Stadstuin Overtoom: wijkvernieuwing vanuit passie

Een duurzame wijk begint bij duurzaam samenwerken. Vanuit passie voor het project en compassie naar elkaar. Eerst aandacht besteden aan het proces, voordat de kosten op tafel komen. En, variatie die wijken aantrekkelijk maakt, schuilt in de mensen. Met een degelijke stedenbouw als basis. Arthur Lippus (Kwartiermakers in de bouw), Bart Jansen (Aedes) en Wouter Veldhuis (MUST) zien hierin de belangrijkste succesfactoren die aan de basis liggen van de eerste klimaatneutrale woonwijk van Nederland: Stadstuin Overtoom in Amsterdam.

Co-creatie

Kenmerkend is de aanpak in co-creatie volgens een repeteerbaar concept en de vertaling van duurzaamheid naar zowel de woningen en de openbare ruimte als naar leefbaarheid en werkgelegenheid in de wijk. Andere belangrijke kenmerken: klimaatneutraal slopen, bouwen en wonen, duurzaam kost niet meer dan niet-duurzaam en kostenbesparing door intensieve ketensamenwerking.

stadssafari-overtoom1

Stadsafari voedt debat in de stad

Het duurzaam gerealiseerde Stadstuin Overtoom vormde de context van de Platform31 Stadsafari. De drie genoemde experts reflecteerden op de aanpak en het resultaat van een duurzaam sloop-nieuwbouwtraject van gemeente Amsterdam en de partners in Co-Green: woningcorporatie Eigen Haard, ontwikkelaar ERA Contour, architect KOW en amoveerder Oranje. Ruim 350 verouderde huurwoningen maken plaats voor 480 sociale huurwoningen en vrije sector huur- en koopwoningen.
De Stadsafari bood direct betrokkenen en partners de gelegenheid om met elkaar in discussie te gaan over resultaten en opgaven in stedelijke vernieuwing. “We kunnen eindelijk weer de inhoud bespreken met elkaar,” zegt Job van Zomeren van ERA. “Nadat veel partijen jaren lang in zichzelf gekeerd waren, kijken ze nu weer vooruit. Er is niets leuker dan gesprekken te hebben over hoe de stad werkt en wat goed is en wat niet. Daar gaat het om. Je wilt de stad steeds beter maken. Daar heb je inhoudelijke discussies bij nodig.”

Leren van ketensamenwerking

Wat maakt de samenwerking schijnbaar tot een succes? “Ze zijn hier niet gewoon begonnen, zoals je veel ziet bij projecten met ketensamenwerking, maar hebben eerst heldere afspraken met elkaar gemaakt,” aldus Arthur Lippus van Kwartiermakers in de Bouw. “Een belangrijke zet is ook, dat ze werken met kpi’s die resultaten meetbaar maken.” Deze kritieke prestatie indicatoren (kpi) zijn kwalitatieve, SMART-geformuleerde inhoudelijke doelstellingen. Aan het eind van ieder proces vindt een meting plaats op de hoeveelheid behaalde kpi’s. Om partijen te stimuleren deze doelstellingen te halen is een financiële prikkel ingebouwd in de vorm van het Dynamisch Verdelingsmodel. Dit model is tevens een vorm van risicodeling dat zorgt voor gelijkwaardigheid en commitment van alle betrokkenen.
Een nog belangrijker succes is volgens Lippus dat mensen uit verschillende organisaties elkaar omarmd hebben en tot op de dag van vandaag er samen voor gaan. “Dit is iets wat mensen vanuit passie hebben gedaan. En uit compassie naar elkaar. Duurzaamheid begint bij mensen zelf, tussen de partners”, aldus Lippus. Tom Weghorst, vanuit KOW betrokken bij het project, beaamt de constateringen: “Dat je met elkaar verantwoordelijk bent voor het proces, maakt misschien ook wel dat je veel eerder kwesties op tafel legt om het werk makkelijker te maken.”

