Erop of eronder: passend toewijzen voor woningcorporaties

door Anouk Corèl, Platform31

De passendheidstoets is niet geheel onverwachts gekomen. Steeds meer huurders hebben betaalbaarheidsproblemen en de huurtoeslag is de laatste jaren fors gestegen. Eén van de momenten om daarop te sturen is bij toewijzing. Het Rijk heeft daarom RIGO opdracht gegeven om een evaluatie te doen naar het afschaffen van de passendheidstoets in 2008. De resultaten van het onderzoek logen er niet om: vrijwel geen enkele corporatie hanteerde nog specifieke inkomenscriteria voor de huurtoeslaggroep.

Dat hieruit actie zou volgen, ligt voor de hand. Corporaties krijgen per 1 januari 2016 de verplichting opgelegd om huurtoeslaggerechtigden een woning toe te wijzen onder de aftoppingsgrens. Corporaties moeten hun huurbeleid fors bijsturen om aan de regelgeving te voldoen. De strengheid van de regeling en de snelle invoer, kwam wel als verrassing en stelt hen voor grote opgaven. Een fors aantal corporaties moet zich in allerlei bochten wringen om aan de maatregel te voldoen. Het aantal verwachtte bij-effecten van de regeling is dan ook enorm. Zowel positief als negatief.

Betaalbaarheid

Laten we beginnen met de positieve effecten. De meest voor de hand liggende is de betaalbaarheid. De regeling zorgt ervoor dat de laagste inkomensgroepen in de goedkoopste woningen terecht komen en de betaalbaarheid voor hen verbetert. En dat is natuurlijk erg mooi. Zorgpunt is wel de betaalbaarheid voor de net-niet huurtoeslaggerechtigde huishoudens. Zij krijgen geen toeslag en kunnen vanaf januari in veel gevallen alleen nog maar reageren op de woningen boven de aftoppingsgrens.

Huurtoeslag

De regeling is daarnaast ingezet om de rijksuitgaven aan huurtoeslag te beperken. Of de passendheidstoets het gewenste effect heeft, is nog ongewis. Huurtoeslaggerechtigden krijgen geen huurtoeslag uitgekeerd over het huurdeel tussen de aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens. Meerdere corporaties gaan de huurruimte die zij verliezen met het verlagen van de huren tot aan de aftoppingsgrens (wat het Rijk geen winst oplevert) compenseren door bij andere woningen de huur te verhogen tot aan de aftoppingsgrens (wat het Rijk meer huurtoeslag kost). De praktijk zal uitwijzen in hoeverre dit daadwerkelijk plaatsvindt. Wel boekt het Rijk winst bij de 65+ers. In tegenstelling tot de andere huurtoeslaggerechtigden krijgen zij wel huurtoeslag uitgekeerd over het huurdeel tussen de aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens.

Waar waren we ook alweer van?

Toen de passendheidsnorm net bekend werd, kwamen er signalen van corporaties zoals: “Als we aan de 95% norm moeten voldoen, dan gaan we failliet”. Dit soort geluiden doofden gelukkig snel. Hoe kan het ook; failliet gaan als je doet waarvoor je bent opgericht. Toch zijn er momenteel corporaties die minder dan 40% passend toewijzen. Ongeacht wie hier de veroorzaker van is – de corporatie die de huren fors verhoogde, de gemeente die graag extra kwaliteit toegevoegd zag of het Rijk die de verhuurdersheffing oplegde – het lijkt me duidelijk dat de doelstelling van de sociale huisvesting – betaalbare huisvesting voor de doelgroep – hier behoorlijk uit het oog is verloren. Zeker als je bedenkt dat de eerdere passendheidsnorm in 2008 pas is afgeschaft, kan je toch vraagtekens zetten bij de gevaren koers.

Herbezinning huurbeleid

De regeling dwingt de corporaties tot herbezinning op hun huurbeleid en een nog efficiëntere bedrijfsvoering. In een sector die zowel vastgoed als maatschappelijk vermogen beheert, ligt inefficiëntie snel op de loer. Zij zullen het huurbeleid, de bedrijfsvoering maar ook alle investeringskeuzes opnieuw tegen het licht moeten houden. En niet alleen tegen het licht van efficiëntie. Er zullen ook minder investeringen plaatsvinden. En hier beginnen dan ook de verwachte negatieve bijeffecten van de passendheidstoets.

