Tevredenheid overheerst in rapportages woonbeleid

Door Eric Harms

De economische malaise heeft met name op de woningmarkt desastreuze gevolgen gehad. Vraaguitval bij de consumenten en een ineenstorting van de bouwproductie leidden in vrijwel alle regio’s tot stagnatie. Nu de markt zich weer herstelt is het zaak voor gemeenten en provincies om zo adequaat mogelijk op de veranderende woningbehoefte te reageren. Met name in de kleinere gemeenten vertaalt zich dat nog onvoldoende in concrete prestatieafspraken.

Die conclusie kan worden getrokken uit de publicatie Wonen in beweging – De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015 en de rapportage Staat van de Volkshuisvesting, beiden van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK).
‘Wonen in beweging’ is opgesteld door het Delftse onderzoeksbureau ABF Research en beschrijft de belangrijkste uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2015 (WoON2015). Dit onderzoek wordt iedere drie jaar uitgevoerd door BZK in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek. Basis vormen ongeveer 63.000 enquêtes onder inwoners van Nederland van 18 jaar en ouder, deels uitgevoerd in opdracht BZK (42.000) en deels in opdracht van gemeenten, provincies, corporaties en regionale samenwerkingsverbanden (21.000). Volgens minister Blok van Wonen, eerstverantwoordelijk voor het onderzoek, schetst WoON2015 een betrouwbaar beeld van de huisvestingssituatie van huishoudens, woningvoorraadkenmerken, de woonwensen van bewoners, de tevredenheid van huishoudens met hun woning en woonomgeving, de woonuitgaven in huur- en koopsector en verhuisprocessen op de woningmarkt. Daarmee vormen de uitkomsten een goede basis voor het op lokaal niveau te formuleren woonbeleid.

Woningbehoefte

In het algemeen zijn Nederlanders behoorlijk te spreken over hun woonsituatie. Maar liefst 85 procent is tevreden of zeer tevreden met zowel de woning als de woonomgeving. Toch geven – in vergelijking met voorgaande jaren – steeds meer mensen aan te willen verhuizen als de mogelijkheid zich voordoet: nu willen ruim 3,2 miljoen huishoudens binnen twee jaar verhuizen, terwijl dat er in 2009 nog maar 2,1 miljoen waren. Binnen deze groep is de onzekerheid van de verhuisplannen wel toegenomen. Circa 80 procent weet nog niet op welke termijn zij wil verhuizen.

Het aantal huishoudens dat actief op zoek is naar een woning is in vijf jaar tijd gestegen van 1,1 naar 1,3 miljoen huishoudens. Dit zijn met name huishoudens met een voorkeur voor een koopwoning. Vooral de vraag naar goedkope koopwoningen, met een prijs van minder € 180.000 is gestegen, van 9 procent in 2009 tot 16 procent in 2015. Op haar beurt nam de vraag in het duurdere koopsegment (meer dan € 280.000) juist af. Desondanks blijkt uit WoON2015 dat juist in het middeldure en dure koopsegment de spanning tussen vraag en aanbod is toegenomen.

Bewoners van (middel-)dure koopwoningen lijken het herstel van de woningmarkt te willen afwachten voordat zij op zoek te gaan naar een nieuwe woning, waardoor er minder aanbod vrijkomt. De vraag neemt tegelijkertijd toe, omdat steeds meer huishoudens willen profiteren van de lage woningprijzen en lage hypotheekrente. In de huursector steeg de vraag naar vrije sector huurwoningen van 5 naar 12 procent, terwijl de vraag naar huurwoningen tot de aftoppingsgrens daalde van 27 naar 20 procent. Dit is duidelijk het gevolg van het door minister Blok gevoerde huurbeleid. Hierdoor zijn gereguleerde huurwoningen voor hogere inkomens nagenoeg ontoegankelijk geworden en worden deze op termijn ook minder aantrekkelijk om in te (blijven) wonen.

rivierenbuurt-denhaag

Bouwproductie

Terwijl de vraag naar koop- en vrije sectorhuurwoningen toeneemt kampen gemeenten met de gevolgen van een ineengestorte bouwproductie. De toegenomen onzekerheid bij marktpartijen over de eigen financiële situatie en de waardevastheid van hun investering in woningbouw resulteerde in een sterke daling van de nieuwbouwproductie tot amper 50.000 woningen in 2015. Daardoor dreigen vraag en aanbod nog verder uit elkaar verwijderd te raken. Positief is dat het herstel van de economie zich ook vertaalt in een toenemend aantal afgegeven bouwvergunningen.

