Eén jaar nieuwe Woningwet

Op 1 juli 2015 werd de nieuwe Woningwet van kracht. Er is veel gebeurd in het afgelopen jaar. Lokale partijen zijn volop bezig met de implementatie van de verschillende onderdelen van de Woningwet. Maar ook het Rijk heeft niet stilgezeten. Via consultaties is een aantal wijzigingen van de wet voorgesteld, in de zogeheten Veegwet. Waar staan we na één jaar Woningwet? Wat is er gebeurd in de lokale praktijk en welke veranderingen zijn inmiddels zichtbaar? In dit artikel kijkt Platform31 ook vooruit: wat staat de lokale partijen nog te wachten?

Met de nieuwe Woningwet geeft het Rijk invulling aan het beleid dat corporaties zich meer moeten concentreren op hun kerntaak: bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Dit zijn de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Deze wijzigingen zijn mede ingegeven door het feit dat corporaties zich in de jaren negentig steeds meer toelegden op het bouwen van duurdere huurwoningen en volop investeerden in de openbare ruimte, wijkvoorzieningen en leefomgeving. Ook de misstanden in de corporatiesector dwongen een wijziging van de Woningwet af. De nieuwe Woningwet brengt de kerntaak van corporaties terug naar het bouwen en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een smalle beurs. Onder andere door de scheiding van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten, het beperken van het leefbaarheidsbudget en het Passend Toewijzen.

Veegwet en wijzigingen

Precies een jaar later werden enkele kleine (technische) wijzigingen in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) vastgesteld, zoals meer ruimte voor leefbaarheidsinvesteringen. Dit betekent dat partijen op lokaal niveau gezamenlijk de hoogte van de leefbaarheidsinvesteringen kunnen bepalen in de prestatieafspraken. Dit mag hoger zijn dan de vastgestelde 125 euro per verhuurbare eenheid. Als het gaat om marginale aanpassingen of uitbreidingen van het bezit, dan is er geen volledige markttoets nodig. Ook krijgen corporaties iets meer ruimte om bij herstructurering het perceel beperkt te verruimen in regio’s die buiten het kernwerkgebied vallen. Op 1 juli 2016 werd de Nota Wijzigingen (Veegwet) aangeboden aan de Tweede Kamer. Een belangrijke voorgestelde wijziging is dat corporaties weer woningen mogen huren, verhuren en beheren van derden. Al deze wijzigingen kwamen via consultatierondes tot stand. De gewijzigde wet gaat waarschijnlijk in op 1 januari 2017.

Samenwerking in de lokale driehoek

Nu de Woningwet een jaar van kracht is, zien we dat lokale partijen volop aan de slag zijn met het maken van prestatieafspraken. Het volkshuisvestelijk beleid, vaak de Woonvisie genoemd, kreeg een belangrijkere functie en wordt door gemeenten steviger aangegrepen als instrument om visie en sturing te geven aan sociale huisvesting. Voor corporaties betekent het meer met de billen bloot. Gemeenten krijgen meer instrumenten om inzicht te krijgen in de financiën van de corporatie waarmee ze kunnen beoordelen of de voorgestelde bijdrage (het bod) een redelijke bijdrage is aan het volkshuisvestelijke beleid. Naast de reeds beschikbare documenten, via de corporatie, het WSW en de toezichthouder, heeft de minister in juni de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties bekend gemaakt. Deze indicatieve getallen moeten echter met veel mitsen en maren worden gelezen. Ze zullen vooral in het lokale gesprek rondom de prestatieafspraken in perspectief geplaatst moeten worden om zo te komen tot inzichten in de daadwerkelijke mogelijkheden voor investering op de korte én lange termijn.

Nieuwe rol huurders

Eén van de opvallendste veranderingen die de nieuwe Woningwet met zich meebracht is de nieuwe rol van huurders in het lokale proces. Huurders kregen met de komst van de Woningwet een volwaardige rol in het maken van prestatieafspraken. Het zogeheten ‘Tripartite overleg’ begint in steeds meer gemeenten vorm te krijgen. Voor huurders betekent dit een behoorlijke klus. In praktische zin waar het gaat om deelname aan alle overleggen en werkgroepen, maar ook op het gebied van kennis en informatiepositie. In veel gevallen blijkt het behoorlijk veel gevraagd van vrijwilligers. Toch zien we dat ook de rol van huurders meerwaarde oplevert in het traject, zoals werd geconcludeerd in de analyse ‘Zoals de woningwet beoogd’. Huurders houden gemeenten en corporaties scherp en zetten aan tot nadenken. Daarnaast zien we in de praktijk dat huurders vooral invloed uitoefenen op de thema’s betaalbaarheid en duurzaamheid.

