The American Way: Leren van Detroit en New York

Hoe werkt de huurmarkt in een woningmarkt met nauwelijks sociale huur? Hoe begeleid je krimp in steden waar de economie volledig weg is getrokken en waar de gemeente amper geld heeft voor scholen, politie en straatverlichting? Hoe organiseren bewoners zich in hun buurt en hoe faciliteer je dit? Op zoek naar innovaties en inspiratie bezochten Anne-Jo Visser en Hanneke Schreuders (Platform31) de Amerikaanse steden New York en Detroit.

Verenigde Staten: Schrikbeeld, voorland of voorbeeld?

Schreuders: “Is Amerika ons schrikbeeld, voorland of voorbeeld? Ik denk alle drie. De Amerikaanse bevolkings- en economische krimp is ons schrikbeeld, een kleinere sociale huursector ons voorland, en de kracht van zelforganisatie ons voorbeeld.” Visser: “Een belangrijke les voor Nederland is dat de Amerikaanse sturingsconcepten veel breder, diverser en privater van opzet zijn. Dit kan de Nederlandse mogelijkheden voor besturing en financiering enorm vergroten.”

Goed Wonen in New York: inspiratie voor Nederland?

De belangrijkste huursubsidiewet in New York heet Section 8. Deze wet voorziet in:

Goedkope hypotheken voor private verhuurders van betaalbare woonruimte

Project-Based Section 8 is een gesubsidieerde, aantrekkelijke hypotheek voor private verhuurders die willen verhuren aan lagere inkomens. Door de subsidie kunnen ze huren laag en bereikbaar houden. Zo kunnen private verhuurders tegen een vergoeding voor betaalbare kwaliteit zorgen. Een nadeel is de onzekerheid voor de huurder bij het aflopen van het aan een termijn gebonden Project-Based Section 8-contract.

Individuele huurvouchers als middel tegen scheefwonen?

Individuele huurvouchers zijn een huursubsidie die gekoppeld is aan het totale inkomen van een huishouden. Huurders komen in aanmerking voor de voucher als het huishoudinkomen minder is dan 50 procent van het gemiddelde lokale inkomen in een bepaald district. Vanwege een jaarlijkse inkomenstoets kan scheefwonen hiermee worden voorkomen. Een nadeel is dat huurders hun subsidie kunnen verliezen als bijvoorbeeld een inwonend kind gaat werken, terwijl dat niet altijd betekent dat ze daarmee wel aan de gehele huur kunnen voldoen, met alle gevolgen van dien.

Commissie van stakeholders bepaalt maximale huur(verhoging)

De bovenstaande subsidies zijn alleen toegankelijk voor woningen die Rent-Stabilized zijn. Dat zijn woningen waarvan de eigenaren gebonden zijn aan een maximale huur. De huurverhoging en -prijzen worden jaarlijks vastgesteld door een commissie waar partijen als de gemeente, private verhuurders en bewonersvertegenwoordigers in vertegenwoordigd zijn. Dat is een interessant sturingsconcept voor Nederland. Nadeel is dat het vaak een traag en bureaucratisch proces is.

Auteurs bezochten Amerikaanse gemeenten, corporaties, organisaties en projecten

Hanneke Schreuders werkte 2 maanden als vrijwilliger bij de Fifth Avenue Committee in Brooklyn, New York. Samen met Anne-Jo Visser bezocht zij krimpprojecten, stadslandbouw, een business improvement district, woningcorporaties, de gemeente New York, een vereniging voor private verhuurders, een instituut dat gedwongen verkoop voorkomt en begeleidt en een community development corporation.

VS en Nederland zijn niet te vergelijken, maar er is veel te leren

Hoewel het schaalniveau in de Verenigde Staten veel groter is, de cultuur heel anders en de verzorgingsstaat veel beperkter, kunnen we volgens de auteurs veel leren van New Yorkse en Detroitse projecten, organisaties en sturingsmodellen. Visser: “Ik hoop dat een aantal Amerikaanse concepten, zoals de Community Development Corporation, de coöperatieve koopwoningen en Project Based-subsidie, aanzet tot nadenken over nieuwe instrumenten voor onze woningmarkt.” Platform31 kijkt momenteel naar de mogelijkheid experimenten te baseren op de Amerikaanse concepten waar Schreuders en Visser kennis mee maakten.

Meer informatie

In de gratis te downloaden publicatie leest u meer over Amerikaanse projecten, succesfactoren, aandachtspunten en lessen voor de Nederlandse praktijk. Voor meer informatie neemt u contact op met of Anne-Jo Visser.