Bij de invulling van die stijgende nieuwbouwproductie zal terdege rekening moeten worden gehouden met de veranderende samenstelling van de bevolking. In de eerste plaats neemt de bevolkingsgroei af. Waar in de jaren negentig van de vorige eeuw het aantal huishoudens nog toenam met circa 90.000 per jaar, zijn dat er nu nog maar 60.000 per jaar. Al te ambitieuze woningbouwplannen lijken daarmee een verkeerde keuze. Ten tweede is de bevolking aan het vergrijzen. Hierdoor stijgt niet alleen de vraag naar appartementen maar ook naar woonruimte die goed is te combineren met zorgvoorzieningen in de buurt. Uit WoON2015 blijkt namelijk dat ruim 1,3 miljoen huishoudens van 55 jaar en ouder zich beperkt voelen in hun dagelijkse activiteiten door langdurige gezondheidsproblemen. Voor alle 55-plus huishoudens is dit 40 procent. Ook hier moet bij de invulling van de nieuwbouwopgave rekening worden gehouden.

Dan nog is het uiterst onzeker hoe de bevolkingssamenstelling zich in de toekomst gaat ontwikkelen, zo concluderen de onderzoekers. Met name het aantal asielzoekers en statushouders kan moeilijk worden ingeschat, laat staan welke gevolgen dit gaat hebben voor de woningmarkt. In het WoON zijn hierover dan ook geen verdere cijfers over opgenomen. Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) wijst ieder half jaar de toegelaten asielzoekers toe aan de diverse gemeenten. Zij zijn vervolgens verplicht om hen passende woonruimte aan te bieden. Specifiek voor deze groep woningzoekenden is sinds 1 februari 2016 ook de Tijdelijke regeling stimulering huisvesting vergunninghouders getroffen. Met deze regeling kunnen gemeenten, woningcorporaties en andere verhuurders subsidie aanvragen voor de bouw en verbouw van woonruimte voor statushouders. Doel is om zo de doorstroom van asielzoekers met een verblijfsvergunning naar een woning te versnellen.

Volkshuisvestelijke prestaties

In de eerste editie van de Staat van de Volkshuisvesting, die in april naar de Tweede Kamer werd gestuurd, zoomt het ministerie van BZK in op de volkshuisvestelijke prestaties van de woningcorporaties. Zij vormen met een bezit van ruim 2,2 miljoen huurwoningen, waarvan ruim 2 miljoen in het gereguleerde segment van de markt, nog altijd een dominante factor op de Nederlandse woningmarkt. Uit de Staat van de Volkshuisvesting blijkt dat de corporatiesector financieel kerngezond is gebleven, ondanks de invoering van de veel bekritiseerde verhuurdersheffing. Gegevens van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) laten zien dat de gemiddelde solvabiliteit is toegenomen van 27 naar 33 procent. Dit is 8 procent hoger dan het vereiste minimum. De totale schuld van de corporaties nam af. Omdat er minder werd geïnvesteerd, kon er meer worden afgelost. De huuropbrengsten namen in 2014 toe met 5,7 procent, en de bedrijfslasten daalden met 2,6 procent.

Het aantal gereguleerde corporatiewoningen is met circa 30 procent het grootst in de provincies Groningen, Noord-Holland en Zuid-Holland. De vrije sector huurwoningen staan vooral in de Randstad (Utrecht, Noord- en Zuid-Holland). Relatief de meeste koopwoningen zijn te vinden in de provincies Drenthe en Zeeland (respectievelijk 70 en 69 procent van de voorraad). In de provincie Utrecht wordt minder dan de helft van de corporatiewoningen bewoond door de doelgroep waarvoor deze eigenlijk bedoeld zijn. In Friesland, Groningen en Flevoland schommelt dat rond de 65 procent.

Prioriteiten

Het huidige kabinet heeft in zijn volkshuisvestingsbeleid aan vier thema’s prioriteit gegeven: betaalbaarheid en beschikbaarheid, energiebesparing, urgente doelgroepen en wonen met zorg. Deze thema’s behoren ook aan de basis te staan van de prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten. Met betrekking tot betaalbaarheid en beschikbaarheid valt op dat door het huurprijsbeleid van de laatste jaren de samenstelling van de sociale woningvoorraad is veranderd. Het aantal goedkope woningen (met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens van € 331,78) nam af tot 260.000 in 2015, en het aantal woningen tot de aftoppingsgrens daalde met 200.000. Circa 28 procent van de corporatievoorraad bestaat nu uit woningen tussen de aftoppingsgrens (met een huurprijs van € 474,88 (1 of 2 persoonshuishoudens) of € 508,92 (3- of meerpersoonshuishoudens) en de liberalisatiegrens (met een huurprijs van € 604,72); het geliberaliseerde deel van de voorraad groeide in de periode 2009-2015 van 4 naar 9 procent.

Omdat corporaties steeds vaker duurdere woningen aan de doelgroep van de huurtoeslag hebben toegewezen is de dure scheefheid toegenomen tot 528.000 huurders per 2015. Dit is een stijging van 161.000 huishoudens. De goedkope scheefheid is tussen 2009 en 2015 afgenomen van 660.000 huishoudens tot 409.000 huishoudens. Volgens het ministerie blijkt uit dit laatste dat corporaties zich steeds meer op de doelgroep richten waarvoor ze aan de lat staan: de mensen met een laag inkomen. Overigens is in het gereguleerde deel van de huursector zowel de netto huurquote als de woonquote gestegen. De huurquote nam de afgelopen drie jaar toe van 22 naar 25 procent, en de woonquote steeg van 33 naar 35 procent. Net als in de marktsector is de nieuwbouwproductie ook in de corporatiesector fors gedaald, van bijna 30.000 woningen in 2013 naar circa 17.000 in 2014. Ook wordt er veel minder gesloopt (nog geen 10.000 woningen per jaar) en vinden er minder ingrijpende woningverbeteringen plaats (van ruim 20.000 in 2012 naar iets minder dan 15.000 in 2014).

tuinstadwijk-leiden2

Energiebesparing

Wel zijn de investeringen in energiebesparende maatregelen gestegen van € 105 miljoen in 2011 naar € 207 miljoen in 2014. De corporaties verwachten dat dit zal stijgen tot bijna € 500 miljoen in 2016, waardoor het totaal aan investeringen in woningverbetering toch nog toeneemt en uitkomt op circa 1,5 miljard euro. Als gevolg van de toegenomen aandacht voor energiebesparing is het energieverbruik van corporatiewoningen in drie jaar tijd met 11 procent afgenomen.

Urgenten

Woningcorporaties hebben veel aandacht voor urgente doelgroepen, zoals statushouders en mensen met een medische indicatie, maar ook echtscheidingsgevallen met jonge kinderen, GGZ-cliënten, mensen uit Blijf van mijn Lijf-huizen, (ex-) dak- en thuislozen, (ex-) verslaafden en (ex-) gedetineerden. Wel verwacht twee derde van de woningcorporaties problemen nu deze urgente groepen met voorrang gehuisvest moeten worden. Desgevraagd noemen zij oplopende wachttijden en minder kans op een woning voor reguliere woningzoekenden als voornaamste knelpunten.

Ook ouderen en andere mensen met een zorgbehoefte staan bij corporaties nadrukkelijk op het netvlies. Met name alleenstaande ouderen blijken vaak in een corporatiewoning te wonen. Een op de vijf corporatiewoningen wordt bewoond door een alleenstaande van 65 jaar of ouder. Daar wordt de corporaties ook op geanticipeerd: het aantal ‘nultreden-woningen’ is sinds 2009 met circa 60.000 woningen toegenomen tot 735.000. Daarnaast verhuren corporaties 14.500 woningen die geschikt zijn voor mensen met een beperking.

Prestatieafspraken

Sinds de invoering van de Woningwet per 1 juli 2015 hebben gemeenten een dominante positie gekregen in de relatie met de woningcorporaties. Zij bepalen immers voor een belangrijk deel welke prestaties van de corporaties mogen worden verlangd om de lokale woningmarkt optimaal te laten functioneren. Basis hiervoor vormen de woonvisies, waar vervolgens de corporaties een bod op moeten uitbrengen voor wat betreft hun bijdrage. Het uiteindelijke resultaat wordt vervat in concrete prestatieafspraken.

Die rol wordt door steeds meer gemeenten opgepakt, zo blijkt. In 2015 werden 156 prestatieafspraken gemaakt tussen gemeenten en corporaties. En daar werden ook steeds vaker huurdersorganisaties bij betrokken. De vier grootste steden van Nederland (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) hebben allemaal prestatieafspraken met de corporatiesector kunnen sluiten. Bij de middelgrote gemeenten (tussen 100.000 en 250.000 inwoners) verliep het iets minder voorspoedig: 60 procent kwam daar tot overeenstemming. De kleinere gemeenten, met minder dan 50.000 inwoners, vertaalden slechts in 20 procent van de gevallen de uitkomst van het overleg met corporaties in concrete prestatieafspraken.

Daarmee is niet gezegd dat in alle andere gevallen de relatie met corporaties te wensen overlaat. Integendeel. Gemeenten, huurders en overige belanghouders blijken juist positief over de mate van invloed op het beleid van corporaties. Gemeenten spreken van constructief bestuurlijk overleg en waarderen de samenwerking en betrokkenheid bij (strategische) beleidsontwikkeling (zoals woonvisies, prestatieafspraken of ondernemingsbeleid). Huurdersorganisaties hebben steeds vaker het gevoel dat zij als volwaardige partij mee aan tafel te zitten. Al met al is het oordeel over de prestaties van corporaties dan ook positief. Uit de verschillende visitaties kwam als gemiddeld eindcijfer een 7,2 naar boven.

Meer informatie