heeft een hypotheek hoger dan de woningwaarde.

Onder water staande hypotheken komen vaker voor in de grote steden waar de huizenbubbel groot was en veel jonge starters met uitzicht op waardestijging een (te) duur huis hebben gekocht. Hier zijn de potentiële restschulden daarom het hoogst. Opvallend in dit opzicht is ook de provincie Flevoland. Daar is de verhouding tussen het inkomen van de veelal jonge huishoudens en de hoogte van de hypotheek het meest scheef. Dit resulteert in relatief veel huishoudens met restschulden (Hoek & Koning, 2012). In de rest van Nederland laten verder Parkstad Limburg en Oost-Groningen een afwijkend patroon zien. Dit ligt daar echter niet zozeer aan de sterke daling van de woningprijzen, deze waren al laag, maar aan de relatief hoge hypotheken ten opzichte van de woningwaarde en inkomens van de bewoners (Van Iersel e.a., 2011).

DSC 1872