Komkommertijd voor Woonbeleid? Vergeet het!

Hier leest u zich snel bij na de vakantie!

Net voor de zomer verscheen een reeks van rapporten, evaluaties en beleidsvoornemens op woongebiedbeleid. Lang niet iedereen zal deze hebben meegekregen, al is het maar omdat voor de zomer altijd alles nog vlug even af moet. En bovendien de vakantiespullen bij elkaar gezocht moeten worden.

19 Woningmarktregio’s

Een eerste ontwikkeling is de vaststelling door de minister van de lang verwachte woningmarktregio’s, 19 in totaal. Het kaartje laat een paar merkwaardige geografische constructies zien, die weinig bewoners zullen herkennen, en die evenmin aansluiten bij bestaande indelingen, bijvoorbeeld de Corop-indeling. Deze kronkelingen komen doordat gemeenten en corporaties veelal zochten naar een indeling waarbij de minste problemen ontstaan doordat corporaties buiten het gebied vallen. Daarom zijn er uiteindelijk maar negentien grotere regio’s. Bij elke regionale indeling geldt overigens dat grensgevallen zich al snel misdeeld zullen voelen.

woningmarktregios
De 19 woningmarktregio's

Waarom wilden we eigenlijk deze regio’s? De gedachte achter de wet is dat corporaties zich weer meer focussen op hun kernregio en hier meer binding mee hebben. Uiteindelijk lijkt het vooral een hele ingewikkelde exercitie voor slechts een paar grote corporaties. En die zullen nu allemaal wel ontheffing aan gaan vragen.

Evaluatie Verhuurderheffing

De verhuurderheffing werd in 2013 ingevoerd. Eind juni stuurde de minister de Evaluatie van de Verhuurderheffing naar de Tweede Kamer. Merkwaardig is dat hetzelfde document twee verschillende titels heeft meegekregen: Evaluatie Verhuurderheffing, en: Integrale visie op de woningmarkt. Bij de evaluatie behoort een achterliggend rapport met interessante cijfers.

Net ervoor bracht ook de Rijksuniversiteit Groningen (Coelo) ook een evaluatie van de verhuurderheffing naar buiten. Twee evaluaties van hetzelfde beleidsinstrument, maar met een andere focus en conclusie. Een vergelijkend artikel stelt dat de evaluatie van BZK zich in de kern richt op de vraag: kunnen verhuurders de heffing betalen? Antwoord: ja! De evaluatie die is uitgevoerd door RUG stelt een meer existentiële vraag: wat is het bestaansrecht nog van de Verhuurderheffing? Antwoord: geen! De evaluaties wijzen beide op dezelfde gevolgen voor huurders en verhuurders. Ze interpreteren echter de conclusies op een andere manier.

Financiële ruimte

Weinig instrumenten zullen zoveel kwaad bloed zetten en hebben gezet in de volkshuisvestingswereld als deze verhuurderheffing. In de crisistijd bedacht om vermogen van corporaties af te romen en tekorten in de staatskas te stelpen. Ortec heeft voor het ministerie berekend dat de corporaties tot 37 miljard kunnen besteden aan nieuwbouw, renovatie en huurverlaging. Ze zitten, heffing of niet, ruim voldoende in de slappe was, is de conclusie van de minister. Er is geen reden om tot verlaging van de heffing te komen. Sterker nog, die kan wel wat omhoog. Het regeerakkoord voorziet in een verdere oploop tot 2,06 miljard in 2018. Over de bestedingen van de corporatiemiddelen is het laatste woord nog niet gezegd. Platform31 gaat met die gegevens in meerdere projecten aan de slag, onder andere bij lokale effecten van de woningwet, regionalisering en bij prestatieafspraken.

In de Evaluatie Verhuurderheffing staan overigens ook concrete bedragen voor de heffing genoemd. De corporaties betaalden in 2015 per woning € 597 aan verhuurderheffing. In 2016 wordt dat naar verwachting € 713.

Aanpassingen verhuurderheffing

De verhuurderheffing kan nog wel wat worden aangepast. De minister stelt wijzigingen voor aan de Tweede Kamer. Enkele zijn:

  • De heffingsvrije voet gaat van 10 naar 25 woningen. De helft van de (3300) verhuurders hoeft hierdoor voortaan geen heffing meer te betalen, meest kleine beleggers. Dat scheelt een hoop rompslomp.
  • Verhuurders kunnen vaker ontheffing aanvragen, bijvoorbeeld voor krimpgebieden en Rotterdam-Zuid. Hiervan wordt te weinig gebruik gemaakt (er blijft geld over van de gereserveerde 280 miljoen).
  • Er komen twee erkende krimpregio’s bij (Achterhoek en NO-Friesland); corporaties kunnen daar particuliere woningen aankopen;
  • Nieuwbouw van betaalbare huurwoningen krijgt een korting. € 10.000 per woning, en zelfs 20.000 in aangewezen schaarstegebieden.
  • Investeren in Rotterdam-Zuid wordt aantrekkelijker voor verhuurders (van 15 naar €25.000 heffingskorting). Goedkope nieuwbouw in Rotterdam-Zuid levert zodoende een korting op van 25+10=€35.000 per woning.

Een nieuw ISV?

Achteraan in dezelfde Kamerbrief gaat de minister ook in op kansen voor een nieuw stads- en dorpsvernieuwingsfonds. Wordt dat de opvolger van het ISV, dat per januari 2015 ter ziele ging? Er worden vier mogelijke doelen genoemd voor zo’n fonds:

  • Herstructurering particuliere woningvoorraad in krimpgebieden;
  • Grootschalige gebiedsontwikkeling van voormalige haven- of bedrijventerreinen;
  • Onderdeel van totaalaanpak leefbaarheid;
  • Wijken met een verouderde woningvoorraad

Een keuze wordt niet gemaakt: dat ‘hangt af van de beoogde doelen, in relatie tot de voor- en nadelen van de uitvoering’, aldus de minister. Een fonds heeft voordelen ten opzichte van extra verhuurdersheffing, of juist een korting daarop. In het laatste geval betalen enkel de huurders. Aangetoond zal daarom moeten worden dat er méér nodig is dan enkel een (verdere) bijsturing van de besteding/ontheffing van de verhuurderheffing.