Prestatieafspraken zijn stok achter de deur voor gezamenlijk bereik lokale opgaven

Interview met Leonie Andriesse, expert wonen gemeente Rotterdam

Wat zijn de effecten van de Woningwet op de rijksprioriteiten in Rotterdam, een gebied met een krappe woningmarkt en weinig investeringskracht vanuit de corporaties. Leonie van Andriesse, expert wonen bij de gemeente Rotterdam, beschouwt de prestatieafspraken als een goed middel om met elkaar de opgave scherp te krijgen, maar maakt zich zorgen over de beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens.

Rotterdam heeft ervaring met prestatieafspraken. Wat is er sinds de Woningwet veranderd voor de gemeente?

“In Rotterdam maken we al jaren prestatieafspraken. Het grote voordeel van prestatieafspraken is dat we gezamenlijk de prioriteiten vastleggen. De Woningwet verandert wel het een en ander. Dit jaar krijgen we als gemeente ook inzicht in de financiële situatie van de corporaties, waardoor we de (on)mogelijkheden beter kunnen inschatten. Dit verscherpt het gesprek. Sinds 2010 maken we bredere afspraken. Als gevolg van de Woningwet en het BTIV zien we dat een aantal thema’s meer nadrukkelijk naar voren komt. In het bijzonder beschikbaarheid, verkoop en onderhoudsprogrammering. Een andere verandering is dat we voorheen enkel afspraken maakten met de zeven grootste corporaties, nu gaan we ook de vijf kleinere corporaties benaderen. Maar de echte kracht van de Woningwet zit in de geformaliseerde rol van huurders én het aanbrengen van structuur. Dankzij vastgestelde data wordt het proces strakker ingericht. Kortom: de Woningwet geeft meer transparantie, structuur en is voor ons een middel waarmee we druk kunnen uitoefenen.”

Eén van de Rijksprioriteiten is betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Hoe zit dit in Rotterdam?

“In Rotterdam streven we naar een betere balans tussen de goedkope voorraad en het middensegment, juist omdat er in Rotterdam verhoudingsgewijs – ook vergeleken met de doelgroep – meer goedkope huurwoningen zijn. In bepaalde wijken zetten we in op de afname van het aandeel goedkope woningen. Daarover maakten we vorig jaar afspraken met de corporaties. Tegelijkertijd vinden we betaalbaarheid en beschikbaarheid essentieel. Op dat front verwachten we veel van de passendheidstoets. Overigens zien we nu de eerste gevolgen van passend toewijzen. Het aantal woningen onder de aftoppingsgrens neemt toe, terwijl het middensegment tussen 628 en 711 euro juist afneemt. Corporaties kiezen óf voor aftoppen onder 628 euro of voor liberaliseren. Omdat dit middensegment erg belangrijk is voor de secundaire doelgroep in Rotterdam, moeten we dat goed in de gaten houden.”

Hoe houdt de gemeente rekening met de vergrijzende bevolking?

“In Rotterdam hebben we zelfs corporaties die zich volledig richten op de huisvesting van 55-plussers. In de prestatieafspraken maakten we vorig jaar voor het eerst specifieke afspraken over deze doelgroep, bijvoorbeeld over een woonmakelaar die de senioren helpt bij het vinden van geschikte huisvesting. Ook afspaken over nul-tredewoningen en transformatie van verzorgingshuizen kwamen aan de orde. Een dilemma waar de corporaties tegenaan lopen is de nieuw gerealiseerde voorraad voor deze doelgroep. De afgelopen jaren is mede op verzoek van de gemeente veel geїnvesteerd in nieuwe woningen voor ouderen. Deze seniorenwoningen zijn groter en duurder. De gedachte erachter is dat deze woningen aantrekkelijk zijn als vervolgstap voor 55-plussers die nog in een ééngezinswoning wonen. Dit bevordert hun wooncarriere in de stad waardoor weer eengezinswoningen vrijkomen die hard nodig zijn voor gezinnen. Door passend toewijzen staan deze corporaties voor een dilemma. Gaan ze dit bezit aftoppen? Dan lopen ze beraamde inkomsten mis. Of gaan ze dit bezit liberaliseren? Dan legt het een groter beslag op de toekomstige huurder. Ook zal de doorstroming waarschijnlijk sneller stagneren.”

Welke afspraken maakt Rotterdam over leefbaarheid?

“In de prestatieafspraken kwam ook leefbaarheid aan bod. Het ging vooralsnog om een intentieafspraak. We maakten geen concrete afspraken en noemden niet de hoogte van het budget. In de vorige prestatieafspraken maakten we wel afspraken over leefbaarheid, zoals over inbraakpreventie, woonoverlast en wijkconcierges, maar toen viel dit niet onder de noemer leefbaarheid. In de Woningwet is het lastig om te bepalen wat daadwerkelijk onder leefbaarheid valt. Een voorbeeld: de gemeente investeert in een wijkconcierge. Hoewel hij in dienst is bij de corporatie, betaalt de gemeente zijn salaris. Valt deze wijcongierge dan onder het leefbaarheidsbudget van de corporatie of niet? Dat zijn nog grijze gebieden, waarover we graag duidelijkheid willen. Wat opvalt is dat corporaties voorzichtig zijn geworden. Ook zij vinden de leefbaarheid van wijken belangrijk, maar zijn terughoudend geworden. Bij wijkontwikkeling zijn we daardoor een partner kwijtgeraakt. Als gemeente moeten we op zoek naar nieuwe partners. De tijd zal leren of die er zijn.”

En welke effecten ziet u nog meer op dit thema?

“Passend toewijzen met sturing op lagere inkomens kan tot gevolg hebben dat er veel sociaal kwetsbaren geconcentreerd in bepaalde complexen of wijken komen te wonen. Dat kan een effect hebben op de leefbaarheid. Het verkleinen van concentraties goedkope voorraad is ook in dit licht dus essentieel. Een ander effect is dat de gemeente Rotterdam een partner bij herstructurering is kwijtgeraakt. In het verleden speelden corporaties een grote rol bij herstructurering waarbij meestal sprake was van een mix van sociale huur met vrije sector. Tegenwoordig mogen en kunnen corporatie dit niet zonder meer. Op de goede plekken in Rotterdam pakken marktpartijen deze rol. De focuswijken van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) zijn voor hen geen interessante businesscase.”