Vorming woningmarktregio’s

Het afgelopen half jaar gingen gemeenten en corporaties volop aan de slag met het vormen van woningmarktregio’s, zoals opgenomen in de Woningwet. De regio’s hebben het inkaderen van het werkgebied van corporaties tot doel. Voor veel gemeenten en corporaties knaagt echter de vraag of dit middel daadwerkelijk het doel heiligt. Inmiddels zijn alle voorstellen ingediend en heeft de minister op 13 juli een brief naar de kamer gestuurd met de stand van zaken. Daaruit blijkt dat er in totaal voorstellen liggen voor 19 woningmarktregio’s. Opvallend is dat een aantal regio’s een forse afname van investeringscapaciteit ziet, zoals de regio Amersfoort. Dit is overigens berekend zonder rekening te houden met mogelijke ontheffingen. Niet alleen wordt duidelijk dat er tussen regio’s grote verschillen zijn, ook binnen regio’s ontstaan grote verschillen in de investeringscapaciteit. In het najaar zal moeten blijken wat de daadwerkelijke effecten zijn, wanneer ook eventuele ontheffingen worden aangevraagd en toegekend. Ook is wel duidelijk dat de gevormde regio’s een behoorlijke omvang kennen. Daarom valt te bezien of de regio-indeling zal leiden tot meer regionale samenwerking op het gebied van wonen. Waarschijnlijk verhouden de woningmarktregio’s zich niet tot de schaal waarop samenwerking op de woningmarkt meerwaarde oplevert. Regionale binding en samenwerking zal vooral op een lager schaalniveau gezocht moeten worden.

Knelpunten en ‘grijze gebieden’

De Woningwet zorgt voor een scherpere afbakening van de taken van woningcorporaties. Naar verwachting levert dit ook de nodige knelpunten op. De vraag is bijvoorbeeld in hoeverre andere investeerders willen investeren in de middeldure huur. Vooral in krimpgebieden kan een gat ontstaan voor lage middeninkomens als zich geen investeerders aandienen. In deze gevallen is echter nog wel ruimte binnen de wet om, via de markttoets, alsnog te kunnen investeren als corporatie. Veel hangt ook samen met de te kiezen strategie van corporaties als het gaat om de scheiding van DAEB en niet-DAEB, waar corporaties nu volop mee bezig zijn, en de voornemens om te blijven investeren in niet-DAEB. In hoeverre dit daadwerkelijk het mogelijke gat op de woningmarkt opvangt is de vraag. Daarnaast is het voor corporaties nog een zoektocht naar wat binnen de kaders van leefbaarheidsinvesteringen wel en niet mag. Dit creëert soms grijze gebieden: waarin mogen corporaties nog wel investeren en waarin niet? En wie springt in het gat dat mogelijk ontstaat? Platform31 gaat in het najaar met gemeenten en corporaties bezien waar knelpunten dreigen te ontstaan en of regionaal differentiëren van beleid noodzakelijk is om tot oplossingen te komen.

To do- lijst

Voor gemeenten, corporaties en huurders valt er nog het nodige te doen komend half jaar. 2016 is het eerste jaar waarin de volledige cyclus prestatieafspraken loopt. Veel partijen zitten volop in dit proces en moeten voor 15 december komen tot prestatieafspraken. Daarnaast moeten corporaties voor 1 januari 2017 een voorstel indienen voor scheiden of splitsen. Gemeenten en huurders krijgen in het najaar de gelegenheid om hierop een zienswijze in te dienen. Daarnaast is het dus afwachten hoe de woningmarktregio’s definitief vorm krijgen en waar mogelijk ontheffingen worden verleend. Pas dan wordt echt duidelijk waar problemen ontstaan door onvoldoende investeringscapaciteit om bij te dragen aan de volkshuisvestelijke opgave. Ook zal moeten blijken hoe het passend toewijzen in de praktijk uitpakt en welke positieve en mogelijk negatieve effecten zichtbaar zijn. Zo werd eerder gewaarschuwd voor segregatie door concentratie van lage inkomens in de goedkope voorraad. In het project ‘Lokale effecten van de woningwet’ onderzoekt Platform31 wat de eerste effecten zijn. Eind van het jaar verschijnt hierover een publicatie.

Platform31 bundelt de belangrijkste kennis over de (implementatie van) de Woningwet voor u in een overzichtelijk kennisdossier. In dit kennisdossier koppelen we de informatie uit de Woningwet aan de stedelijke praktijk, stellen relevante publicaties en good practices beschikbaar en informeren over de nieuwste ontwikkelingen.

Kennisdossier Woningwet

Contact