Duurzaamheid

In het SER-energieakkoord is afgesproken dat de corporatievoorraad in 2020 gemiddeld label B heeft. Uit het onderzoek blijkt dat met name woningen met een label B of hoger momenteel niet-passend worden toegewezen. Er is kans dat de passendheidstoets de verduurzaming van de corporatievoorraad vertraagt, terwijl het op dit moment zaak is om alle zeilen bij te zetten om de doelstellingen te behalen. Gelukkig zijn er verschillende mogelijkheden om de corporaties hierin tegemoet te komen, zonder dat dit de huurder of het Rijk iets kost. Bijvoorbeeld door naast de EPV (energieprestatievergoeding) voor NOM-woningen ook een EPV voor andere energieopwekkers te introduceren. Het rendement hiervan is bekend en zo ook de woonlastenvermindering.

Zorgwoningen

De passendheidstoets is daarnaast knellend voor de zorgwoningen. Doordat voor zorgwoningen extra voorzieningen benodigd zijn, zijn deze zeer lastig onder de aftoppingsgrens te verhuren. Aedes en Actiz hebben daarom bezwaar gemaakt tegen het passend verhuren van zorgwoningen en ook gemeenten roeren zich in de lobby. De kans dat het Rijk de zorgwoningen uit de toets haalt, lijkt mij klein. Het is lastig te verkopen dat juist huurders die extra zorgkosten hebben een duurdere woning krijgen. Maar misschien wel belangrijker is het eigenbelang van het Rijk. Zorgwoningen komen voor een groot deel terecht bij 65+ers. Een onlogische kronkel in de huurtoeslagregeling zorgt ervoor dat deze groep huurtoeslag uitgekeerd krijgt over het huurdeel boven de aftoppingsgrens, in tegenstelling tot meerpersoonshuishoudens onder deze leeftijdsgrens. En laat de passendheidstoets nu onder andere bedoeld zijn om de huurtoeslaguitgaven te beperken. In combinatie met de op Prinsjesdag gepresenteerde bezuinigingen op de huurtoeslag, kan ik me voorstellen dat het Rijk hier voet bij stuk houdt.

Segregatie

Een veel gehoord punt is dat er concentraties van kwetsbare groepen ontstaan op plekken met veel goedkope voorraad. Die kans is inderdaad aanwezig. Het is echter de vraag of dit door de passendheidstoets komt of dat hier ook – en misschien vooral – iets anders speelt. Door extramuralisering en landelijke quota voor statushouders komen er steeds meer kwetsbare groepen in de wijk. Deze huisvestingsurgenten komen met name terecht in de snel muterende betaalbare kleine woningen in kwetsbare wijken.

Prijs-kwaliteit van woningen

Op 3 juli 2015 stuurde Blok een brief naar de Tweede Kamer waarin hij schrijft dat hij het huidige huurbeleid gaat vervangen door een huursombenadering (zie rapport van Platform31) die het mogelijk maakt om de woonkwaliteit mee te laten spelen bij het bepalen van de jaarlijkse huurstijging. Dat draagt bij aan een beter werkende huurmarkt, aldus Blok. Het is een positieve ontwikkeling die helaas al voor ingang teniet wordt gedaan door de passendheidstoets en ervoor zorgt dat er klonters van woningen – met grote verschillen in prijs en kwaliteit – vlak onder de aftoppingsgrenzen ontstaan.

Hoe nu verder?

Het wordt er dus allemaal niet eenvoudiger op. Zowel voor de corporaties – die hun toewijzingsbeleid moeten bijstellen en met een flinke huurderving te maken krijgen -, voor de gemeenten – die samen met de steeds armere corporaties de groeiende lokale woonopgave moeten oppakken – als voor het Rijk – die zichzelf af en toe toch wel wat tegenwerkt met de haaks op elkaar staande regelgeving die de sector in rap tempo over zich krijgt uitgestort.

Verkenning huurtoeslag

Wordt het niet tijd om het systeem juist wat eenvoudiger te maken? Hoog tijd om de perverse prikkels uit het systeem te halen in plaats van een nieuwe te introduceren. De passendheidstoets is ingezet om te sturen op de huurtoeslag en de betaalbaarheid. Laten we daar dan ook beginnen. In de Miljoenennota heeft het Rijk vanaf 2017 een bezuiniging op de huurtoeslag aangekondigd. Laten we hier alvast op vooruit lopen en gezamenlijk verkennen over hoe we het huurtoeslagsysteem eenvoudiger en betaalbaarder kunnen maken en de huurders hiervan minder afhankelijk. Want één ding is zeker; als we op deze weg doorgaan is de huurtoeslaggerechtigde over 2 jaar de dupe.


max inkomensgrenzen


huursubsidie 2015kopie