Wooncongres 2015: naar nieuwe verhoudingen in het wonen

Voor de zesde keer op rij vond op 3 november 2015 het jaarlijkse Wooncongres plaats, georganiseerd door OTB TU Delft en Platform31. Thema dit jaar was: ‘Naar nieuwe verhoudingen in het wonen: wie is aan zet?’ Een simpele vraag, die uitmondde in een ingewikkelde discussie. Want ja, de woningmarkt zit weer in de lift. Maar hoe zorgen we voor betaalbaarheid en beschikbaarheid in de sociale sector nu de druk op deze woningen steeds meer toeneemt? En waarom blijft de productie in het middensegment en de koopsector toch achter bij de vraag? Al deze thema’s passeerden tijdens het wooncongres de revue.
wooncongres-00


Traditiegetrouw nam Peter Boelhouwer (OTB TU Delft) de ruim 250 deelnemers mee in de actuele ontwikkelingen op de koopwoningmarkt. “En daar zien we een positieve ontwikkeling. De meeste indicatoren, zoals het consumentenvertrouwen en het aantal transacties, laten een stijging zien. Het aantal woningtransacties is zelfs nog maar 2 tot 3 procent verwijderd van het recordaantal transacties op het hoogtepunt van de markt in 2008. Een flinke boost dus. Toch is deze ontwikkeling gering aanwezig in de huizenprijzen. De huizenprijzen blijven nog fors achter en hebben de afgelopen jaren slechts 5 procent ingelopen, op een daling van in totaal 21 procent. Deze ontwikkeling is uniek in Europa, want in andere landen is wel een groter herstel van de huizenprijzen zichtbaar”.

Aanbod blijft achter op de vraag

Boelhouwer benadrukt dat dit zowel negatieve als positieve kanten heeft. “De woningen van huizenbezitters staan immers nog steeds ‘onder water’. Voor starters zijn er meer kansen op de markt. De uitdaging voor nu en de toekomst is productie. Het aanbod blijft ver achter op de vraag. “Met alleen (transformatie van) de bestaande voorraad kunnen we niet voldoen aan deze vraag. Het tekort zal de komende jaren fors oplopen.” Hij vraagt zich daarbij ook af of aan de grote vraag in het middeldure huursegment kan worden voldaan. “De investeringen in de woningmarkt in dit segment zijn nog maar een druppel op een gloeiende plaat. Kunnen deze investeerders duurzaam investeren in de toekomst? Daarvoor zijn ook gemeenten en Rijksoverheid aan zet.”

Prestatieafspraken

Aan bod kwamen ook de veranderende lokale verhoudingen. Boelhouwer: “Sinds de invoering van de Woningwet wordt het maken van prestatieafspraken waarbij huurders volwaardig betrokken worden een belangrijke opgave. Uit onderzoeken blijkt nog wel dat gemeenten onvoldoende zijn toegerust om deze nieuwe taken vorm te geven. Bij 23 procent van de gemeenten is een actuele woonvisie aanwezig. Het is verstandig als partijen gezamenlijk het proces vormgeven om te komen tot prestatieafspraken.”

Van zekerheid naar onzekerheid

Behalve de rollen en verhoudingen van de spelers, verandert ook het speelveld in de woningmarkt. Waar continuïteit vaak het uitgangspunt is, zien we steeds meer ‘disruptieve’ ontwikkelingen die van invloed zijn op het wonen. Neem bijvoorbeeld de toenemende stroom van vluchtelingen. Ook technologische ontwikkelingen krijgen steeds meer invloed. Daarnaast zien we een steeds groter verschil in inkomens en spreken we naast het nieuwe werken, ook steeds vaker van ‘het nieuwe wonen’. Eén van de belangrijkste uitdagingen voor de toekomst is de deeleconomie. Hoe kunnen we inspelen op trends als airbnb, waarbij niet alleen gedeeld wordt maar huizen een ander gebruik krijgen.

Volgens Hugo Priemus (OTB TU Delft) is de onvoorspelbaarheid van de overheid daarbij ook een factor die grote invloed heeft op de continuïteit in het wonen. “Een andere belangrijke ‘disruptieve’ ontwikkeling is dat burgers steeds mondiger worden en meer zeggenschap eisen. Dit is ook een reden om te streven naar eigendomneutraal beleid”, zo stelt hij. “De burger krijgt dan keuzevrijheid in een gelijk speelveld. Belangrijkste moraal: we klampen ons graag vast aan zekerheid, maar bereid je voor op een groot aantal onzekerheden. En daarbij: zet de bewoner centraal!”

