Column: De knellende jas van woningcorporaties

Karakus in de wijk

Een eerlijk speelveld. Dat is feitelijk de achterliggende gedachte geweest van de ingrijpende stelselherziening in de corporatiesector. Het besluit van de VVD-minister van Wonen om een strikte scheiding aan te brengen tussen de sociale en commerciële activiteiten van corporaties werd namelijk niet zozeer ingegeven door het grote aantal incidenten en uitwassen. Het was een reactie op het pleidooi van bouwers, projectontwikkelaars en beleggers voor een minder dominante positie van de corporatiesector op de woningmarkt.

Woningcorporaties mochten voortaan nog slechts ‘voor de markt’ bouwen als de markt zelf daarin tekortschoot, zo luidde het decreet. En niet eerder dan nadat een uitgebreide markttoets dit onomstotelijk had aangetoond. Het leidde ertoe dat de corporaties zich – mede daartoe aangezet door de aanslag van de Verhuurdersheffing op hun financiële positie – massaal richtten op hun kerntaak: het verhuren en onderhouden van sociale huurwoningen. Vrijwel alle investeringen in woningen boven de huurliberalisatiegrens werden overgelaten aan marktpartijen. Die zouden met name in het middensegment van de woningmarkt hun verantwoordelijkheid nemen, nu zij zich verlost wisten van een door subsidie en positie bevoordeelde concurrent.

Helaas. De ingrijpende herschikking van het speelveld heeft niet het gewenste effect gehad. Integendeel. De markt acteert wel, maar richt zich toch vooral op de meest gewilde segmenten in de meest onder druk staande stedelijke gebieden van Nederland. In minder aantrekkelijke wijken in minder gewilde steden vinden we commerciële partijen nauwelijks terug. Dat is logisch, alleszins verklaarbaar, en zou ook niet zo’n probleem zijn als woningcorporaties daar vervolgens vrijuit zouden mogen ‘herintreden’. En juist daar knelt de jas die minister Blok de corporatiesector indertijd heeft aangemeten.

De complexiteit van de huidige systematiek en de strenge voorwaarden waar corporaties aan moeten voldoen, verhinderen dat zij in actie komen. Het is veelzeggend dat Platform31 van steeds meer partners het signaal krijgt dat de segregatie en de concentratie van kwetsbare groepen toeneemt in wijken met voornamelijk corporatiebezit. De gemengde stadswijk, waar Nederland internationaal om wordt geroemd, loopt gevaar omdat het voor woningcorporaties te commercieel is om marktconform te bouwen en het voor de markt juist commercieel niet aantrekkelijk genoeg is.

Het wordt tijd om aan deze ongelukkige situatie een einde te maken en de woningcorporaties weer een wat ruimere jas aan te meten. Niet door ze carte blanche te geven of het stelsel weer ingrijpend te wijzigen. Maar simpelweg door ze in staat te stellen om sneller en eenvoudiger dáár te acteren waar andere partijen dat aantoonbaar niet willen of kunnen.
Zet in de eerste plaats een streep door de markttoets op projectniveau. Eerder pleitte een van onze kennispartners daar ook al voor. Wijs in plaats daarvan samen met de gemeenten wijken en buurten aan waar de betrokkenheid en investeringskracht van woningcorporaties noodzakelijk zijn om de kwaliteit van wonen en leven op niveau te houden. Ook, of misschien wel juist als die investeringen moeten worden gedaan in het middensegment.

Ten tweede: verklaar in stadwijken waar de nood het hoogst is, het huurprijs- en toewijzingsbeleid ook van toepassing op het middensegment van de woningmarkt. Door te reguleren kan namelijk worden voorkomen dat bepaalde doelgroepen tussen wal en schip vallen. Bovendien is hiermee de discussie over wie het moet doen beslecht en kan het weer gaan over de vraag waar en hoe.

En dat wordt hoog tijd. Want het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat de woningcorporaties hun lesje in nederigheid wel hebben geleerd. Nu is het tijd om ze weer vertrouwen te geven. En wat mij betreft dus ook een nieuwe en passende jas.