Kansen voor flexibel huren

De woningmarkt ‘zit op slot’, terwijl de samenleving juist gebaat is bij een dynamischer woningmarkt. Een die veranderende woonwensen kan vervullen, mensen de kans biedt om te verhuizen naar iets wat beter past en in staat is woningen aan te passen aan de toenemende zorgbehoefte of betere energieprestaties. Met andere woorden: meer passende (huur)woningen op elk moment voor iedereen. Hiervoor is meer dynamiek en flexibiliteit op de huurwoningmarkt nodig. Platform31 onderzocht samen met Corpovenista en het ministerie van BZK oplossingsrichtingen die kansrijk zijn voor nadere uitwerking of experiment.

Passendheid controleren

Volgens de deskundigen is het periodiek toetsen van de passendheid de meest kansrijke oplossingsrichting. Dit gebeurt nu alleen nog bij het ondertekenen van het huurcontract. In Ierland en België worden de huren jaarlijks aangepast als de inkomens stijgen. Of neerwaarts, als ze dalen. In België zelfs tussentijds bij grote inkomensschommelingen. Volgens de onderzoekers gaat passendheid ook over ‘ruimtelijke scheefheid’, bijvoorbeeld een groot gezin in een klein huis, of andersom. In beide gevallen is een periodieke toets nuttig om te beoordelen of een huishouden nog wel in het juiste huis woont. Zo’n periodieke toetsing kan ook zinvol zijn om te kijken of de woning nog wel voldoet aan de persoonlijke behoeften. Een passendheidstoets kan op verschillende manieren en momenten plaatsvinden, in een persoonlijk gesprek, per post of mail of via de fiscus. Het kan jaarlijks, om de drie jaar, of vijf jaar.

Tijdelijke huurcontracten

Hoewel tijdelijke verhuur al in beperkte mate mogelijk is, zijn tijdelijke huurcontracten gebruikelijker in het buitenland, vooral in de particuliere huursector. Er is wetgeving in de maak om de reikwijdte van tijdelijke contracten uit te breiden naar jongeren, starters of speciale doelgroepen. Voor deze groepen levert tijdelijk huren een vergroting op van het aanbod aan huurwoningen, omdat woningen sneller beschikbaar komen of doordat verhuurders woningen voor de verhuur aanbieden die anders leeg zouden staan. De Nederlandse voorstellen om tijdelijke huurcontracten in te voeren richten zich vooral de mobiele groepen. Voorbereidend op de nieuwe wetgeving stellen de onderzoekers voor om te experimenteren met tijdelijke huurcontracten op basis van verschillende scenario´s waarbij oog is voor het aantal woningen, type woningen en de verschillende doelgroepen en voor de periode na een tijdelijk huurcontract.

Samen in één huis

Het Nederlandse systeem is sterk gericht op zelfstandige huisvestingvesting, terwijl er steeds meer kleine huishoudens bijkomen. Dat zien we bijvoorbeeld terug in de realisatie van studentenhuisvesting: de meeste opgeleverde studenteneenheden zijn zelfstandig met eigen keukentje, douche en voordeur. Door de huurtoeslag ervaren bewoners niet dat deze wooneenheden veel duurder zijn dan onzelfstandige. Aan de andere kant wonen veel jongeren, studenten en starters samen in één huis, zoals in Amsterdam via de ´Friends-contracten´. Waarom zouden we niet meer dergelijke samenwoonconstructies bevorderen? Het advies luidt daarom: onderzoek kansen en belemmeringen om meer mensen, jongeren en starters te laten samenwonen in één huis.

Tijdelijke bewoning van leeg vastgoed

In Nederland liggen bestemmingen van functies vast in bestemmingsplannen en in gebruik. Aan de ene kant komt hierdoor steeds meer vastgoed leeg of wordt onvoldoende gebruikt, aan andere kant zit de woningmarkt vast. De wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt, al gauw vele jaren en voor een koopwoning moet je steeds meer eigen spaargeld meenemen. En particuliere huurwoningen zijn schaars, duur of slecht. Flexibeler gebruik van bestaand vastgoed leidt tot meer dynamiek op de woningmarkt. Platform31 doet dit jaar een experiment met leegstaand vastgoed om het tijdelijk en meer flexibel te gebruiken als woonruimte.

Actieve bemiddeling

De kern van het huidige woonruimteverdeelsysteem is een actieve opstelling van een woningzoekende. Je moet zelf je best doen, inschrijven en reageren op vrijkomend aanbod. Niet alle (aspirant) huurders kunnen echter zo rationeel denken of hebben weinig kans als zij te weinig wachttijd hebben. Nieuwe huurders wachten nodeloos lang en reageren niet op de eigenlijk voor hen meest geschikte woningen en zittende huurders blijven zitten en verhuizen niet naar de eigenlijk voor hen meest geschikte woningen. Komen toekomstige huurders eerder op de sociale huurmarkt door meer proactief te zijn? Nu al experimenteren corporaties met doorstromingscoaches en seniorenmakelaars. Deze mogelijkheden zouden zij nog meer kunnen uitwerken, bijvoorbeeld door de voor- en nadelen te verkennen van actieve bemiddeling door woningzoekenden.

Woonruimteverdeelsysteem

Er bestaan verschillende systemen in Nederland om sociale huurwoningen te verdelen. In de meeste gemeenten is de inschrijfduur het primaire criterium. Dit leidt tot alsmaar langere wachtlijsten. Hoe langer de wachtlijst, des te minder dynamiek in de woningmarkt. Past inschrijfduur nog wel bij een dynamische samenleving? Tegelijkertijd raakt de wachtlijst vervuild. Meer discussie over de wenselijkheid van inschrijven en wachtlijsten is daarom wenselijk, zo blijkt uit het onderzoek. Met andere woorden: voer het debat over een ander woonruimteverdeelsysteem, verken de mogelijkheden voor meer eigen activiteit en zelfwerkzaamheid en zoek naar meer maatwerk voor doorstromers.

Fiscale stimulansen van de particuliere huurmarkt

In Frankrijk functioneert een opmerkelijk systeem om particuliere investeringen in woningverhuur te stimuleren. Door belastingvoordelen worden jaarlijks 40.000-70.000 extra woningen gebouwd met geld van kleine particuliere spaarders. Een verkenning van een vergelijkbaar fiscaal beleid voor Nederland zou interessant zijn. Dit zou kunnen resulteren in meer investeringen door kleine investeerders in nieuwbouw van particuliere huursector. Een variant is het toespitsen op herbestemmen van leeg vastgoed of voor verduurzamingsmaatregelen.

Contact

Frank Wassenberg

Frank Wassenberg

Senior projectleider

06 57 94 35 92