Promoot prille liefde eigenaar en ondernemer

Een vruchtbare aanpak van aanloopstraten vergt een goede communicatie en samenwerking met vastgoedeigenaren in die straten. Inzicht in mogelijke juridische consequenties van herbestemming is daarbij van belang, voorkom planschade, maar nog belangrijker is het samen investeren in kwaliteit. In de vierde expertmeeting van het experiment Aangename aanloopstraten in Helmond stond de vastgoedeigenaar centraal. “Goed overleg met vastgoedeigenaren is cruciaal voor het slagen van aanloopstraten”, benadrukte wethouder de Vries bij de opening van deze expertmeeting.

Zwaan-kleef-aan en maak verhalen

Allereerst is het van belang eigenaren te mobiliseren om daarna gezamenlijk actie te kunnen ondernemen. Xavier Broeks, makelaar in Helmond en ook als eigenaar betrokken bij aanloopstraat de Marktstraat, benadrukt het belang van ‘zwaan-kleef-aan’: eigenaren mee krijgen in de stoet. “Als je een gebied wilt versterken moet je ergens beginnen, en dat is niet altijd bij je eigen pand.” Ook Stefan van Aarle, kwartiermaker voor de binnenstad Tilburg, onderstreept het belang van het betrekken van vastgoedeigenaren bij herstructurering van winkelstraten. Dit is financieel nodig maar biedt ook kansen voor het samen vermarkten van de straat. Stefan adviseert: “werk aan de gouden driehoek van gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren en maak gezamenlijk verhalen”. Er is ook vanuit vastgoedeigenaren zelf meer noodzaak en bereidheid tot samenwerking door toenemende leegstand en faillissementen van winkelketens zoals de V&D. Stefan van Aarle stelt: “eigenaren moeten in beweging komen en hebben tevens de sleutel in handen”. Hij benadrukt het belang om samen te investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte. De nieuwe BIZ-wetgeving biedt hier handvatten voor. Bezoekers moeten de stad beleven en verrast worden. Naar voorbeeld van de Efteling zet Tilburg in op ‘Tilburg als textielstad’ met daarbinnen stadsdelen met verschillende thema’s.

Promoot prille liefde

Daarnaast is het belangrijk om als verbinder op te treden tussen eigenaar en ondernemer en de prille liefde tussen beiden een eindje op weg te helpen. Xavier Broeks ziet hier ook een rol voor zichzelf als makelaar. Hij heeft inzicht in de eigenaren in de Marktstraat en kan als verbindende partij optreden tussen eigenaren en ondernemers. Bijvoorbeeld door eigenaren te helpen bij het vinden van een geschikte huurder. Uit de discussie die volgt, blijkt echter dat niet alle makelaars open staan voor een dergelijke rol als koppelaar. Gemeenten zien wel wat in een gezamenlijke makelaar voor de aanloopstraat maar dit is nog nergens van de grond gekomen.

Xavier breekt een lans voor het ontwikkelen van een digitaal platform – een soort dating site – waar eigenaren en ondernemers elkaar kunnen vinden. Dat het promoten van prille liefde in de praktijk kan werken, blijkt uit de inspirerende case uit Tilburg. Centrummanagement Tilburg is vernieuwend bezig door het online koppelen van ondernemers en eigenaren. Er is een pandenbank opgericht waarin ondernemers kunnen zien waar er lege panden zijn. Makelaars in het gebied doen allemaal mee. Dit laat zien dat een aanjager eigenaren kan mobiliseren en de link met ondernemers kan leggen. Als adviseur retail- en centrummanagement benadrukt Stefan van Aarle dan ook het belang van een strategische rol van het centrummanagement bij het aanpakken van binnenstad en aanloopstraten. Centrummanagement moet niet alleen evenementen organiseren maar voortdurend optreden als koppelaar en aanjager.

ondernemers en eigenaars in Tilburg kunnen elkaar online ontmoeten in de pandenbank.
Ondernemers en eigenaars in Tilburg kunnen elkaar online ontmoeten in de pandenbank.

