Een heel gewone sector

Arjen Zandstra, Wooncompagnie

“Misschien weet u het niet, maar de kans is groot dat u in een corporatiewoning woont”, kopte NRC een paar jaar geleden. Die zin vat de essentie samen van wat honderd jaar volkshuisvesting Nederland heeft opgeleverd. Dat iemand bij een corporatie huurt, is op zich niet zo bijzonder en ook niet typisch Nederlands. Bijzonder is wel de omvangrijke sociale huursector in ons land. En tegelijk zorgt die omvang ervoor dat huren bij een corporatie niets bijzonders is, niet iets om je voor te schamen maar gewoon heel gewoon.

Een ruime sociale huursector blijft het beste recept om de keuzemogelijkheden van mensen met een bescheiden inkomen te verruimen en inkomensconcentraties tegen te gaan. De corporatiesector mag niet verworden tot efficiënte armenhuisvesting, tot een sector waar je alleen maar mag wonen ‘als je daar recht op hebt’. Om dat schrikbeeld te vermijden, hebben we een sector nodig met huurprijzen die zo laag als mogelijk zijn maar hoog genoeg om een kostendekkende exploitatie mogelijk te maken, en die een afspiegeling van de kwaliteit vormen. Het huurakkoord van Aedes en Woonbond is daarbij een stap in de goede richting. Het laat zien dat we samen met onze bewoners moeten optrekken en de trend van stijgende huurniveaus moeten ombuigen.

Verder op die weg is aanpassing van de huurtoeslagregeling noodzakelijk. De huidige systematiek biedt corporaties teveel afwentelmogelijkheden: het Rijk betaalt de rekening van te hoge huurprijzen. Het groeiende budgetbeslag wordt vervolgens in rekening gebracht bij huurders die net iets meer verdienen. Deze subsidiespiraal leidt bovendien tot klontering van huren vlak onder de aftoppingsgrenzen, een effect dat door de nieuwe passendheidregels wordt versterkt. Voor huurders leidt dit alles tot een toenemende subsidieafhankelijkheid en een forse armoedeval voor degenen die lukt wat we ze toewensen: een baan vinden, carrière maken.

Een duurzame sociale huursector bevat prikkels om de prijzen te verlagen. Een duurzame sociale huursector biedt ook mensen met een bescheiden inkomen de mogelijkheid zelf afwegingen te maken tussen prijs en kwaliteit. Kortom: een duurzame sociale huursector werkt zoals een normale woningmarkt zou moeten werken. Op weg daarheen, is het verstandig om de hoogte van de huurtoeslag minder afhankelijk te maken van de werkelijke hoogte van de huur.

Neem de volgende gedachte als voorbeeld: de hoogte van de huurtoeslag wordt gebaseerd op de hoogte van het inkomen en op een huur ter hoogte van 65% van de maximale prijs volgens het wo-ningwaarderingsstelsel. Is de werkelijke huur lager, dan mag de toeslagontvanger het verschil houden. Is de werkelijke huur hoger, dan heeft de ontvanger een groot belang bij aanpassing van het huurbeleid van deze verhuurder, die huurverhogingen niet meer ‘ongemerkt’ kan afwentelen. Zo ingericht, ontstaan er in de sociale huursector de prikkels die bij een gezonde woningmarkt horen. En komen we uit de subsidiespiraal waar we nu in zitten.

Wooncompagnie is partner van Platform31