header Betaalbaarheid Huurwoningen

Contact

Jeroen van der Velden

Jeroen van der Velden

Projectleider

06 57 94 22 58

Anouk Corèl

Anouk Corèl

Senior projectleider

06 83 17 14 95


deel deze pagina via:


Overzicht Betaalbaarheid huurwoningen

Inleiding

Prioriteit
Minister Blok heeft Betaalbaarheid huurwoningen als een van de vier prioriteiten benoemd in het volkshuisvestingsbeleid van het rijk tot 2019. ‘Corporaties worden geacht deze in hun bod op de woonvisie te betrekken’ (Zie brief Blok, 22 juni 2015). Sinds enkele jaren is betaalbaarheid terug op de agenda bij zowel, gemeenten, rijk, verhuurders en huurdersorganisatie. Het aandeel huurwoningen met een lage huur is in de periode sinds 2005 meer dan gehalveerd.

Huurverhoging
Woningcorporaties staan onder verhoogde financiële druk. Om de verhuurder- en saneringsheffingen te kunnen betalen, hebben ze de afgelopen jaren in de bedrijfsvoering alle zeilen bijgezet. Aangezien dit onvoldoende lijkt om aan de heffingen te voldoen, wordt de rekening voor een groot deel bij de huurder neergelegd. Sinds 2012 zijn de huren gemiddeld met 9,2% verhoogd voor zittende huurders. In 2014 stegen de huren voor nieuwe huurders zelfs met 22,4% gemiddeld (ook wel huurharmonisatie genoemd).

Deze huurverhoging is in 2013 door de landelijke politiek mogelijk gemaakt in het Woonakkoord. Door dit akkoord werd het mogelijk om huren te verhogen boven inflatie. Dit was sinds 2007 niet meer toegestaan. Met deze inflatie wilde Blok ervoor zorgen dat de huur van sociale huurwoningen tot een meer marktconform niveau zou stijgen, zodat een gelijk speelveld ontstaat tussen sociale verhuurders en hun commerciële collega’s. Daarnaast moesten de corporaties de heffing kunnen betalen.

In 2013 werd het ook toegestaan huren inkomensafhankelijk boven inflatie te verhogen (inflatie plus, afhankelijk van het inkomen, 1,5%, 2% of 4%). Deze inkomensafhankelijke huurverhoging is ingevoerd om ‘goedkoop scheefwonen’ (wonen met een hoog inkomen in een woning met een lage huur) tegen te gaan en daarmee doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Dit beleid is succesvol gebleken. Uit het WoOnonderzoek 2015 blijkt dat het aantal daalde met 167.000 tot 520.000. Uit het zelfde onderzoek blijkt echter ook dat het aantal ‘dure scheefwoners’ (huishoudens met een laag inkomen met een te dure huur) steeg met 161.000 tot 530.000.

Evaluatie 2015
Uit de evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging, die minister Blok in februari 2015 naar de Kamer stuurde, blijkt dat ongeveer tweederde van de corporaties in 2014 gebruikt heeft gemaakt van de maximale ruimte die de minister biedt voor de huurverhogingen. Het volkshuisvestelijk vermogen van de corporatiesector is in dat jaar toegenomen met 12,8 miljard euro, waarvan 6,6 miljard door huurverhoging (het overige deel door het terugdringen van kosten aan onderhoud en beheer). Zie brief Blok 24 februari 2015.

Middeninkomens
De inkomensafhankelijke huurverhoging raakt echter niet alleen de huishoudens die te goedkoop wonen, maar ook de lage en midden inkomens. Een toenemende huurlast (gemiddeld 9,2% in 2013 en 2014 samen) in combinatie met inkomensdaling sinds de crisis in 2008 en toenemende kosten voor het levensonderhoud, zorgt bij een toenemende groep huurders voor huurachterstand en betaalrisico’s. Zie feiten en cijfers betaalbaarheid huurwoningen – de vraagkant.

Beschikbaarheid
Bovendien wordt het voor de woningzoekende met de smalle beurs steeds moeilijker een geschikte huurwoning te vinden. Het aanbod van betaalbare woningen wordt steeds schaarser omdat veel woningen door de huurverhogingen boven de huurtoeslaggrens dreigen te geraken.

Instrumenten
Naar aanleiding van de gesignaleerde betaalbaarheidsproblemen plus het feit dat er voldoende geld binnenkomt bij de woningcorporaties vraagt de Woonbond om te stoppen met het automatisch doorvoeren van huurverhogingen. Veel woningcorporaties en gemeenten erkennen inmiddels het probleem en hebben beterschap beloofd. Andere zetten al verschillende instrumenten in om de betaalbaarheid van hun woningvoorraad te waarborgen. Zie hiervoor instrumenten betaalbaarheid. Ook het Rijk draagt een steentje bij door een algemene maatregel van bestuur waarmee corporaties worden verplicht om 95% van de sociale huurwoningen met een huur onder de zogeheten aftoppingsgrens toe te wijzen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag (zie Toewijzingsbeleid).

Leeswijzer
In dit overzicht wordt een compleet beeld gegeven van het thema
Betaalbaarheid huurwoningen.