Nieuwe kansen op de huurwoningenmarkt!


De Eerste Kamer heeft vorige week ingestemd met het (breed ingestoken) wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt. Naast de huursombenadering, de inkomensafhankelijke huurverhoging en de jaarlijkse inkomenstoets regelt de wet dat vanaf 1 juli 2016 nieuwe vormen van tijdelijke verhuur van woningen mogelijk zijn. De nieuwe contracten moeten bijdragen aan een groter en sneller toegankelijk woningaanbod in zowel de sociale als de vrije huursector. Een beknopt overzicht van de belangrijkste wijzigingen en aandachtspunten ten aanzien van tijdelijke huurcontracten.

Met de wet Doorstroming Huurmarkt zijn bestaande mogelijkheden voor tijdelijke huur aangepast en uitgebreid. Daarmee beoogt het kabinet het huurstelsel overzichtelijker en begrijpelijker te maken voor zowel huurder als verhuurder. Enkele aanpassingen zijn doorgevoerd in de regeling rondom onderverhuur. Ook is het straks mogelijk om te koop staande huurwoningen op grond van de Leegstandwet tijdelijk te verhuren.

Doelgroepcontracten

Voor de sociale sector is de uitbreiding van de ‘doelgroepcontracten’ interessant: enkele specifieke vormen van “dringend eigen gebruik” die bedoeld zijn om woningen bewust te bestemmen en beschikbaar te houden voor bepaalde groepen. Zo bestaan bijvoorbeeld al de zogenaamde campuscontracten, waarbij studenten na het moment van afstuderen plaats moeten maken voor nieuwe studenten. Vanaf 1 juli kunnen woningen ook bestemd worden voor promovendi, grote gezinnen en jongeren van 18 tot 28 jaar. Het jongerencontract gaat daarbij standaard uit van een bepaalde verhuurperiode van vijf jaar, eventueel te verlengen met twee jaar. Een deel van de jongeren die op deze manier een sociale woning huurt, zal na het aflopen van het contract een hoger inkomen genieten en dus uitstromen uit de sociale sector, is onder meer de gedachte. Bij alle doelgroepcontracten moet de betreffende woning na contractbeëindiging dus wel weer verhuurd worden aan iemand uit dezelfde doelgroep.

Voor bepaalde tijd

Geheel nieuwe mogelijkheden van tijdelijke verhuur zijn het huurcontract met een maximale huurtermijn van twee jaar bij zelfstandige woningen en vijf jaar bij onzelfstandige woningen. Diverse corporaties zien het tijdelijke huurcontract voor maximaal vijf jaar als korte-termijn oplossing om in de urgente woonvraag van statushouders te voorzien. Na die vijf jaar kan de woning mogelijk weer in een andere (urgente) woonvraag voorzien. Het tijdelijke contract voor maximaal twee jaar kan de kansen op de huurmarkt vergroten voor mensen die bijvoorbeeld door scheiding of werk urgent een woning nodig hebben.

Voortkomend uit een amendement op de wet in de Tweede Kamer is het huurcontract voor bepaalde tijd vanuit de kant van de huurder tussentijds opzegbaar. De gedachte hierbij is dat het juist voor deze tijdelijke huurders noodzakelijk is om naar vervangende woonruimte te blijven omzien. Als ze hun volledige huurperiode per definitie zouden moeten uitzitten, worden ze in die zoektocht belemmerd. Zonder tussentijdse opzegging eindigt het huurcontract na de afgesproken termijn van rechtswege. Wel moet – voortkomend uit een ander amendement om de huurder net wat meer rechtsbescherming te geven – de verhuurder de huurder er voor afloop van het contract nog schriftelijk op attenderen dat het huurcontract op de afgesproken datum eindigt.

studenten-woning


Enkele kritische noten

De nieuwe wet is met een meerderheid van stemmen aangenomen. Tegelijkertijd zijn ook vanuit de Eerste Kamer enkele kanttekeningen geplaatst bij de uitwerking van de wet in specifieke situaties. Bijvoorbeeld: werpt de clausule dringend eigen gebruik voor de categorie grote gezinnen niet de perverse prikkel op dat oudere kinderen worden gedwongen om thuis te blijven wonen, of dat allerlei familieleden of minderbekenden wordt gevraagd om eens even aan te schuiven in de grote woning? En: zorgt het recht van huurders om huurcontracten voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen niet voor onoverkomelijke frictieleegstand bij verhuur aan internationale studenten (‘short stay’)? De desbetreffende instellingen, verhuurders, kennisinstellingen, hogescholen en universiteiten moeten vanuit uitwisselingsafspraken immers kunnen garanderen dat er iedere keer een aantal kamers beschikbaar komt. Als een internationale student tussentijds opzegt, kunnen zij hun kamer dus enkel nog voor de resterende maanden verhuren.

Rechtsbescherming

In algemene zin wierp de Eerste Kamer ook enkele vragen op ten aanzien van de rechtsbescherming van tijdelijke huurders. Alle partijen zijn het er samen met minister Blok over eens dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de norm voor de bestaande voorraad moeten blijven. Zullen vooral particuliere verhuurders tijdelijke contracten echter niet standaard gaan inzetten bij wijze van proefperiode? En is er na afloop van het tijdelijke huurcontract wel voldoende zicht op een permanente oplossing? Oftewel, dragen de mogelijkheden wel structureel bij aan de grondwettelijke taak voor voldoende woonruimte? Voor SP en Groenlinks, PvdD en PVV onder meer redenen om het wetsvoorstel voor tijdelijke huurcontracten niet te steunen. Voor andere fracties geven verschillende aandachtspunten in elk geval aanleiding tot verzoeken om periodieke rapportages en monitoring van de effecten van de nieuwe maatregelen in zowel de sociale huursector als de particuliere huursector. Die toezeggingen heeft de minister gedaan.

Uitnodiging: leerkring Werken met tijdelijke huurcontracten

De aanvullende mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten bieden verhuurders nieuwe kansen om potentiële huurders beter te bedienen. Tegelijkertijd vraagt het werken met de nieuwe huurcontracten om de nodige zorgvuldigheid. Daarom start Platform31 volgende maand met een leerkring voor verhuurders die de tijdelijke huurcontracten in de praktijk willen uitvoeren. In de leerkring verkennen de deelnemers gezamenlijk of en hoe tijdelijke contracten optimaal ingezet kunnen worden en welke fysieke, sociale en juridische kaders en randvoorwaarden hierbij horen. Doet u mee?

Meer informatie over de leerkring Werken met tijdelijke huurcontracten

Contact
Annelies van der Nagel

Annelies van der Nagel

Projectleider

06 53 79 36 98