Voorkom kwalijke gevolgen van Passend toewijzen

Corporaties die menen dat het herinvoeren van de passendheidstoets ongepast is hebben boter op hun hoofd. Doordat de overheid de uitvoering van de huurtoeslag in 2008 overhevelde naar de Belastingdienst, is de passendheidstoets losgelaten. Het rijk heeft toen de deur op een kier gezet naar hogere huren, waarop de corporaties vrijwel meteen reageerden door die deur wagenwijd open te zetten, met als gevolg: er wordt inmiddels al zo’n 30% van de corporatiewoningen niet-passend toegewezen.

Corporaties hebben de streefhuren van hun woningen opgehoogd tot boven de geldende aftoppingsgrenzen. Er zijn zelfs clubs die een streefhuurbeleid van 100% van de maximale huur zijn gaan voeren, waardoor een groot deel van hun bezit boven de liberalisatiegrens is gekomen. Het verwonderde mij dan ook dat diezelfde corporaties hun zorgen begonnen te uiten over de betaalbaarheid van de sociale huursector. Dat hadden we toch kunnen zien aankomen? We hebben immers zelf onze woningen duurder gemaakt. Dankzij de herinvoering van de passendheidstoets krijgen corporaties de kans om hun bezit weer op een prijsniveau te brengen waarmee de meeste kwetsbare inkomensgroepen hun hoofd weer ruimschoots boven water kunnen houden. Mooi toch? Daar waren we immers voor opgericht.
Ik ben dus best te spreken over deze stap van de minister, want het leidt er inderdaad toe dat de huur van een woning weer beter gaat aansluiten bij de inkomens van de doelgroep van corporaties. Ook kunnen betaalbaarheidsproblemen van huurders beter worden voorkomen.

Maar hier stopt mijn lofzang, want de maatregel is onvoldoende goed doordacht, waardoor de volgende kwalijke gevolgen zich alweer aandienen. Ik som ze hieronder op, en geef boter bij de vis, want reik meteen een oplossing aan.

1. Er ontstaat een zogenaamd harmonicaeffect: omdat duurdere woningen worden verlaagd naar de aftoppingsgrenzen (€ 577 voor 1- en 2persoonshuishoudens en
€ 618 voor gezinnen), zullen de goedkopere woningen zoveel mogelijk worden verhoogd naar dat niveau. De afwaardering van de duurdere woning moet immers ergens van worden betaald. Dit heeft negatieve gevolgen voor de prijs-kwaliteitsverhouding. Ook zal de druk op de huurtoeslag toenemen, en dat was nu net wat het Rijk wilde voorkomen.
Oplossing: De woontoeslag, zoals verwoord in Wonen 4.0/ 6.0 (het aanbod van de samenleving aan de Haagse politiek) kan de run op gesubsidieerd wonen voorkomen. Iedere woning kost wat ‘ie waard is. Het recht op woontoeslag wordt jaarlijks vastgesteld. De verhuurdersheffing wordt deels ingezet om een beter evenwicht in de prijs-kwaliteitsverhouding en woontoeslag te financieren.

2. Passend toewijzen is een momentopname, want gebaseerd op het huidige inkomen van de nieuwe huurder. De prijs wordt bij aanvang van de huurperiode kunstmatig afgetopt om tegemoet te komen aan het huidige inkomensniveau, terwijl de meeste huurders een progressieve inkomensverwachting hebben. Men zou soms al na een jaar niet meer in aanmerking zijn gekomen voor deze woning met extra korting, omdat het inkomen navenant is gestegen. Dit bemoeilijkt de doorstroming, want wie wil er nou verhuizen als je woont voor een dubbeltje op de eerste rang?
Oplossing: Woontoeslag voorziet in de mogelijkheid om de huur van de woning te laten meegroeien met het inkomensniveau van de huurder. Hiermee bevorder je tevens het principe dat iedere woning kost wat ‘ie waard is.

3. Duurzame woningen kosten straks evenveel als energieslurpers. Vanwege het eerder genoemde harmonicaeffect zal de huur van een verduurzaamde woning nauwelijks verschillen van minder duurzame woningen, terwijl de woonlasten voor de huurder beduidend gunstiger zijn. Corporaties hebben in het bestaande bezit een grote verduurzamingsopgave naar label B of beter, terwijl hier geen opbrengsten tegenover staan. Veel corporaties geven nu al aan hun verduurzamingsopgave te zullen matigen. Naar verluid zal voor dit probleem een wetswijziging komen, maar slechts door een EPV in te voeren voor nul-op-de-meterwoningen. Dat is klein bier, want bestemd voor een zeer beperkt aantal woningen in Nederland.
Oplossing: Ik stel voor dat voor alle woningen vanaf energielabel B of hoger ruimte wordt gecreëerd voor extra huurinkomsten. Het mes snijdt dan aan twee kanten: een betere prijs-kwaliteitsverhouding van duurzame woningen en de verduurzaming van het corporatiebezit gaat onverminderd door.

Kortom, passend toewijzen is in het licht van betaalbaarheid een stap in de goede richting, maar voor een evenwichtige woningmarkt zou er meer moeten gebeuren. Ik zie een paar mooie kansen: Zorg dat een woning kost wat ‘ie waard is en kom de kwetsbare inkomensgroepen tegemoet door middel van een woontoeslag. Stimuleer de corporaties om hun middelen aan te wenden voor een betere beschikbaarheid van betaalbare, energiezuinige woningen. Dat kan bijvoorbeeld door de verhuurdersheffing gericht in te zetten.

Martin Bleijenburg
deltaWonen