Co-creatie als structureel model

De bewoner centraal stellen, is ook het motto van ontwikkelaar Blauwhoed. Op de vraag van Yvonne van Mierlo of co-creatie een structureel businessmodel is of vluchtige hype, geeft bijna 80 procent van de deelnemers aan dit te zien als structureel model. Ook geeft de ruime meerderheid aan dat de markt structureel veranderd is. Volgens één van de deelnemers is er een sluimerende verandering te zien naar meer zeggenschap van bewoners. Co-creatie door ontwikkelaars gebeurt veel in de koopsector, maar is minder gebruikelijk in de huursector. Voordeel voor de ontwikkelaar is een vermindering van de afzetkosten, mede doordat er geen faalkosten zijn. De doelgroep en afzet is namelijk al aan de voorkant geregeld. “We weten wat we moeten ontwikkelen”, stelt Van Mierlo. “Maar uitdagingen zijn er ook. Macht en geld worden weer belangrijk in de sector. Het is dus de uitdaging om kwaliteit en co-creatie in stand te houden. Hiervoor is een gezamenlijke visie nodig. We spreken vaak met elkaar een route af, maar hebben het niet over de inhoudelijke visie. Delen en elkaar iets gunnen zijn minstens zo belangrijk. Daarvoor zijn soft skills nodig. Zijn we echt zover dat we dat met elkaar kunnen?”, vraagt Van Mierlo zich af.

De rol van de belegger

De nieuwe Woningwet maakt de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB scherp. Daar waar corporaties niet meer kunnen en mogen investeren wordt veel verwacht van particuliere investeerders en beleggers. Erik Beets is hoofd Assetmanagement bij belegger Patrizia en sinds 2014 actief op de Nederlandse woningmarkt. “We zijn hier gekomen om te blijven”, benadrukt hij. “We zien potentie in het middeldure huursegment. De markt trekt aan, er is een sterke huurmarkt in Nederland en de woningen zijn van goede kwaliteit. Wie echter kijkt naar de totale omvang van investeringen door beleggers is dit in 2014 met 30 procent toegenomen, onder andere door een aantal grote aankopen, zoals de Vestia portefeuille door Patrizia. In 2015 ligt dit weer lager, mede doordat er een mismatch ontstaat tussen vraag en aanbod. Internationale beleggers willen grote volumes kopen, maar die zijn nauwelijks beschikbaar. Deze grote volumes zijn nodig omdat het anders te kostbaar en intensief wordt om een hele structuur op te zetten voor de transacties.” Patrizia zoekt actief de samenwerking met gemeente, ontwikkelaars en bouwers om te kunnen investeren en zijn ook afhankelijk van deze partijen aangezien ze zelf niet ontwikkelt. Erik Beets benadrukt dat Patrizia complementair is aan een woningcorporatie. De focus ligt dan ook niet op de sociale voorraad, tenzij er kansen liggen.

Op de vraag vanuit het publiek of de verhuurdersverheffing een perverse prikkel is om zoveel mogelijk bezit te liberaliseren stelt Erik Beets: “Als we verhuurdersheffing kunnen voorkomen door aanpassingen in de woningen, dan zullen we daar zeker naar kijken. Overigens is er maar een klein deel van het bezit dat tegen de huurgrens aanzit en dus in aanmerking komt voor liberalisatie.”

wooncongres-01
Klik op de afbeeding voor een vergroting

Wie is aan zet?

Met oude en nieuwe spelers op de woningmarkt is gedebatteerd over de vraag ‘Wie is aan zet?’ Hedy van den Berk, bestuurder bij woningcorporatie Havensteder: “We zijn allemaal aan zet. Als woningcorporatie moeten we zorgen voor een goed bod en betaalbare huisvesting voor de sociale doelgroep. Maar we zijn ook aan zet om aan te geven waar het kraakt en piept en waar aanpassingen in beleid nodig zijn.. Investeren staat namelijk zwaar onder druk, vooral in gebieden als Rotterdam-Zuid. Daar zie je geen marktpartijen opstaan.” Eén van de uitdaging volgens Hedy van den Berk is dat beter gekeken moet worden naar de regionale context bij het uitrollen van landelijk beleid. “Want we kunnen ook geen gekke dingen gaan vragen van beleggers.”