Durf te kiezen

Voor het gezamenlijk ontwikkelen van de aanloopstraat is het ook zaak duidelijke keuzes te maken. Veronique Bulthuis van Rabobank Nederland stelt “durf te kiezen! Aanloopstraten moeten een keuze maken tussen transformatie naar woningen of het neerzetten van een duidelijk winkelconcept.” De Rabobank heeft geen officiële visie op aanloopstraten maar informeel laat Veronique Bulthuis weten dat in sommige gevallen leeg vegen de enige optie lijkt. De landelijke tendens laat in de meeste steden een verdere afname van retail-omzet zien, al zijn er geen precieze cijfers over aanloopstraten beschikbaar. Veronique verwacht dat veel middelgrote gemeenten het nog moeilijker zullen krijgen. Het ontbreken van een duidelijke identiteit van veel winkelstraten in deze steden speelt hierbij een belangrijke rol. Dit onderstreept het belang van ‘verhalen maken’ wanneer de functie van winkelstraat (deels) behouden wordt. Veronique geeft ook een kijkje in de retail-cijfers van Helmond. Er is een daling van klanten van buiten voor de niet dagelijkse boodschappen maar opvallend is dat de koopkrachtbinding van bewoners iets is toegenomen. De gemeenten vragen zich af of de Rabobank ondersteuning kan bieden bij de aanpak van aanloopstraten. Rabobank kan marktonderzoek in kwetsbare gebieden financieel ondersteunen en zou ook een rol kunnen spelen in het agenderen van de toestand in aanloopstraten.

Blijf in gesprek

De verschillende experts benadrukten: informeer eigenaren niet alleen bij aanvang maar ga en blijf met hen over de plannen in gesprek. Gastgemeente Helmond is hiermee een eind op weg. Pieter Boesten, manager centrumontwikkeling bij de gemeente Helmond, schetst de plannen voor de Markstraat: “doel is het intensiveren van de woonfunctie en het promoten van meer diversiteit, verblijfskwaliteit en ondernemerschap in de retail.” Er zijn behoefteramingen op stads- en regionaal niveau uitgevoerd om de noodzaak tot verandering duidelijk te maken. Tijdens de expertmeeting vindt al een goede uitwisseling met vastgoedeigenaren uit de aanloopstraat plaats. Helmond kiest voor het verruimen van bestemmingen, de aanwezige eigenaren vragen zich af of dit niet tot overlast leidt. Alkmaar kiest ook voor verruimen, Den Helder en Hilversum kiezen voor strakke herbestemming. Het strak herbestemmen geeft eigenaren weinig ruimte maar maakt het wel mogelijk om als gemeente beter te sturen en overlast te beperken.

Bestem niet rauwelijks weg

Een tijdige en duidelijke communicatie met vastgoedeigenaren is ook van groot belang bij het voorkomen van planschade. Arjan Bregman, juridisch adviseur bij gebiedsontwikkeling, waarschuwt “wat niet kan is rauwelijks wegbestemmen, zorg altijd voor voorzienbaarheid”. Je moet er als gemeente voor zorgen dat vastgoedeigenaren een herbestemming zien aankomen en voldoende tijd hebben om nog binnen het huidige plan te handelen. Arjan geeft hierbij drie belangrijke adviezen: wees concreet, communiceer duidelijk en neem voldoende tijd. Werk eerst concrete stappen uit in een structuurvisie Retail en geef verandering aan op kavelniveau. Maak de visie vervolgens openbaar bekend en neem daarna een jaar de tijd voor het in procedure brengen van het bestemmingsplan.

Tijdig communiceren is van belang bij herbestemming maar ook bij verruiming. In het geval van verruimingen is er weliswaar geen sprake van directe planschade maar kan er wel indirecte planschade ontstaan door daling van de vastgoedwaarde. Ook is het juist bij verruiming van belang om vastgoedeigenaren mee te krijgen in de gewenste ontwikkeling. Als na verruiming geen van de eigenaren bijvoorbeeld kiest voor het verhuren van het pand als woning, wordt de leegstand in de aanloopstraat alsnog niet aangepakt. Het vooraf uitvoeren van een behoefteraming is ook aan te raden, volgens Arjan Bregman. Duidelijkheid over de urgentie van het gezamenlijk aanpakken van structurele leegstand helpt bij het creëren van draagvlak voor herbestemming. Tot slot nuanceert Arjan het idee “herbestemmen gaat geld kosten”. Wanneer voorzienbaarheid kan worden aangetoond is er geen sprake van planschade. Daarnaast kan planschade alleen voortkomen uit een concreet verzoek van eigenaren en is er geen planschade als de schade al anderszins verzekerd is.

Er zijn een aantal conclusies te trekken uit de expertmeeting. Allereerst is het voor het slagen van de aanloopstraat belangrijk om eigenaren vanaf het begin te betrekken en het gezamenlijk belang van leegstand tegengaan te onderstrepen. Daarnaast zijn het verbinden van verhalen aan de openbare ruimte en een online dating site voor eigenaren en ondernemers bruikbare ideeën voor aanloopstraten. Tot slot is het advies: wees niet te bang voor planschade maar let erop dat je tijdig en duidelijk informeert.

Meer informatie