Interview met Judith van El, manager strategie bij Haag Wonen

De spagaat van de passendheidstoets en energetische verbeteringen

De herziene Woningwet is alweer bijna een jaar van kracht. De wet zorgt voor nieuwe regelgeving in het woondomein. Wat betekent deze landelijke wetgeving voor de lokale situatie? Zijn er veranderingen op lokaal niveau en verschillen deze per gebied? Platform31 onderzoekt de lokale effecten van de Woningwet op de rijksprioriteiten en op leefbaarheid op basis van gesprekken met corporaties en gemeenten. Judith van El, manager strategie bij Haag Wonen, vertelt over effecten in Den Haag, een stad met een krappe woningmarkt en weinig investeringskracht vanuit de corporaties. “Landelijke wetgeving leidt tot verschillende problemen op lokaal niveau. Er is weinig ruimte voor maatwerk om aan de lokale opgaven te voldoen.”

Interview met Judith van El, manager strategie bij Haag Wonen

Den Haag focust op de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Wat merkt Haag Wonen in dat opzicht van de Woningwet?

“Voor Haag Wonen ligt de focus op een blijvend betaalbare bestaande voorraad. Vanwege onze financiële positie konden we een aantal jaar geen nieuwe leningen aantrekken voor nieuwbouw, terwijl daar lokaal wel behoefte aan is. Ook voor onszelf is nieuwbouw belangrijk om een gezonde vastgoedportefeuille te behouden. Vanuit de Woningwet zijn de mogelijkheden om allianties met andere partijen aan te gaan helaas beperkt. Wij zouden er best heil in zien om sociale woningen te laten bouwen door een commercieel belegger, die wij vervolgens zelf verhuren en beheren. Op die manier kunnen we extra bijdragen aan de lokale opgave en de markt uitdagen ook bij te dragen.”

Helpt de passendheidstoets bij de beschikbaarheid van de betaalbare woningvoorraad?

“Haag Wonen voert al jaren een gematigd huurbeleid en heeft gelukkig een passende sociale huurwoningvoorraad. Dat zijn relatief kleine woningen met een lage huurprijs van gemiddeld 500 euro. 89 procent van onze woningen ligt al onder de aftoppingsgrens. De andere elf procent heeft een huurprijs boven de aftoppingsgrens en is middelduur. Ondanks onze passende voorraad zien we dat huurders lastiger een passende woning vinden. Door de passendheidstoets zijn onze woningen scherper in segmenten verdeeld. De goedkopere woningen gaan naar mensen met recht op huurtoeslag en de duurdere naar mensen zonder recht op huurtoeslag. Per saldo kunnen zij daardoor op minder woningen reageren, terwijl de doelgroep voor goedkope woningen groeit. Hierdoor zal de wachtlijst voor woningzoekenden stijgen, zeker in gebieden met een minder passende woningvoorraad.”

Een energiezuinige voorraad is geen prioriteit van Haag Wonen. Gaan jullie er wel in investeren? Hoe beïnvloedt de Woningwet de realisatie ervan?

“Onze focus op de beschikbaarheid van betaalbare woningen laat minder financiele ruimte over voor energetische verbeteringen. In de prestatieafspraken maakten we er wel afspraken over, maar het heeft niet onze hoogste prioriteit. We merken dat passend toewijzen een negatief effect in de hand werkt als het gaat om energetische verbeteringen. De passendheidstoets kijkt naar de huurprijs en niet naar de woonlasten (huurprijs en energiekosten), terwijl energetische verbeteringen juist tot een verlaging van de woonlasten kunnen leiden. Haag Wonen wil de investering in energetische verbeteringen terug verdienen via huurverhoging. Zeker als verbeteringen leiden tot lagere woonlasten. Het gevaar daarvan is dat de huurprijs boven de aftoppingsgrens uitkomt. Hierdoor kunnen we die woning niet meer toewijzen aan iemand met recht op huurtoeslag. Ook als de huurder lagere woonlasten zou krijgen. We willen wel zoveel mogelijk mensen met recht op huurtoeslag blijven huisvesten. Kortom: een spagaat. Wellicht dat corporaties met meer financiële ruimte deze investering zonder huurverhogingen kunnen realiseren, waardoor zij niet boven de aftoppingsgrens uitkomen.”

