Voldoen aan passendheidsnorm via tweehurenbeleid

De passendheidsnorm die op 1 januari 2016 ingaat, vraagt van corporaties om te gaan sturen binnen het woonruimteverdeelsysteem of hun huurbeleid aan te passen. Een manier om aan de passendheidsnorm te voldoen is het tweehurenbeleid, waarbij de corporatie een woning aanbiedt met een marktprijs en met een lagere volkshuisvestelijke huurprijs. Daarnaast zijn er andere scenario’s te benoemen, zoals strikter toewijzen, eventueel aangevuld door het bijstellen van het huurbeleid. .
bijeenkomst-passend-toewijzen

Project passend toewijzen

Platform31 en Rigo ondersteunen corporaties via het project Passend toewijzen in vijf woningmarktregio’s bij de voorbereidingen op de passendheidsnorm. Vragen die centraal staan zijn: Wat betekent de passendheidsnorm voor de slaagkansen voor de primaire doelgroep, de betaalbaarheid en verhuurbaarheid van bepaald bezit? Welke beleidsmaatregelen zijn mogelijk om de negatieve effecten te verzachten? Als onderdeel van het project is een model gebouwd waarin de corporaties – op woningmarktniveau en op corporatieniveau – kunnen draaien aan de knoppen van het toewijzingsbeleid en het huurbeleid.

Welke woningen niet passend toegewezen?

Uit het onderzoek blijkt dat met name de onderstaande woningen of huishoudens niet passend worden toegewezen:

  • Relatief veel eengezinswoningen
  • Sterke samenhang met woninggrootte
  • Groot deel heeft gunstig energielabel (B en hoger)
  • Weinig jongeren en alleenstaanden
  • Relatief veel ouderen en grote huishoudens

Tweehurenbeleid

Er zijn verschillende manieren om aan de passendheidsnorm te voldoen. Tijdens een bijeenkomst vertelde Nicole Jansen over het voorgenomen tweehurenbeleid van Portaal. Portaal wil niet bij voorbaat al woningen aftoppen en inkomenscategorieën uitsluiten. Woningen worden daarom aangeboden met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning en huishoudens uit alle inkomenscategorieën kunnen hierop reageren. Huurtoeslaggerechtigden die reageren op een woning boven de aftoppingsgrens, krijgen bij toewijzing een lagere (volkshuisvestelijke) huurprijs waardoor de woning onder de voor hen passende aftoppingsgrens komt. Op deze manier wil Portaal voorkomen dat onder de aftoppingsgrenzen bulken woningen ontstaan en de prijs-kwaliteitsverhouding zoek raakt. Wel wil Portaal meer eisen stellen aan de huishoudensgrootte bij toewijzing, waardoor is te voorkomen dat kleine huurtoeslaggerechtigde huishoudens in dure eengezinswoningen terecht komen en Portaal vervolgens kan gaan aftoppen.

Portaal ziet aftoppen als een oplossing voor de korte termijn. Zij willen op de langere termijn toewerken naar het aanpassen van de portefeuille richting sober, doelmatig én betaalbaar. Daarnaast hoopt Portaal op termijn een huur-op-maat systeem in te voeren waardoor het niet – zoals nu – alleen mogelijk is om aan de poort te controleren.

Andere woningmarktgebieden, andere opgaven

De andere deelnemers zijn geïnspireerd door de presentatie van Portaal, maar zeggen ook dat dit voor hen waarschijnlijk te kostbaar is. De opgave in de gebieden verschilt sterk , zo ook de voorgenomen oplossingsrichtingen en de fase waarin het denkproces nu zit. Wel zie je dat corporaties over het algemeen denken aan het geven van voorrang aan doelgroepen en niet aan uitsluiten. In de meeste woningmarktgebieden streeft men voor alle corporaties één toewijzingsbeleid na, als is dat nog niet overal geregeld. Verder is er bij iedereen aandacht voor de armoedeval bij de niet-huurtoeslaggerechtigden. Een oplossingsrichting om het sociaal wonen ook voor deze groep betaalbaar te houden, is nog niet altijd in het vizier.

Huurruimte benutten

Jan Kerckhoffs (Woningburo Maastricht) zegt tijdens de bijeenkomst van Passend toewijzen op 30 juni: “Wij gaan de ruimte die de hogere huren ons geven bewust benutten, dit verdienmodel hebben wij nodig. Bas Slagmolen van Woongaard zegt “Het is bij ons niet per se definitief dat alle corporaties op dezelfde wijze het inkomensmodel gaan toepassen.“

Passend toewijzen negatief voor duurzaamheidsbeleid

André van Schaick vertelt dat Centrada al op de aftoppingsgrenzen stuurt met een strakke huur-inkomenstabel. “Met kleine aanpassingen kunnen wij van 87 naar 95 procent passend toewijzen. Bij ons zijn niet passende woningen de gezinswoningen met energielabels a en b.” André belicht hiermee dat het voldoen aan het energieakkoord een uitdaging vormt wanneer passend toewijzen ingaat.

Lagere kwaliteit

Vanuit de Westelijke Mijnstreek vertelt Michèle van den Bragt: “Wij hebben grote verschillen per corporatie door nieuwbouwprojecten in het gebied. Wij wijzen passend toe op 618 euro maar zijn nu van plan strikter te gaan toewijzen op de aftoppingsgrens. Het dilemma is de verkoop van het bezit: moeten we wel dat oude bezit gaan afstoten? Of zouden we juist de bovenkant van ons bezit moeten afstoten? Dan gooi je ook parels weg.”

Niet alleen inkomenstoets bij de poort

Hans Holwederda van Maaskoepel in Rotterdam geeft ten slotte aan: “Mijn mening is dat aan de voorkant toetsen op inkomen zeker goed is, maar als advies aan Blok wil ik meegeven dat inkomensafhankelijke huurverhogingen moeten blijven bestaan.” Andere deelnemers sluiten zich hierbij aan.

In de zomer verschijnt bij Platform31 een rapport met de effecten van keuzes en tips over passend toewijzen.

huursubsidie 2015 (1)

Passend toewijzen

Woningcorporaties moeten vanaf 2016 bij het toewijzen van sociale huurwoningen voldoen aan de nieuwe passendheidsnorm. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen. Aanleiding voor de passendheidstoets is hiernaast de forse groei van de huurtoeslag. Vanaf januari 2016 zijn corporaties verplicht om 95 procent van de huurtoeslaggerechtigden te huisvesten onder de aftoppingsgrens. Bij de uitwerking van passend toewijzen wordt zoveel mogelijk aangesloten op de toewijzingsnorm in de staatssteunregeling. Hiermee is te voorkomen dat corporaties op meerdere wijzen moeten rapporteren. De passendheidstoets gaat dan ook uit van de kale huurprijs, dus exclusief subsidiale servicekosten.

Meer informatie

Anouk Corèl

06 83 17 14 95 – anouk.corel@platform31.nl
LinkedIn Logo 11x41