Maatschappelijke meerwaarde als basis voor gebiedsontwikkeling

Hoe kan maatschappelijke meerwaarde als basis worden gebruikt voor de financiering van gebiedsontwikkeling? Zo’n zestig personen zochten naar een antwoord op deze vraag tijdens de bijeenkomst ‘Maatschappelijke meerwaarde als basis voor nieuwe financieringsvormen’ op 12 december 2016. De bijeenkomst in het Zuid-Hollandse provinciehuis vormde het sluitstuk van het experiment Verdieping nieuwe financieringsvormen voor gebiedsontwikkeling dat Platform31 en PAS bv uitvoerden in en voor de gemeenten Breda, Eindhoven, Gouda en Utrecht.

Alex Veldhof, afdelingshoofd Ruimte, Wonen en Bodem van de provincie Zuid-Holland, trapte de middag af. Hij benadrukt het belang om van elkaar te leren en kennis met elkaar te delen. Hij refereert daarbij aan het Zuid-Hollandse programma Slim ruimtegebruik. Dit programma zet in op de transformatie, herbestemming en herontwikkeling van gebieden, variërend van binnenstedelijk tot braakliggende industrie- en bedrijventerreinen.

Pareltjes van de verdieping

Tijdens de bijeenkomst presenteert Chantal Robbe de ‘pareltjes’ uit de verdieping die zij ophaalde in de vier deelnemende steden. Op basis van de casuïstiek in deze steden concludeert Robbe dat het steeds gebruikelijker wordt om een brede businesscase op te zetten voor een gebiedsontwikkeling. In een brede businesscase draait het niet alleen om financieel rendement (en risicospreiding), maar ook om het vergroten van kwalitatieve waarden zoals duurzaamheid en gezondheid. In haar presentatie verwijst ze ook naar de experimenteerruimte die het Ministerie van Infrastructuur en Milieu biedt om instrumenten te verkennen om kosten te verhalen op private partijen, zoals ontwikkelaars, investeerders en beleggers.

Uitgestoken hand van de provincie

Patrick Hageman van de provincie Utrecht benadrukt de rol die de provincie kan spelen bij het van de grond krijgen van projecten. Hierbij doelt hij niet alleen op het financieel of planologisch instrumentarium van de provincie, maar ook op het expertnetwerk van de provincie Utrecht waar gemeenten gebruik van kunnen maken bij complexe gebiedsontwikkeling. Gemeenten mogen, na beoordeling door de provincie, om niet gebruik maken van deze experts met uiteenlopende disciplines, om vragen en dilemma’s bij concrete gebiedsontwikkelingen op te lossen.

Maak spin-offs inzichtelijk

In één van de drie deelsessies pleit Wouter-Jan Verheul van de Technische Universiteit Delft ervoor om de output van gebiedsontwikkeling in kaart te brengen. Nu is het vaak onduidelijk wat waardecreatie in een gebied oplevert en welk effect dit heeft op het gebied zelf, maar ook op de omliggende gebieden. Zo heeft de Kop van Zuid in Rotterdam een positief effect op de aangrenzende wijken in Rotterdam-Zuid. Het inzichtelijk maken van de economische, ruimtelijke en sociaal-culturele gebiedswaarde voor én na de waardecreatie biedt op deze manier mogelijkheden voor value capturing.

Een kader voor ongevraagd initiatief

Jaco van Vliet van Arcadis gaat in zijn deelsessie in op zijn onderzoek naar unsollicited proposals (USP’s), oftewel ongevraagde initiatieven, in gebiedsontwikkeling. Zijn belangrijkste conclusie is dat Nederland geen goede publieke kaders kent om USP’s te wegen en beoordelen. Dat leidt tot scheve situaties. Bijvoorbeeld dat de ideeën uit een ongevraagd initiatief van een projectontwikkelaar worden gebruikt als basis voor een openbare tender (ook als dit juridisch niet noodzakelijk is). Of tot de situatie dat een overheid, al dan niet bewust, ideeën van de ene aan de andere initiatiefnemer doorspeelt. Dit leidt uiteindelijk tot ontevredenheid in de markt, waardoor zij steeds minder eigen initiatief nemen. Van Vliet’s voorstel is dat iedere gemeente één A4’tje opstelt waarin zij de omgang met USP’s beschrijft. In het buitenland, met name in de Angelsaksische wereld, zijn hier concrete voorbeelden van. Volgens de deelnemers is zo’n publiek kader voor het omgaan met ongevraagde initiatieven niet alleen waardevol voor marktpartijen, maar ook voor maatschappelijke initiatieven.

Sterkere publieke betrokkenheid

In de afsluitende paneldiscussie, onder leiding van dagvoorzitter Arjan Raatgever van Platform31, wordt er gepleit voor een sterkere publieke betrokkenheid bij gebiedsontwikkeling. Het is van belang om meer mensen en partijen te betrekken en op verschillende plekken het debat te voeren over de meerwaarde van gebiedsontwikkeling. Op deze manier ontstaat er een breder publiek discours dat het legitiem(er) maakt om publieke middelen in te zetten voor de bekostiging van maatschappelijke doelen. Of om strenge(re) publieke criteria voor investeringen uit de markt te stellen, zodat marktpartijen meebetalen aan maatschappelijke doelen. Een punt waar de deelnemers het niet over eens worden is hoe maatschappelijke waarden het beste in een businesscase verwerkt kunnen worden. Moeten we alles in geld proberen uit te drukken, zoals in een MKBA, of werken we met puntensystemen, of moeten kwalitatieve maatschappelijke waarden vooral kwalitatief blijven en zou je bijvoorbeeld met beoordelingen door commissies moeten werken?

Op zoek naar geluk

Als uitsmijter van de bijeenkomst sprak Jan-Willem Wesselink van het Kennislab van Urbanism een column uit over de zoektocht naar geluk van zowel ondernemers als overheden. De column leest u hier terug.

Experiment Verdieping nieuwe financieringsvormen

Platform31 en PAS bv werkten sinds 2014 aan het experiment Nieuwe financieringsvormen, met als deelnemende steden Maastricht en Enschede. Als slotproduct verscheen in 2015 de publicatie Verkenning nieuwe financieringsvormen in gebiedsontwikkeling. Hierin staan drie nieuwe vormen van financiering van binnenstedelijke herontwikkelingen centraal: crowdfunding, fondsvorming en ingroeihuur.

Het experiment Verdieping nieuwe financieringsvormen voor gebiedsontwikkeling is een vervolg op de verkenning. Hierin onderzochten we de praktische haalbaarheid van de drie nieuwe financieringsvormen in vijf (nieuwe) cases in vier (nieuwe) gemeenten. Ook gingen we in op de vraag in hoeverre en op welke wijze maatschappelijk waardecreatie kan worden meegenomen in de gehele business case van een gebiedsontwikkeling. De resultaten van de verdieping vatten we samen in twee rapporten: de Actualisatie Verdieping Financieringsvormen en het Framework voor werken met meervoudige waardecreatie bij collectieve gebiedsontwikkeling.