Hoe ga je om met de huursom

Platform31 organiseert voor haar corporatiepartners de Intervisie huurbeleid waarin corporaties informeel het huurbeleid en de keuzes hierin bespreken. Dit artikel bevat de uitkomsten van de tweede sessie waarin de huursombenadering en het sturen op betaalbaarheid centraal stonden en bevat tips voor corporaties die hiermee aan de slag gaan.

Huursombenadering in 2017 van kracht

Vanaf 2017 is de huursombenadering van kracht, zoals opgenomen in het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt. De overheid stelt hiermee vast met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. Voor het totale woningbezit van een corporatie geldt per kalenderjaar een maximale huurverhoging van inflatie plus 1 procent. De onderlinge huurstijgingen en/of huurdalingen mogen verschillen. Vanaf 1 juli 2017 geldt per woning een maximum stijging van 2,5 procent boven inflatie. Op die manier kunnen corporaties meer sturen op de waarde en kwaliteit van de woning.

De huursombenadering geldt zowel voor de DAEB- als niet-DAEB-tak van de corporatie met uitzondering van woningen die geliberaliseerd verhuurd zijn. Voor juridisch afgescheiden dochters en deelnemingen geldt de maximale huursomstijging niet.

Overwegingen en uitgangspunten

Neem de volgende overwegingen en uitgangspunten mee in de berekening:

  • Welke afspraken zijn er gemaakt met:
    - Huurderorganisatie
    - Prestatieafspraken
  • Krijgt de gehele organisatie dezelfde kaders? Grote corporaties kunnen afwegen of ze willen differentiëren in streefhuurbeleid per vestiging of dat bij iedere vestiging de streefhuren op dezelfde leest geschoeid zijn.

Heb de corporatiedoelen scherp in beeld

Iedere corporatie heeft haar eigen prioriteiten. Waar de één vooral focust op de beschikbaarheid van een betaalbare woningvoorraad, streeft de ander vooral naar kwaliteitsverbetering. Ook kan het zijn dat het tegengaan van segregatie of het bevorderen van doorstroming hoog op de agenda staan of dat de alle aandacht uitgaat naar de financiële continuïteit.

Door deze doelen scherp in beeld te hebben, kan je de te maken keuzes op het gebied van huurbeleid afleiden. De doelen worden vervolgens vertaald naar een wensportefeuille waarin beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid in relatie tot elkaar staan.

Differentiatie van de huurprijsstijging

De huursom is de optelsom van de huurprijzen van alle sociale huurwoningen van een corporatie. De huursomstijging mag in een kalenderjaar maximaal inflatie + 1 procent bedragen. De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt hierin niet meegerekend, mits er met de gemeente afspraken gemaakt worden over de inzet van deze extra inkomsten.

Het is aan de corporatie zelf om te bepalen of en hoe de huursomstijging wordt gerealiseerd. Zo is het mogelijk om de huursomstijging te bereiken via de jaarlijkse huurronde, of op het moment van bewonerswisseling (mutatie) of een combinatie daarvan. Daarnaast is het mogelijk om bij de jaarlijkse huurronde te differentiëren door woningen in staffels in te delen. Iedere staffel krijgt een ander streefhuurpercentage. De staffels kunnen opgesteld worden op basis van:

De maximaal redelijke huurprijs op basis van het WWS.

  • Om de prijs-kwaliteit van het bezit te verbeteren door woningen met een relatief lage huur ten opzichte van de kwaliteit meer in huur te laten stijgen en woningen met een relatief hoge huur geen of minder huurverhoging te geven.
    De gemeente of wijk waarin de woning zich bevindt.
  • Om de woonlasten in een bepaald gebied minder te verhogen dan in een ander gebied, bijvoorbeeld
  • Om huurders in gebieden of complexen waarvan men weet dat hier veel mensen wonen met een relatief laag inkomen minder te belasten.
    Het inkomen van de huurder.
  • Om doorstroming te bevorderen van huishoudens die op basis van hun inkomen niet perse niet tot de doelgroep van de sociale huisvesting behoren.

Bepaal welke woningen dit jaar meetellen in de huursom

Niet alle woningen tellen mee in de huursom. De volgende woningen worden buiten beschouwing gelaten. Woningen waar:

  • Een inkomensafhankelijke huurverhoging plaatsvond en in de prestatieafspraken is vastgelegd dat de inkomsten zijn ingezet voor investeringen.
  • In het afgelopen jaar woningverbetering plaatsvond. Daar is sprake van zodra het aantal WWS-punten stijgt.
  • Een woning die in het betrokken jaar voor het eerst of voor het laatst verhuurd is.
  • Woningen die op 1 januari geen huurcontract hebben.

Keuze over wijze huurverhoging. Huurharmonisatie en/of bij de jaarlijks huurverhoging?
De huurverhoging kan op enkele manieren worden gerealiseerd. Dit is via huurharmonisatie en/of door de jaarlijkse huurverhoging. Hieronder de drie opties toegelicht.