Repeteerbaar concept

Kenmerkend voor het planconcept zoals toegepast in Stadstuin Overtoom is de repeteerbaarheid. Eigen Haard en ERA Contour hebben dit als succesfactor ervaren. “We hebben veel kosten bespaart door repetitie in te bouwen. Aan het begin betaalden we letterlijk veel leergeld, maar richting het einde werken we zo efficiënt dat we gunstig uitkomen”, aldus Danny Wijnbelt van Eigen Haard. Job van Zomeren van ERA ziet een ‘slim proces’ als het bestaansrecht van de projecten. “Daardoor hoef je veel dingen niet dubbel te doen, wat kosten bespaart. Zo besteedden we in het eerste deelproject samen 2.400 uur, in het volgende 1.800 en daarna zaten we al onder de 1.000”, aldus Van Zomeren.
In welke mate is dit concept ook elders toepasbaar? Bart Jansen, adviseur bij Aedes, ziet kansen: “Het proces, de basisstappen en het vertrouwen in elkaar, de corporatie die alles laat zien in de stichtingskosten, de prikkel dat energiebesparende maatregelen niet een extra kostenpost zijn, maar verdiend moeten worden in het project. Dat zijn kenmerkende aspecten die ook op kleine schaal elders mogelijk zijn.”

Opereren binnen de Woningwet

Stadstuin Overtoom is op initiatief van Eigen Haard in 2009 opgestart, toen het niet ongebruikelijk was om als corporatie ook projectontwikkelaar te zijn. Wijnbelt: “Projecten als Co-Green vinden we inmiddels niet meer bij onszelf passen. Dat is eigenlijk een taak van de markt, tenzij de markt het niet oppakt. Het is dan aan ons om anticyclisch te investeren en juist ook op het gebied van vrije sector huur en koop een risico te lopen.” Hoeveel ruimte geef je aan de markt? “Als we nu weer een project als dit zouden hebben, willen we betrokken blijven omdat we ons duurzaam aandeelhouder in het gebied voelen”, aldus Wijnbelt.

Woningwet als uitdaging

Stadsdeelwethouder Ronald Mauer vindt dat de samenwerking in Stadstuin Overtoom goed gelukt is, maar ziet in het algemeen dat veel corporaties in de kramp schieten door de Woningwet. Mauer: “Ze moeten meer lef tonen als het gaat om samenwerking met partners. Er zijn genoeg partijen in de stad die, als het gaat om woningbouw, een heel sociale doelstelling hebben.” Arthur Lippus vindt dat corporaties de Woningwet als een uitdaging moeten zien. “In langlopende processen vol verandering moet je als kameleon meebewegen en je eigen kracht kunnen benutten. De Woningwet is daarbij een van de kpi’s: een helder afgebakende indicator.”

Binnenstad vs tuinstad

Wouter Veldhuis van MUST stedenbouw complimenteert de partijen met hun goede opdrachtgeverschap, dat resulteert in nette, gedetailleerd en duurzaam vormgegeven huizen. “Het is gevarieerd, maar toch veel van hetzelfde. Zo moet de stad zijn. Mensen brengen uiteindelijk de variatie.” Lichte kritiek is er ook: de invulling van de binnentuinen hinkt volgens Veldhuis op twee gedachten. Het wil zowel ‘binnenstad zijn’ met privéterrein, als ‘tuinstad zijn’ met aansluitende semi-openbare ruimtes. “Voor de toekomst raad ik aan radicaal voor de ‘binnenstad’ te kiezen. Maak het nog dichter, nog compacter, nog hoger”, aldus de architect.

Op Stadsafari

Platform31 organiseert regelmatig Stadsafari’s, vergelijkbaar met die in Stadstuin Overtoom. Die bieden partners de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten en zich te verwonderen over hoe het er in een andere keuken aan toe gaat. Een Stadsafari is leerzaam, inspireert en benut de kracht van het netwerk. Leer van de do’s en dont’s, leen elkaars ideeën en pas ze in de eigen praktijk toe. Wilt u een Stadsafari organiseren in uw eigen wijk(en)? Neem hiervoor contact op met:

Piet Korporaal

Piet Korporaal

Projectleider

06 83 17 14 81