Corporatiesector: van kerntaak naar kernzaak


Corporaties richten zich sterk op de kerntaak, uitgelokt door de parlementaire enquête, de Woningwet en de noodzaak tot bezuinigen. Medewerkers kunnen dagen vullen met het voldoen aan allerlei regelgeving. Het hoofddoel van de corporatie, de kernzaak, is hierdoor wat naar de achtergrond verschoven. Wat is in essentie onze doelstelling en hoe kunnen we het werken hieraan – binnen de Woningwet – zo leuk en eenvoudig mogelijk maken? Hierover gingen dertig corporatiebestuurders, wethouders, marktpartijen en wetenschappers met elkaar in gesprek tijdens een diner. Drie sprekers voedden de discussie met uitdagende stellingen.

“De sociale sector moet marktconform gaan werken”

Willem Krzeszewski, Staedion

Willem Krzeszewski van Staedion deed de aftrap voor de eerste discussie. “Een goede prijs-kwaliteitsverhouding behelst in Nederland de acceptatie dat woningen van 400 euro niet zo groot en luxe zijn als vrije sectorwoningen. Momenteel doen sociale huurwoningen in de nieuwbouw nauwelijks onder voor sommige vrijesector huurwoningen. Dat moet anders. Om goedkope woningen te bouwen, zullen de bouwkosten omlaag moeten. Door het maken van kleinere en slimmere plattegronden, maar ook door andere manieren van aanbesteden en samenwerking met bouwpartijen. Marktconform werken kan ook zo ver gaan dat corporaties marktconforme leningen aantrekken en niet meer via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.”

“De keuze voor marktconformer werken werd door de aanwezigen onderschreven. We moeten de kosten van de bouw drukken om zo beter te kunnen voldoen aan de vraag van de doelgroep. “Willen we nieuwe concepten ontwikkelen, dan moeten we samenwerken met nieuwe en creatieve partijen, bijvoorbeeld de IKEA”, aldus een van de aanwezigen. Een ander merkte op dat een groot deel van de opgave voor corporaties zich in transformatie van de bestaande bebouwing bevindt, bijvoorbeeld kantoren. Er is weinig vertrouwen dat een marktconforme werkwijze hier soelaas biedt. Marktconformer werken betekent ook dat we in Nederland moeten accepteren dat het verschil in huurprijs tussen woningen op sommige locaties toeneemt. Net als in de koopsector. Een woning van 400 euro in Limburg is groter dan in Amsterdam.”

“Neem de huurprijs niet meer of minder mee bij het bepalen van iemands huurtoeslag”

Arjen Zandstra, Wooncompagnie

“Er is vraag naar goedkope woningen, net als dat er vraag is naar goedkope auto’s, kleding en levensmiddelen”, vertelde Arjen Zandstra. “Corporaties zijn vanuit dat perspectief de Aldi, Zeeman en Lidl van de volkshuisvesting. Ze vormen de sector die kleine en goedkope woningen biedt tegen marktconforme lage prijzen. Wie er in die woningen woont, wordt dan minder belangrijk en scheelt heel veel regelgeving en controle door de overheid.”

“Regelgeving, waaronder de huurtoeslag, belemmert deze marktconforme benadering. De huurtoeslag wordt nu bepaald door iemands inkomen en de huurprijs van de woning. Een hogere huur wordt hiermee een groot deel afgewenteld op de overheid. Voor corporaties betekent de huurtoeslag een welkome exploitatiesubsidie. De huurder heeft met het huidige systeem weinig belang bij een lagere huur, maar juist wel bij meer woonkwaliteit – vaak gekoppeld aan een hogere huur. Een oplossing is het doorknippen van de band tussen huurtoeslag en de daadwerkelijke huur.”