Wooncoöperaties

Ernst Detering begeleidt de wooncoöperatie Roggeveenstraat in Den Haag. “Wooncoöperaties zijn een nieuwe speler op de woningmarkt. Er zijn meerdere partijen aan zet om deze nieuwe speler de ruimte en kans te bieden. In regelgeving zijn nog aanpassingen nodig. In de Woningwet is vooral aandacht voor de individuele variant, terwijl juist de collectieve variant interessant is en potentie heeft. Een wooncoöperatie wordt daarbij gezien als een derde partij, waardoor allerlei regels gelden. Laat ze gewoon (ex)-huurders zijn. Bovendien is de regelgeving nu vooral gefocust op verkoop aan het hogere segment, terwijl je juist ook wilt richten op behoud van sociale voorraad.”

Bewonersbetrokkenheid

Ook Ronald Paping, directeur van de Woonbond, ziet dat bewoners steeds meer willen en nu ook mogen dankzij de nieuwe Woningwet. Bewoners kunnen een grote invloed hebben in het maken van prestatieafspraken en verwerven daarmee een belangrijke positie in het tripartiete overleg. Maar, vraagt hij zich ook af: “Kunnen we van bewoners verwachten dat ze dit hele proces kunnen doorlopen en voldoende kennis hebben om dit goed te doen? En mogen we dat wel van hen verlangen?” Daar ligt ook een belangrijke rol voor de corporaties en gemeenten. “Het begint bij een goede vertrouwensband”, zo stelt Van den Berk. “En dat corporaties openheid van zaken geven. Ook over wat niet kan. We verkeren immers niet meer in de luxe positie waarin alles kan. We moeten scherpe keuzes maken die invloed hebben op elkaar. Het is continu zoeken naar wat er per corporatie mogelijk is. Dat moeten we met elkaar inzichtelijk kunnen maken.”

Ronald Paping beaamt dat het inderdaad een kwestie van keuzes maken is, maar stelt ook dat alle lichten nu weer op groen staan voor corporaties om te investeren. “De verhuurderheffing is inmiddels opgehaald door hogere huren, de rente is historisch laag en de bedrijfskosten zijn gedaald. Corporaties zouden weer meer ambitie mogen tonen”, aldus Paping.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Betaalbaarheid en beschikbaar blijft een dilemma voor de woningmarkt. Wooncoöperaties kunnen daarin een instrument zijn. Detering: “Wooncoöperatie hebben veel minder kosten doordat ze bijvoorbeeld zelf veel meer in het beheer doen. Dus ze kunnen in betaalbaarheid een goed alternatief bieden. Woningcorporaties blijven uiteraard belangrijk voor het huisvesten van de sociale doelgroep, maar wooncoöperaties zijn een alternatief voor huurders die meer zelf willen en kunnen.

Uitdaging zit ook in het samenwerken en elkaar weten te vinden. Want dreigt er niet nu alsnog een gat te vallen tussen de sociale sector en de particuliere huur? Is er wel voldoende toenadering tussen beide sectoren? De zorg van Paping is dat beleggers vooral geïnteresseerd zijn in het opkopen van sociale woningen, waardoor er feitelijk alleen een verschuiving plaatsvindt en geen uitbreiding van het woningaanbod. “Hier is tijd voor nodig. Het vliegwiel moet in beweging komen”, zo stelt Erik Beets. “De afgelopen jaren zijn er weinig bouwvergunningen afgegeven en de productie moet nog op gang komen door ontwikkelaars en bouwers. Dan kunnen ook beleggers volop investeren in uitbreiding van het middeldure huursegment.”

Wooncongres 2015 - plenair

Presentaties en verslagen


Plenair


Sessie 1 Investeerders in particuliere huur


Sessie 2 Prestatieafspraken


Sessie 3 Financiering in de koopsector


Sessie 4 Help! Een wooncooperatie


Sessie 5 Nul op de Meter renovaties


Sessie 6 Grip op opgave wonen en zorg


Sessie 7 Leren van bewonersbedrijven


Sessie 8 Huurders in actie in hun verstevigde positie


Sessie 9 Trends in Grondbeleid


Sessie 10 Nieuw betaalbaar aanbod op de woningmarkt


Sessie 11 Energieprestatie huurwoningen verbeteren


Sessie 12 Nieuwe verhoudingen in de wijk

Meer informatie

Annemiek Lucas

06 57 94 18 66 – annemiek.lucas@platform31.nl
LinkedIn Logo 11x41