De Autoriteit Woningcorporaties schept meer duidelijkheid over het oprichten van een wooncoöperatie

Sinds de nieuwe Woningwet hebben toegelaten instellingen de plicht huurders de ruimte te geven om de oprichting van een wooncoöperatie te verkennen. Platform31 en Aedes maakten hier al een stappenplan voor corporaties van. Toch bleef er onduidelijk over de kaders waarin partijen moeten opereren en wie daar op toeziet. De Autoriteit Woningcorporaties (AW) heeft hier op verzoek van Platform31 onlangs haar licht over laten schijnen.

  • Registratie van initiatieven

De Woningwet stelt dat een toegelaten instelling nieuwe initiatieven voor wooncoöperaties in hun bezit bij de minister moeten melden, maar waar en hoe is niet omschreven. Inmiddels is duidelijk dat de AW hiervoor de juiste instantie is. Melding dient te geschieden op het moment dat een groep bewoners, met vermelding van betreffende woningen, aannemelijk maakt een wooncoöperatie te willen oprichten en de woningcorporatie wordt verzocht daarvoor 5000 euro declarabel te stellen. Dit bedrag is in de Woningwet opgenomen als tegemoetkoming in de kosten voor het inwinnen van onafhankelijke en professionele ondersteuning ten behoeve van het opstellen van een coöperatieplan. Vooralsnog worden meldingen intern geregistreerd, maar de AW is bezig een systeem om te zetten om initiatieven voor wooncoöperaties vast te leggen. Vanaf het moment van melding houdt de AW contact met de betreffende corporatie.

  • Toezicht op het verkenningsproces

De AW ziet er op toe dat corporaties de 5000 euro beschikbaar stellen, maar niet hoe dat precies besteed wordt en op welke manier de verkenning van de wooncoöperatie verloopt. Er is ook geen sprake van actief toezicht ten aanzien van het naleven van het sloop- en verkoopverbod gedurende de eerste zes maanden van de verkenning. De AW toetst tevens niet inhoudelijk op het coöperatieplan dat wordt opgesteld. Dat is aan de initiatiefnemers en de betrokken corporatie, die daar grote vrijheid in hebben. De Woningwet vermeldt dat de toegelaten instelling met de initiatiefnemers overleg over het coöperatieplan dient te voeren en stelt hiervoor geen wettelijke kaders.

  • Goedkeuring en pre-toets door de AW

De AW kijkt pas weer inhoudelijk mee met het proces rondom de wooncoöperatie als het initiatief gerealiseerd wordt en de corporatie daarbij woningen gaat vervreemden. Mochten er dan regels overtreden worden, kan de AW handhavend optreden. Ook zal ze de partijen er op wijzen als niet aan alle voorwaarden zijn voldaan. Om teleurstelling te voorkomen, beveelt de AW initiatiefnemers aan om al in een vroeg stadium duidelijkheid te krijgen over de waarde van de woningen, voor welke prijs de corporatie ze mag vervreemden en welke regels daarbij gelden. De ervaring leert dat dit vaak als sluitstuk van een lang en intensief proces onderzocht wordt, maar het wel de basis vormt voor alle plannen. Omdat een echte toets pas aan het einde van het traject plaats kan vinden, maar dit wel doorslaggevend is, heeft de AW aangegeven open te staan voor tussentijds overleg met betrokkenen om het proces positief te beïnvloeden.

  • Wooncoöperatie is na oprichting een vereniging

De regelgeving schrijft geen juridische entiteit voor in de verkenningsfase. In de Woningwet is wel omschreven dat de wooncoöperatie in uiteindelijke vorm een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid dient te zijn. Anders dan haar naam doet vermoeden is de wooncoöperatie als rechtspersoon dus geen coöperatie of coöperatieve vereniging. Reden hiervoor is dat een coöperatie voor de Nederlandse wet juridisch gezien een bedrijf is, met winst maken voor de leden als doel. Dat staat haaks op de sociale beginselen van de wooncoöperatie in de Woningwet. Een ‘gewone’ vereniging past daar in veel gevallen beter bij. Het coöperatieplan heeft dus betrekking op de wooncoöperatie als vereniging.

  • Gemeenten en huurdersorganisaties hebben via prestatieafspraken invloed

Een belangrijke aanbeveling van de AW is om in een vroeg stadium al te overleggen met andere partijen die belang kunnen hebben bij het wel of niet oprichten van een wooncoöperatie. Zeker als de wooncoöperatie woningen wil gaan overnemen van de corporatie is dit cruciaal, want gemeenten en huurdersorganisaties dienen hier een zienswijze op te geven. Ook aan de voorkant van het proces hebben deze stakeholders invloed. In de prestatieafspraken – die corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties jaarlijks sluiten – kan opgenomen worden dat meer initiatieven voor wooncoöperaties een gedeelde ambitie is. Indien één van de partijen in de ‘lokale driehoek’ niet conform de prestatieafspraken handelt, kan deze hierop aangesproken worden.