Hoe gaat het met de huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, urgenten en grote gezinnen?

“We zien een negatief effect van de passendheidtoets bij de huisvesting van ouderen en grote gezinnen met lage inkomens. Zij mogen geen middeldure woningen meer gaan huren. Terwijl dit de woningen zijn die gezien hun situatie juist het meest bij hen passen. Grotere woningen of woningen met allerlei aanpassingen zijn nu eenmaal duurder. Wij vinden dat de huurprijs in verhouding moet staan tot de kwaliteit van een woning. Haag Wonen had jarenlang het beleid om senioren en grote gezinnen ook te huisvesten in woningen boven de aftoppingsgrens. Dit beleid kwam voort uit de afspraak dat zowel corporaties – door een lagere huurprijs dan maximaal redelijk – als het Rijk – met behulp vans huurtoeslag – bijdragen aan een geschikte en betaalbare woning voor deze doelgroep.

Hetzelfde dilemma doet zich voor bij aangepaste woningen voor minder validen. Dit zijn vaak grote woningen met hoge huurprijzen en vaak speciaal aangepast met geld vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Als corporatie zijn we blij als we die woningen weer kunnen verhuren aan een geschikte kandidaat, waarvoor de woning is bedoeld. Daarom maken we voor minder validen een uitzondering en wijzen we vanuit maatschappelijk oogpunt niet passend toe volgens de Woningwet, maar wel voor de woningzoekende.”

Wat betekent dit voor de beschikbaarheid van woningen voor deze doelgroep?

“Door deze verandering komen de armste ouderen en grote gezinnen niet meer in de vaak speciaal voor hen gebouwde woningen. Haag Wonen kan de huurprijs daarvan niet verder verlagen. Door de schaarste op de woningmarkt zullen deze woningen niet leeg komen te staan. In andere delen van Nederland, waar minder schaarste is, zal dit wellicht leiden tot het moeilijk verhuren van deze woningen. Binnen de doelgroep met recht op huurtoeslag kunnen ouderen, maar ook grote gezinnen, enkel op woningen reageren onder de aftoppingsgrens. Hierdoor is hun keuze kleiner geworden.”

De Woningwet stuurt sterk op leefbaarheid. Welke veranderingen ziet u?

“De Woningwet maakt een duidelijkere afbakening van wat een corporatie wel en niet mag op het gebied van leefbaarheid. Dat vind ik een goede zaak. Wij richten ons op prettig wonen in het complex en de gemeenschappelijke ruimten, zoals portieken en binnentuinen. Hierdoor ontstaan, paradoxaal genoeg, situaties waarvan niet meer duidelijk is wie daarvoor de verantwoordelijkheid heeft. Bijvoorbeeld: huishoudens met problematische schulden. Wie betaalt de maatschappelijke organisatie die ons helpt om deze huishoudens in hun woning te laten wonen? Die organisaties zorgen dat er minder huisuitzettingen volgen en minder mensen in de, door de gemeente betaalde, maatschappelijke opvang terechtkomen. Voorheen betaalden wij de maatschappelijke organisatie. Onduidelijk is of dit nog mag. In Den Haag waren we al overgestapt op een andere werkwijze en neemt inmiddels de gemeente de uitvoering voor haar rekening. Onze gezamenlijke aanpak staat in de prestatieafspraken. De Woningwet scherpt de rol- en taakverdeling dus aan, maar creëert tegelijkertijd grijze gebieden die opnieuw ingevuld moeten worden.”

Kennisdossier Woningwet

Platform31 bundelt de belangrijkste kennis over de (implementatie van) de Woningwet voor u in een overzichtelijk kennisdossier. In dit kennisdossier koppelen we de informatie uit de Woningwet aan de stedelijke praktijk, stellen relevante publicaties en good practices beschikbaar en informeren over de nieuwste ontwikkelingen.

Kennisdossier Woningwet