Beperkte bewegingsvrijheid

“28.000 vluchtelingen vonden vorig jaar een woning”, zo kopt Nu.nl. Kleine nuance: hier gaat het om vergunninghouders, of beter gezegd: de nieuwe Nederlanders. Het COA heeft vorig jaar in totaal ruim 47.000 vluchtelingen opgevangen. Dit aantal zegt iets over de grote opgave die er is om de doorstroming vanuit de vluchtelingenopvang mogelijk te maken. Zo heeft Amsterdam dit jaar onderdak aan 2.700 ‘nieuwe Amsterdammers’ aangeboden. Vanzelfsprekend worden corporaties gevraagd om daarbij te helpen. Amsterdam kent al decennia lang een overspannen woningmarkt. Het simpelweg aanbieden van een vrijkomende sociale huurwoning is onvoldoende. Er moeten woningen bij, zo snel mogelijk. Daarom wordt alles uit de kast gehaald en vindt er regelmatig overleg plaats tussen de gemeente, de federatie en de corporaties. Dat gebeurt in alle echelons van de betrokken organisaties.

De gemeente heeft een belangrijke troef in handen, namelijk gemeentelijk vastgoed waarvan afstoten de bedoeling was. Mooie panden in stad die ruimte kunnen bieden aan circa 30 nieuwe bewoners per object worden in principe exclusief te koop aangeboden aan de corporaties. De voorwaarde: de helft van deze woningen zijn bestemd voor de nieuwe Amsterdammers, de andere helft voor de reguliere sociale huurder. Tegelijkertijd worden ook in het bestaande sociale huurwoningenbestand nieuwe Amsterdammers gevestigd. Met als doel de integratie en acceptatie zo soepel mogelijk te laten verlopen.

Tot zover de theorie. Ondanks aangepaste wet- en regelgeving, subsidies en gemeenschappelijke belangen, blijkt de praktijk weerbarstiger. Een voorbeeld: in Amsterdam geldt een erfpacht regime. Voorwaarde voor een aangepaste uitgifte is de juiste omschrijving van de locatie in het bestemmingsplan. Bij het transformeren van gebouwen, moet dus eerst de bestemming wijzigen. Dat duurt minimaal een half jaar. Kiezen we voor tijdelijke transformatie, bijvoorbeeld voor maximaal 10 jaar, dan is afwijking van het bestemmingsplan mogelijk. Denk aan de inzet van tijdelijke huurcontracten. Probleem is dat corporaties omwille van de huurwetgeving (nog) geen tijdelijke huurcontracten mogen aanbieden. Ook de nieuwe Woningwet beperkt de corporaties fors in hun bewegingsvrijheid: mogen zij nog panden kopen zonder de bestemming wonen? Dit wordt namelijk gezien als een niet-DAEB activiteit. De hele discussie rond de Woningwet zorgt er ook voor dat corporaties minimaal vereiste rendementen op projecten moeten draaien. Voor opgaven met tijdelijke transformatie is dat lastiger te realiseren.

Hoe dan ook willen de Amsterdamse corporaties graag bijdragen aan de huisvesting van nieuwe Amsterdammers. Al stroomt er nog heel wat water door de Amstel voordat we een geolied model hebben gecreëerd.


Niels Bon, Eigen Haard

Eigen Haard is partner van Platform31