Modelcontract voor tijdelijke verhuur ontwikkeld in experimentprogramma

Platform31 heeft samen met experimentpartners binnen het Experimentprogramma ‘Huisvesting arbeidsmigranten’ een algemeen modelcontract laten ontwikkelen voor tijdelijke verhuur. Dit modelcontract is op aanvraag beschikbaar via matthijs.wijga@platform31.nl.

De aanleiding hiervoor is een experiment op verzoek van corporatie Wonen Limburg, bouwbedrijf Neptunus en de gemeente Peel en Maas. Zij realiseerden vorig jaar het midstay-project Irenehof in Panningen, gericht op de huisvesting van woonurgenten. Platform31 onderzocht met de experimentpartners en externe experts de juridische mogelijkheden voor een tijdelijk huurcontract voor de Irenehof. Daarnaast is een algemeen model voor een tijdelijke huurovereenkomst opgesteld.

Irenehof

Irenehof in Panningen (Noord-Limburg) is een demontabel appartementengebouw dat voor maximaal 10 jaar mag blijven staan. De zestien 2-kamerappartementen en vier 3-kamerappartementen zijn bedoeld voor een mix van doelgroepen die op korte termijn en voor een bepaalde tijd woonruimte zoeken. Denk bijvoorbeeld aan mensen die hun woning hebben verkocht en tijdelijk andere woonruimte nodig hebben, ex-studenten die na hun studie tijdelijke woonruimte zoeken, mensen die door een echtscheiding dringend tijdelijk woonruimte nodig hebben of EU-arbeidsmigranten. Bewoners kunnen hier voor een maximale periode van 2 jaar woonruimte huren. Dit ter overbrugging van de wachttijd om in aanmerking te komen voor bijvoorbeeld een reguliere huurwoning, ter overbrugging van de periode tot het betrekken van een eigen koopwoning .

Irenehof Panningen

Niche invullen

De pilot met de Irenehof is bedoeld om ervaring op te doen met deze tijdelijke vorm van huisvesting, het nieuwe beleid van de gemeente Peel en Maas betreffende midstay en de mix van doelgroepen. Er is een behoefte aan midstay huisvesting in deze gemeente, maar het aanbod daarvan is nog schaars. Met de Irenehof wil Wonen Limburg deze niche invullen.

Tijdelijk huren

Een risico aan een midstay-accommodatie als Irenehof is dat men na twee jaar niet vertrekt uit de woning omdat de huurwetgeving hier nog niet op ingericht is. Een wetsvoorstel waarmee de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten worden uitgebreid is aangekondigd door minister Blok. Omdat het om een doorstroomconcept gaat, missen de experimentpartners daarmee nu net de doelstelling van het project: een flexibel en tijdelijk woonverblijf creëren voor woonurgenten. In dat kader heeft Platform31 samen met de drie experimentpartners en externe experts de huidige juridische mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten in midstayvoorzieningen onderzocht.

Huurovereenkomst naar aard van korte duur

Tijdelijke verhuur in Nederland is ondermeer mogelijk als er een gemeentelijke vergunning voor is verstrekt op basis van de Leegstandwet. In het geval van de Irenehof kon geen huurcontract ontwikkeld worden op basis van de Leegstandwet. In dit geval is ervoor gekozen het contract te kunnen aanmerken als een huurovereenkomst die ‘een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur’ is (artikel 7:232 lid 2 BW).

Gelet op de specifieke bouwwijze van de Irenehof (een demontabel gebouw), de inrichting van de gehuurde woonruimten (die redelijk compleet zijn ingericht), de bijzondere achtergrond van de tijdelijke huurders (die vanwege een bijzondere reden tijdelijk huren) en de uitdrukkelijke bedoelingen van de experimentpartners, is het juridisch gezien zeer verdedigbaar geacht dat de woningen in dit complex tijdelijk kunnen worden verhuurd in het kader van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Op basis van deze constatering heeft Banning Advocaten in opdracht van Platform31 een modelcontract opgesteld op basis van ’ aard van korte duur’ (24 maanden met eventuele verlening van 6 maanden). De huidige bewoners van de Irenehof hebben inmiddels, bij wijze van proef, het tijdelijke huurcontract van maximaal 2 jaar afgesloten.

Algemeen tijdelijk huurcontract

De vraag van experimentpartner Wonen Limburg kan ook spelen bij andere verhuurders in Nederland. Omdat de oplossingen voor dit vraagstuk landelijk van toepassing zijn, heeft Platform31 tevens aan Banning Advocaten gevraagd om een algemeen model voor een tijdelijke huurovereenkomst te ontwikkelen. Voor dit algemene model geldt dat de daadwerkelijke feiten en omstandigheden bij een beoordeling door de rechter van de huurovereenkomst van doorslaggevend belang zijn. Die feiten en omstandigheden moeten uiteraard ook in de overeenkomst (al naar gelang de situatie) worden ingevuld. U kunt het algemene model voor een tijdelijke huurovereenkomst hier downloaden. Dit algemene contract is, net als het contract voor de Irenehof, een overeenkomst naar zijn aard van korte duur.

Risico’s

Het verhuren op basis van deze ‘tijdelijke’ huurovereenkomst behelst momenteel zonder meer een risico. Gelet op deze risico’s heeft het volgens Banning Advocaten de voorkeur om tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet of een andere tijdelijke huurvorm uit het BW (bijvoorbeeld de campuscontracten). Dit scenario is waarschijnlijk niet voor alle voorgenomen tijdelijke verhuur mogelijk. Platform31 stelt zich in geen enkel opzicht aansprakelijk voor de mogelijke gevolgen van het gebruik van de bijgesloten algemene tijdelijke huurovereenkomst.

Meer en betere huisvesting voor arbeidsmigranten

Platform31 begeleidt sinds begin 2012 in opdracht van het Ministerie BZK experimenten om meer aanbod en een betere kwaliteit van huisvesting voor arbeidsmigranten te realiseren. Maar ook om te komen tot nieuwe kennis over hoe deze groep adequaat gehuisvest kan worden. Het ministerie heeft Platform31 in 2013 opdracht gegeven om een tweede ronde experimenten te organiseren, dat zich nog meer dan de eerste ronde richt op kennis ontwikkelen en kennisverspreiding rond dit thema. We richten ons hierbij op huisvestingsprojecten voor EU-arbeidsmigranten, waarbij nog een of twee belemmeringen de start daadwerkelijk in de weg staan. Daarbij is de urgentie van dien aard dat het van belang is dat resultaten van de projecten snel zichtbaar moeten zijn en breed ingevoerd kunnen worden. Rond de zomer van 2015 verschijnt de slotpublicatie met de resultaten van de experimentprogramma’s.