Optie A: enkel via de jaarlijkse huurverhoging
Het inzetten van de huursom enkel bij de jaarlijkse huurverhoging, betekent dat er geen huurverhoging bij mutatie wordt doorgevoerd. Hierbinnen zijn weer twee opties mogelijk:

  • Er vindt geen huurverandering plaats bij mutatie. Relatief goedkope woningen worden na vrijkomen voor dezelfde prijs verhuurd. Idem voor relatief dure woningen. Dit is qua uitvoering de meest eenvoudige optie. Wel is het zo dat tegelijkertijd twee identieke woningen met verschillende huurprijs op de markt kunnen komen. Waterweg Wonen voert dit beleid volgens het uitgangspunt dat zittende en nieuwe huurders eenzelfde behandeling verdienen, de doorstroming te bevorderen en het passend toewijzen beter te kunnen vormgeven.
  • Bij de huurwijzigingen na mutatie wordt op 0 gestuurd. De huur van relatief dure woningen wordt na mutatie verlaagd en de huur van relatief goedkope woningen wordt verhoogd. Eigen Haard gaat dit inzetten.

Optie B: enkel huurharmonisatie
Door de huursom enkel bij mutatie toe te passen hoeft de corporatie niet jaarlijks te berichten over haar de huurstijging die ze toepast. Dit scheelt veel administratief werk. De huurprijs van nieuwe huurders ten opzichte van zittende huurders gaat hierdoor nog verder uiteenlopen dan nu het geval is. Doordat bij deze variant de huursom afhankelijk is van het aantal en type woningen dat vrijkomt, is het belangrijk dat de corporatie goed monitort en eventueel bijstelt.

Optie C: eerst huurharmonisatie en vervolgens de jaarlijkse huurverhoging als sluitpost.
In de meeste gevallen kiezen corporaties om de huursom te verdelen tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huurharmonisatie. Dit kan op meerdere manieren vormgegeven worden, afhankelijk van het moment dat de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd wordt. Meerdere corporaties in de intervisiegroep kiezen ervoor om de huurharmonisatie van het afgelopen jaar als uitgangspunt te nemen en dit van de streefhuursom af te trekken. Het restant wordt ingezet tijdens de jaarlijkse huurverhoging.

Een andere optie is om de jaarlijkse huurverhoging naar het einde van het jaar te verschuiven. Dan kan de jaarlijkse huurverhoging dienen als sluitpost. Waarschijnlijk zullen weinig corporaties hiervoor kiezen aangezien ze hun huurders rond de feestdagen liever niet met een huurverhoging confronteren.

Wat als je de huursom overschrijdt

Allereerst is het natuurlijk de bedoeling om goed te monitoren en eventueel het beleid bij te stellen. Mocht dat niet gelukt zijn, dan zijn er twee mogelijkheden:

  • Het is wettelijk mogelijk om de overschrijding die je maakt in het daaropvolgende jaar te compenseren.
  • Doorvoeren van een huurverlaging aan het einde van het jaar bij woningen met een relatief dure huur. Geen huurder die gaat klagen met een dergelijk kerstpresentje op de deurmat.

Sturen op betaalbare woonlasten

Het is voor corporaties met het huidige huurbeleid niet goed mogelijk om te sturen op betaalbaarheid, anders dan de huren over de gehele linie laag te houden. Corporaties weten immers niet waar lagere inkomensgroepen zich bevinden. Sterker nog; met de nieuwe huurwetgeving krijgen ze er nog minder zicht op dan nu doordat de regels voor de inkomensafhankelijke huurverhoging wijzigen. Vanaf 2017 geldt dat corporaties een huurverhoging kunnen opleggen van maximaal inflatie plus 4 procent wanneer het inkomen van een huurder hoger is dan de toewijzingsgrens (in 2017 was dit 40.349 euro. In 2016 waren er nog twee categorieën: voor huishoudens met een inkomen tussen 34.678 euro en 44.360 euro geldt een maximale huurverhoging 2,6 procent en voor huishoudens met een inkomen boven € 44.360 geldt 4,6 procent.

Mogelijkheden voor corporaties om lagere inkomensgroepen tegemoet te komen, lopen meestal via de gemeenten. Zo is in Vlaardingen in een prestatie-afspraak vastgelegd dat zij in regionaal verband proberen te komen tot aanpassing van hun normen voor de urgentiegrond ‘te hoge woonlasten’. Momenteel kan iemand volgens de normen in de huisvestingsvergunning nooit te duur wonen. Op basis van een formeel urgentiebewijs kan de huurder dan naar een goedkopere woning verhuizen (of wordt zo nodig een andere maatwerkoplossing gezocht). In Leiden komen huurders die kwijtschelding krijgen van de gemeentebelasting in aanmerking voor een aanpassing van de huur. In Utrecht loopt dit via de U-pas. Dit is een pas die lagere inkomens kunnen aanvragen en waarmee zij gratis of met korting kunnen deelnemen aan sportieve of culturele activiteiten.

Deelnemen Intervisie huurbeleid

Bent u partner en wilt u ook deelnemen aan de Intervisie huurbeleid? Meld u aan via: