Kennisdossier Woningmarkt

Er zijn drie ‘smaken’ op de Nederlandse woningmarkt: je koopt een huis (circa 60%), je huurt bij een corporatie (circa 30%) of je huurt particulier. Met 10% is de laatste smaak duidelijk het ondergeschoven kindje, terwijl het in de jaren vijftig nog de grootste sector was. Sinds de Tweede Wereldoorlog wordt de sociale huursector beleidsmatig gesteund via goedkope leningen, lage grondprijzen en huursubsidies en de koopsector wordt beleidsmatig gesteund via de hypotheekrenteaftrek. De particuliere huursector kent geen beleidsmatige steun.

Hieronder een overzicht van de woningmarkt in Nederland, verdeeld naar eigenaar en marktsegment.

tabel woningmarkt

*Woningen onder de liberalisatiegrens van 710,68 euro zijn sociale huurwoningen, ongeacht de eigenaar. In de volksmond wordt vaak gesproken over de 2 miljoen woningen van woningcorporaties onder de liberalisatiegrens als de sociale woningvoorraad.
Bron: Platform31, op basis van cijfers WoON 2015: Wonen in beweging

In dit kennisdossier komen alle drie de marktsegmenten aan bod.

Woningtekort, vooral starters de dupe

Het woningtekort in Nederland loopt op. De vraag naar woningen stijgt harder dan dat er bijgebouwd wordt. In 2018 wordt het dieptepunt verwacht. Dan is het tekort opgelopen tot ongeveer 200.000 woningen.

Nadat sinds de crisis in 2008 het aantal woningtransacties daalde en ook de huizenprijzen aanzienlijk waren gedaald, stijgen deze weer sinds 2013. Inmiddels draait de koopmarkt op volle toeren. Vooral in de grote steden zijn de woningen gewild en de prijzen zeer hoog. Inmiddels raken de woningen op de populaire plekken op en wijken kopers uit naar omringende gebieden waar nog wel (betaalbare) woningen te koop staan. Ooit was de verwachting dat de babyboomers hun eengezinswoningen zouden verlaten en daarmee plaats maken voor de volgende generatie. Deze groep blijft langer ‘thuis’ wonen, zowel door landelijk beleid als hun eigen behoefte. Daardoor komen deze woningen niet beschikbaar voor de starters van nu. Dit zorgt voor extra druk op de woningmarkt.

Vooral starters hebben het moeilijk. Met de huidige hoge prijzen, waarbij op sommige plekken zelfs boven de vraagprijs wordt geboden, is hun inkomen vaak te laag om een hypotheek te kunnen krijgen voor een woning die bij hen past. Een ander knelpunt is dat als zij wel op een woning bieden zij het steeds vaker afleggen tegen doorstromers met een hoger inkomen. Andere partijen die hun koopsucces in de weg staan zijn de particuliere beleggers, die gemakkelijk boven de vraagprijs bieden en zonder voorbehoud van financiering kunnen bieden. De particulliere beleggers verhuren de woningen tegen hoge prijzen.

Starters hebben door hun zwakke positie op de koopmarkt behoefte aan huurwoningen, voornamelijk middenhuur (tussen de 711 en 900 euro). Dit segment is echter te klein om alle starters te voorzien van een huurwoning. De woningmarkt zit daardoor vast.

Kortom, er is behoefte aan koopwoningen en middenhuur voor starters. Er staat voor de bouwwereld een grote opgave klaar.