Instrumenten betaalbaarheid

De betaalbaarheid van huurwoningen is aanwijsbaar verslechterd de afgelopen jaren. Veel woningcorporaties en gemeenten erkennen inmiddels de betaalbaarheidsproblemen van vele huurders en beloofden vooruitgang. Sommigen zetten al verschillende instrumenten in om de betaalbaarheid van hun woningvoorraad te waarborgen. Ook het Rijk draagt een steentje bij door een algemene maatregel van bestuur. Corporaties worden verplicht om 95% van de huurtoeslaggerechtigden een woning toe te wijzen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Hieronder een overzicht van instrumenten om de betaalbaarheid te verbeteren of in ieder geval te stabiliseren.

Sociale huisvesting als instrument

De sociale huursector met gereguleerde huurprijzen is op zichzelf een instrument om huurwoningen betaalbaar te houden. Dit deel van de woningvoorraad (een ruime 30%) wordt in Nederland niet of nauwelijks aan marktwerking blootgesteld. Het wordt gestuurd en genormeerd door wet- en regelgeving. Bovendien is het overgrote deel (85%) van deze woningen in bezit van maatschappelijke partijen (woningcorporaties) met als kerntaak mensen te huisvesten die dat niet zelf kunnen.

Toewijzingsbeleid – Passendheidsnorm


Op januari 2016 werd de passendheidsnorm opnieuw ingevoerd via de Woningwet 2015. Deze bestond al tot 2008, maar werd toen afgeschaft. Keuzevrijheid ging voor passendheid, mede door de Huisvestingswet 2014. Zes jaar later bleek de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen verslechterd te zijn en de huurtoeslag enorm te zijn gestegen. Daarom is de passendheidsnorm opnieuw ingevoerd met als doel huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens te huisvesten in een voor hen betaalbare woning (“passend toewijzen”).

Het Rijk heeft deze doelstelling in de woningwet 2015 uiteindelijk gekwantificeerd. Corporaties zijn verplicht om 95 procent van de huurtoeslaggerechtigden te huisvesten in een woning onder de aftoppingsgrens. Als een corporatie zich niet houdt aan de regels voor de toewijzing van woningen, kan de minister een sanctie opleggen. Is de overschrijding van de toewijzingsregels minder dan 5% dan kan de corporatie de overschrijding in het volgende jaar compenseren. Op 1 januari 2016 ging de regeling in, met een ingroeitraject tot 31 december 2016.

Bronnen: RIGO – Sturen op inkomen – toewijzingscriteria in de woonruimteverdeling

Toewijzingsbeleid – Huisvestingsverordening

De gemeente kan in geval van schaarste op de woningmarkt aanvullende regels vastleggen in een huisvestingsverordening (op basis van de Huisvestingswet). Gemeenten dienen dan wel te onderbouwen waar en in hoeverre er sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Dan kunnen in de huisvestingsverordening aanvullende regels aan de toewijzing door corporaties worden gesteld. Deze huishoudens kunnen dan worden gehuisvest in de 10% woningen die de corporatie vrij mag toewijzen.

Huurprijsbeleid – Huursombenadering

Op 1 januari 2017 voerde het kabinet de zogenaamde Huursombenadering in. De Huursombenadering vervangt het huidige systeem van jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhogingen (ingevoerd vanaf 2013) door een systeem met een jaarlijkse huursom. Woningcorporaites mogen nog wel een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren, zolang zij binnen de maximale huursom blijven.


Met de huursombenadering kunnen corporaties in overleg met gemeente en huurdersorganisaties meer sturen op de waarde en kwaliteit van de woning. De kwaliteit en de huurhoogte van de woning kunnen zo beter met elkaar in balans worden gebracht. In dat overleg kan worden bepaald of een corporatie binnen de grenzen van het vastgestelde huursompercentage de huuropbrengst vooral uit de jaarlijkse huurverhoging of uit de huurharmonisatie haalt. De huursombenadering geeft de corporatie ook meer grip op haar jaarlijkse huurinkomsten.

Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging. In plaats van iedere woning jaarlijks hetzelfde percentage huurverhoging te geven, krijgen woningen met een relatief lage huur een grotere huurverhoging dan woningen die al een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben. Die huurverhoging wordt echter wel begrensd door de overheid. Enerzijds via een afgesproken maximale stijging van de totale huurinkomsten van een corporatie: de huursom. Die huursom mag dan bijvoorbeeld met niet meer dan 2 procent stijgen. De corporatie mag die stijging verdelen over al haar huizen, ook onder zittende huurders. Anderzijds wordt de huurstijging per woning aan een maximum gebonden. Dit maximum kan afhangen van de huidige prijs. Woningen die nu relatief duur zijn krijgen zo een huurverhoging die niet meer is dan de inflatie, bij relatief goedkopere woningen kan dat hoger uitvallen. 


Bronnen: Platform31 (2015). Verkenning huursombenadering – varianten van de huursombenadering doorgerekend.

Prestatieafspraken en de woonvisie in de nieuwe Woningwet
De nieuwe Woningwet die na tien jaar politieke strijd op 1 juli 2015 in werking is getreden, biedt gemeenten meer mogelijkheden dan voorheen om invloed uit te oefenen op het beleid van woningcorporaties.

Woningcorporaties moeten volgens de nieuwe wet naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en de gemeente jaarlijks inzicht geven in deze bijdrage. De gemeente krijgt meer inzicht in de financiële positie van de corporaties om de mate van ‘redelijkheid’ te kunnen toetsen. 
De woonvisie is het belangrijkste instrument in de wet voor gemeenten om o.a. betaalbaarheid te waarborgen. Gemeenten hebben meer sturingsmogelijkheden als ze hier in de woonvisie heldere uitspraken over doen. Voorbeelden hiervan zijn: uitspraken over rechtvaardige slaagkansen, passend toewijzen, de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor specifieke doelgroepen, behoud van de betaalbare voorraad en het stimuleren van doorstroming. Vervolgens zijn corporaties verplicht om met gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken te maken. Als de gemeente ervoor kiest geen woonvisie te maken, is deze verplichting er niet.

Huisvestingswet & huisvestingsverordening

De Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de huurvoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope huurwoningen. Daarvoor dienen gemeenten een huisvestingsverordening op te stellen. Een huisvestingsverordening is vier jaar geldig. Gemeenten moeten goed onderbouwen waarom de regels nodig zijn. Ze moeten aantonen dat er schaarste is die zonder sturing leidt tot verdringing van bepaalde groepen woningzoekenden. Gemeenten bepalen zelf voor welk deel van de huurwoningen zij toewijzingsregels stellen. Het is niet toegestaan om op een andere manier afspraken te maken over de huisvesting van specifieke doelgroepen. Ongeveer de helft van de gemeenten in Nederland heeft geen huisvestingsverordening .



Huisvestingsvergunning

Een huisvestingsvergunning is een vergunning om in een goedkope huurwoning te mogen wonen. Zo ziet de gemeente erop toe dat goedkope woningen ook daadwerkelijk worden verhuurd aan mensen met een lager inkomen. Gemeenten leggen in hun huisvestingsverordening vast voor welke woningen een huisvestingsvergunning verplicht is. Tevens leggen zij daarin vast aan welke criteria voldaan moet worden voordat een huisvestingsvergunning afgegeven wordt, zoals de aard, grootte of prijs van de woonruimte.

Woonlastenfonds

Met een woonlastenfonds past de gemeente tijdelijk bij waar huishoudens financieel in de problemen zijn gekomen door:

Flexibele woon- en huurconcepten

Betaalbaarheid kan bevorderd worden als de doorstroming wordt bevorderd, waardoor goedkope woningen sneller vrijkomen voor diegenen die hier qua inkomen op aangewezen zijn. Het inzetten van flexibele huurcontracten door woningcorporaties en andere verhuurders als aanvulling op vaste contractvormen is een van de mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren. Voor meer informatie lees de kamerbrief over prioriteiten volkshuisvesting (pdf) van de Minister Wonen en Rijksdienst van 22 juni 2015.


DSC 0765