Hoe bepalen we dan de hoogte iemands huurtoeslag? Deelnemers noemden een woonvoucher op basis van het huishoudensinkomen en huishoudensomvang. Een andere mogelijkheid is een normhuur per type woning of in plaats van de werkelijke huurprijs een fictieve huurprijs te gebruiken bij de berekening van de huurtoeslag, bijvoorbeeld een percentage van de maximaalredelijke huurprijs. Een van de deelnemers adviseert: “Wie een hervormingsvoorstel* voor de huurtoeslag wil maken, doet er goed aan om te starten bij het begin: wie is waarvoor verantwoordelijk en welke taak hoort daarbij? In het huidige systeem worden corporaties steeds meer verantwoordelijk gemaakt voor een rechtvaardige verdeling op basis van inkomen, terwijl het rechtsysteem in Nederland niet op deze manier is ingericht. Probeer de ingrediënten van het nieuwe stelsel los te zien van het huidige stelsel. Pas dan is een goede hervorming mogelijk”.

[*] Platform31 werkt samen met partners aan een hervorming van de huurtoeslag via de Verkenning huurtoeslag.

“Decentralisatie van het wonen geeft gereedschap om lokale problemen op te lossen”

Rudy de Jong

“De huidige beleidsregels zijn hoofdzakelijk gericht op de Randstad en volgens het principe one size fits all”, gaf Rudy de Jong in de derde aftrap aan. Andere gebieden ondervinden daar de nadelen van. Wonen is bij uitstek locatie gebonden. Waarom dan niet lokaal regelen? Het systeem is op dit moment erg complex. Er is een groot aantal overheidsinterventies betrokkenen en er zijn veel financiële belangen. Oplossingen voor problemen worden gezocht in systeemaanpassingen, die nog meer compliceren. Door wonen te decentraliseren krijgen gemeenten en bewoners een gereedschapskist waarmee ze de problemen op hun woningmarkt kunnen aanpakken.”

“In de gereedschapskist komen zeggenschap en geld”, stelt Rudy de Jong voor. “Gemeenten krijgen een deel van het huurtoeslagbudget voor inkomensondersteuning. Ook wordt de verhuurdersheffing omgezet naar een investeringsheffing die beschikbaar is voor woningmarktregio’s naar rato van de investeringsbehoefte. Wat betreft de zeggenschap: “Huurders krijgen meer keuzevrijheid doordat de perverse prikkels uit de huurtoeslag worden weggenomen en een evenwichtige prijs-kwaliteit verhouding in de sociale woningvoorraad ontstaat. De gemeente kan in zo’n systeem meer invloed krijgen door een ‘no deal – no money’ constructie bij de prestatieafspraken.”

“Het idee ontstond om de woningmarkt in circa zestig woningmarktregio’s te verdelen die aansluiten bij de economische regio’s. Als regio maak je dan eerder kans op Europese subsidies. Een andere tendens was juist om van Nederland één grote woningmarkt te maken. Nu wordt volkshuisvestelijkbeleid gemaakt dat niet logisch aansluit op buurtgemeenten. Het voorbeeld hiervan is Rotterdam en Den Haag. De gemeente Rotterdam heeft felle discussies rondom de prestatieafspraken over sloop van 20.000 woningen, terwijl 20 km verderop in Den Haag juist discussie wordt gevoerd over instandhouding van de kernvoorraad.”

Grote verschillen tussen regio’s

Of de bestuurders daadwerkelijke decentralisatie gewenst vinden, bleef in het midden. Wel kwam telkens naar voren dat er grote verschillen zijn tussen regio’s. De woningmarkt in Amsterdam is niet te vergelijken met die in Limburg. Toch vallen ze onder hetzelfde beleid. Er is behoefte aan beleid dat wel inspeelt op regionale verschillen. Voor meer informatie over het bestuurdersdiner kunt u contact opnemen met Anouk Corèl via anouk.corel@platform31.nl.

Meer informatie

Staedion en Wooncompagnie zijn partner van Platform31. Het bestuurdersdiner was een activiteit exclusief voor partners van Platform31 en maakt daarmee deel uit van het partnerschap.

Nog geen partner?

Bekijk hier wat Platform31 u te bieden heeft

Contact

Vera Beuzenberg

Vera Beuzenberg

Projectleider

06 83 17 13 69