Woningwet maakt volkshuisvesting gezamenlijke opgave

Anderhalf jaar geleden was het zo ver. De veel besproken herziene Woningwet trad in werking. De sector volkshuisvesting kreeg een nieuwe wet waarin de rollen van verschillende spelers werden herschikt. Op 1 juli 2015 kon nog niet exact worden voorzien wat de wet in het veld teweeg zou brengen. De algemene verwachting was dat de herziening grote impact zou hebben. Na anderhalf jaar bundelt Platform31 de eerste effecten bondig en overzichtelijk in een folder.

Gezamenlijke opgave

De volkshuisvesting is meer dan voorheen een gezamenlijke opgave. Waar tot voor kort vooral woningcorporaties het spel bepaalden, kregen gemeenten en huurdersorganisaties een steviger rol toebedeeld. Dat maakte de verhoudingen evenwichtiger. Gemeenten, corporaties en huurdersvertegenwoordiging zijn samen verantwoordelijk voor het maken van prestatieafspraken. Een gemeentelijke woonvisie legt hiervoor de basis. Deze nieuwe rolverdeling biedt meer gelijkwaardigheid aan de onderhandelingstafel. In de praktijk leidt dit tot meer wederkerigheid bij het maken van afspraken over te leveren prestaties. Zowel de corporaties, gemeenten als de huurders dragen hieraan bij naar vermogen. Veel huurdersorganisaties moeten nog wennen aan deze nieuwe positie.

Passendheidstoets

De passendheidstoets is een belangrijk instrument van de Woningwet. Een effect hiervan is de toenemende clustering van huurprijzen rond de verschillende prijsgrenzen in de huurtoeslagregeling (i.c. de kwaliteitskortings-, de aftoppings- en de liberalisatiegrens). Een deel van de corporaties, vooral de minder investeringskrachtige, voelt zich genoodzaakt huren te verhogen en/of te verlagen naar deze grenzen. Enerzijds om woningen bereikbaarder te maken (aftoppen) en anderzijds om huurderving te compenseren (optoppen). De relatie tussen prijs en kwaliteit van veel huurwoningen wordt hierdoor losser.

Een gevolg hiervan is dat het voor een deel van de corporaties steeds lastiger wordt energetische investeringen kostendekkend te realiseren, doordat steeds meer woningen een huurprijs hebben op – of net onder de aftoppingsgrenzen. Omdat een huurverhoging dan veel impact heeft op de woonlasten van huurders, zijn corporaties hierin terughoudend. Dit zet bij corporaties met weinig investeringskracht het verdienmodel van het verduurzamen van woningen onder druk.

Ouderen huisvesting

Een ander effect van de passendheidstoets is dat het voor corporaties lastiger is om zorggeschikte woningen, die vaak relatief groot en duur zijn, aan ouderen en andere zorgbehoevende doelgroepen toe te wijzen. Een aanzienlijk deel van deze doelgroep heeft een laag inkomen. Om passend toe te wijzen is een huurverlaging noodzakelijk. Dit is niet voor iedere corporatie mogelijk.

Tegelijkertijd kunnen sommige ouderen met een laag inkomen zich wel een duurdere huurwoning permitteren, omdat zij vermogen hebben uit de verkoop van een koopwoning. Op basis van de passendheidstoets kunnen corporaties duurdere zorggeschikte woningen niet aan deze groep toewijzen. Een aantal corporaties maakt bewust een uitzondering en wijst deze woningen in dat geval niet-passend toe.

Leefbaarheid

De Woningwet begrenst het bedrag dat corporaties aan leefbaarheid mogen uitgeven. Bovendien omschrijft de wet welke type activiteiten in dit kader zijn toegestaan. In de praktijk blijken er veel grens- of twijfelgevallen te bestaan en is het voor zowel corporaties als gemeenten onduidelijk welke activiteiten corporaties mogen uitvoeren. Daardoor zijn corporaties terughoudender in het uitvoeren leefbaarheidsinvesteringen. Zij concentreren zich vooral op het beheer van vastgoed en minder op het beheervraag van de openbare ruimte in buurten en wijken.

Quick-scan Lokale effecten Woningwet

Bovenstaande effecten zijn slechts een deel van de resultaten van de quickscan die Platform31 uitvoerde naar de effecten van de Woningwet op de Rijksprioriteiten, leefbaarheid en de lokale dynamiek. We stelden daarbij de vraag of de effecten verschillend zijn in gebieden met veel of weinig investeringskracht en in een krappe- of gespannen huurwoningmarkt. We spraken daarvoor met medewerkers van corporaties en gemeenten.

Lees de hoofdresultaten in de folder of lees de uitgebreide resultaten op het Platform31 kennisdossier Woningwet.