Implicaties van functiewijziging

Een functiewijziging heeft verschillende implicaties. We besteden aandacht aan:

Verhuurdersheffing

Verhuurders die meer dan tien sociale huurwoningen verhuren, betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan 710,68 euro per maand (prijspeil 2016). De verhuurderheffing is in 2016 0,491 procent. Met ingang van 2017 wijzigen enkele regels en veranderen de percentages van de verhuurdersheffing.

Afvalstoffenheffing

Waar afvalstofheffing voorheen met de eigenaar of zorginstelling werd verrekend, ontvangen de huurders nu per appartement een heffingsaanslag. Dit betekent ook dat de gemeente verantwoordelijk is voor afvoer van de afvalstoffen en niet zorgverlener die voorheen een contract had met een afvalstoffenverwerker.

WOZ-waarde

Met het scheiden van wonen en zorg en de verhuur van zorgvastgoed neemt ook de WOZ-waarde in relevantie toe. De eigenaar van een onroerende zaak, zoals een woning, appartement of een bedrijfspand, ontvangt elk jaar een WOZ-beschikking van de gemeente met de WOZ-waarde. Deze waarde heeft invloed op de hoogte van een aantal belastingen en sinds 1 oktober 2015 ook op het bepalen van de maximaal te mogen vragen huur bij huurwoningen die binnen de liberaliseringsgrens vallen, omdat de WOZ-waarde gemiddeld een kwart meetelt in de puntentelling. Een hoog uitgevallen waarde kan er dus voor zorgen dat een woning net buiten de liberaliseringsgrens valt, waardoor lage inkomensgroepen niet meer in aanmerking komen voor deze woning.

BTW

De meeste zorgorganisaties zijn vrijgesteld van BTW, omdat ze geen winstoogmerk hebben en 90 procent van hun werkzaamheden betrekking hebben op zorg. Daarnaast zijn ook bepaalde leveringen en diensten van sociale of culturele aard die zorginstellingen leveren vrijgesteld van BTW. Hieronder vallen bijvoorbeeld diensten die erop zijn gericht ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, zoals de maaltijdservice ‘tafeltje dekje’. Door het scheiden van wonen en zorg, inclusief de verhuur van appartementen die BTW belast is en de toename van activiteiten die wel BTW belast zijn, waaronder catering, exploitatie multifunctioneel gebouw, kan het betekenen dat de zorgorganisatie onder de 90 procent-grens komt. Dit betekent dat de zorginstelling wel BTW-plichtig wordt. Meer informatie over de fiscale gevolgen van scheiden van wonen en zorg vindt u in het rapport Fiscale aspecten bij scheiden van wonen en zorg (pdf).

Huurtoeslag

Huurders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens en een niet al te groot eigen vermogen komen bij het huren van een zelfstandige woning onder de huurtoeslaggrens (710,68 euro) altijd in aanmerking voor huurtoeslag. Daarbij komt een deel van de servicekosten in aanmerking voor subsidie (maximaal 48 euro). Hiervoor gelden voorwaarden voor de huurder. Deze zijn te vinden bij de Belastingdienst. Ook onzelfstandige woonruimten mogen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Woningcorporaties, de zorginstellingen of een vereniging of stichting van ouders moeten hiervoor een verzoek doen om een woongebouw met onzelfstandige woonruimten voor begeleid wonen of groepswonen voor ouderen te laten aanwijzen. Zo kan voor deze woonruimten toch huurtoeslag worden aangevraagd.

De wet en regelgeving is echter niet eenduidig in haar definiëring van woonruimten. De terminologie van het bouwbesluit en het bestemmingsplan komen niet overeen met de aanduidingen van de belastingdienst en het WoningWaarderingsStelsel. Ook de wet BAG kent haar eigen definitie van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Er zitten tussen diverse definities veel lastige nuances. In grote lijnen gaat het er bij zelfstandig wonen om dat alle voorzieningen (keuken, douche en toilet) achter de voordeur van de woning zitten (bron BBN).

Passend Toewijzen

Passend Toewijzen vloeit voort uit de nieuwe Woningwet. In de kern gaat het erom dat woningen met een lage huur ook daadwerkelijk worden toegewezen aan mensen met een bij de woning passend inkomen. Met als feitelijke bedoeling de rijksuitgaven voor de huurtoeslag te beperken. Passend toewijzen geldt ook voor de zelfstandig verhurende appartementen binnen de woonzorgcentra, die in bezit zijn van de woningcorporatie. Nadeel is dat mensen met midden of hoge inkomens die behoefte hebben aan zorg (in huidige koop en huursituatie) niet of zeer lastig in aanmerking komen voor zorggeschikte appartementen/woningen omdat zij een te hoog inkomen hebben. Meer informatie over Passend Toewijzen vindt u hier toewijzen.

Tijdelijke huurcontracten

Sinds 1 juli 2016 zijn er meer mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Nieuwe vormen van tijdelijke verhuur:

  • Het contract voor bepaalde tijd met een maximumlooptijd van 2 jaar voor zelfstandige woningen;
  • Het contract voor bepaalde tijd voor maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen (kamers);
  • Meer mogelijkheden voor specifieke doelgroepen;
  • Tijdelijke verhuur is voor meer categorieën woningen voor bepaalde doelgroepen mogelijk. Bijvoorbeeld de regeling voor studenten. Zodra de student is afgestudeerd, mag de huur worden opgezegd. Deze regeling geldt ook voor jongeren, promovendi, grote gezinnen en tijdelijk niet-thuiswonenden (zoals diplomaten) die meer mogelijkheden krijgen om hun woning tijdelijk te verhuren.

Te koop staande huurwoningen mogen voortaan tijdelijk worden verhuurd. Dit is geregeld in de Leegstandwet. Verhuurders mogen van deze nieuwe huurvormen gebruik maken bij huurcontracten die op of na 1 juli 2016 zijn afgesloten. De afsluitdatum is bepalend, niet de ingangsdatum.

Toezicht Autoriteit Consument en Markt

Autoriteit Consument en Markt kan beperkingen opleggen voor de samenwerking tussen zorgorganisaties onderling. Risico’s en regelgeving omtrent huisvesting in de zorg kunnen een beperkend effect hebben. Dit wordt alleen opgelost als zorgkantoren/zorgverzekeraars (die het alleenrecht hebben ten aanzien van de inkoop van zware zorg), gemeenten, zorgorganisaties en (potentiële) bewoners een gezamenlijk belang nastreven. Hoewel dit afstemming vergt, is dit niet altijd even gemakkelijk vanwege de concurrentieregels, die de Autoriteit Consument en Markt (ACM) hanteert.

Veel samenwerkingsvormen zijn toegestaan, soms ook als hierdoor de concurrentie wordt beperkt. Voorwaarde is dan wel dat de voordelen voor de patiënt en verzekerde groter zijn dan de nadelen voor de concurrentie. ACM treedt op tegen afspraken die niet in het belang zijn van de patiënt en de concurrentie belemmeren, waaronder afspraken die de prijs hoog houden of de markt onderling verdeelt. Meer informatie zie richtsnoeren voor de zorgsector uit 2010.

Kaap Hoorn exterieur 1 groot