Een alternatief verdienmodel voor herstructurering in krimpregio's

Verslag van de expertmeeting ‘Woningmarktstrategieën voor krimpgebieden’- 27 november 2017

Terwijl half Nederland zich afvraagt hoe we zo snel mogelijk meer woningen kunnen bouwen, hebben krimp- en anticipeergebieden andere problemen. De bevolking vergrijst en neemt gestaag af, wat een rem zet op nieuwe ontwikkelingen. Op lokaal niveau zijn er volop aanpakken van kwalitatief slechte woningen, maar deze doen weinig op systeemniveau. Hoewel dit vraagstuk algemeen erkend wordt, blijkt wat hier precies aan te doen is en door wie een taai onderwerp. De krimpregio’s vragen om sloop- of transformatiefondsen met een flinke inleg van de nationale overheid. Anderen stellen dat je zo geld in een bodemloze put stopt en eigenaren primair zelf verantwoordelijk zijn.

Om de discussie aan te gaan, besloot Platform31 de partijen bijeen te brengen in een expertmeeting. Aanwezig waren vertegenwoordigers van het ministerie van BZK, beleidsmedewerkers bij gemeenten en provincies in krimp- en anticipeergebieden, onderzoekers en consultants op gebied van woningmarktstrategieën. Samen kwamen ze tot de conclusie dat de noodzaak tot interventies zeker aanwezig is en overheden en marktpartijen daarbij moeten samenwerken. Zo kan gezocht worden naar nieuwe verdienmodellen die niet alleen de negatieve gevolgen van krimp opvangen, maar ook zorgen voor de noodzakelijke herstructurering van de woningvoorraad en kwetsbare wijken of kernen.

Leegstand

Een van de centrale aannames is dat de dalende en veranderende vraag zal leiden tot overaanbod en grootschalige leegstand. Dit dupeert eigenaren omdat hun woningen sterk in waarde dalen en ontwricht de woningmarkt in krimpgebieden. Het slopen, of op een andere manier uit de markt nemen van woningen, zou een oplossing bieden. Hiermee ontstaat – zo is de verwachting – een kleinere woningmarkt waarin de waarde van vastgoed behouden blijft.

Uit prognoses van ABF Research blijkt echter dat er de komende 20 jaar zeer bepekte leegstand zal optreden in krimpgebieden. Op korte termijn zal het dalen en pas na 2035 verwacht men dat het richting de 4,5 procent van de woningvoorraad gaat. Reden hiervoor is dat het aantal huishoudens maar zeer gestaag afneemt en de vergrijzende bevolking lang in hun oude woning blijft zitten, mede omdat er weinig andere geschikte opties zijn. Deze mismatch tussen vraag en aanbod is in feite het overkoepelende probleem van de woningmarkt in de krimpregio’s, maar dit blijkt nauwelijks uit de cijfers.

Meer dan sloop

We moeten in Nederland op zoek naar een zogenaamde ‘smart shrinking’ strategie waarmee een kleinere en beter passende woningvoorraad kan ontstaan. Wat daarbij niet werkt is een simpele sloopsubsidie vanuit de overheid, in de hoop dat de markt daarna weer zijn werk zal doen. Aanpakken in de voormalige industriesteden van Oost-Duitsland en Amerika, die kampen met zeer hoge percentages bevolkingsdaling en leegstand, laten zien dat het de negatieve spiraal maar beperkt doorbreekt. Leefbaarheid en investeringen gaan pas groeien als er ook een wenkend perspectief wordt geboden.

Verdienmodel

Dit alles betekent een integrale aanpak waarin fysieke, sociale én economische maatregelen worden genomen. Deze les werd eerder getrokken voor de stedelijke vernieuwing in de wijken van grote steden en geldt des te meer voor krimpregio’s. Feit is dat het traditionele verdienmodel van herstructurering hier niet werkt. De deelnemers aan de expertmeeting zien echter kansen in alternatieve instrumenten die de risico’s van nieuwe woningbouw voor marktpartijen afdekken. Zoiets kan in de vorm van een fonds of garantiestelling, zodat er geen grote subsidiepotten nodig zijn. Wel moet de overheid volgens hen de regie nemen, en wel op regionaal niveau.

Hoe een dergelijk traject of instrument er precies uit kan zien, moet nader verkend worden. De oplossing voor het lastige vraagstuk is daarmee nog niet gevonden en de discussie zal ook nog wel even voortduren. Op de expertmeeting is echter een duidelijke stap vooruit gezet en vrijwel alle deelnemers hebben aangegeven er verder mee aan de slag te willen. Platform31 zal dit proces in 2018 faciliteren door onder andere te kijken naar goede voorbeelden van instrumenten en publiek-private samenwerking op gebied van transformatie en herstructurering.