‘Bij renovatie cliënt en locatie als uitgangspunt’


In het Haagse woonzorgcentrum Florence Jonker Frans wonen de bewoners sinds kort in een grondig gerenoveerd gebouw naar de eisen van deze tijd. Daar gingen echter wel 15 jaar tijd en verschillende plannen aan vooraf. “Uiteindelijk besloten we, anders dan anders, om de cliënt en de locatie als uitgangpunt te nemen”, zegt Ruurd Stemerdink, manager vastgoed en facilitair bij Florence.
woonzorgcentrum-jonker-frans-zorgcentrum-den-haag-florence

Het verouderde woonzorgcentrum Jonker Frans was een aantal jaar geleden aan vernieuwing toe. Verschillende plannen passeerden de revue, waaronder een plan voor vervangende nieuwbouw. “Maar al gauw bleek dat dat geen haalbare zaak was”, steekt Ruud Stemerdink van wal. “De investeringen waren gewoon te hoog om deze bij de exploitatie terug te verdienen, met een hoger exploitatierisico.” Bovendien krijg je volgens Stemerdink bij nieuwbouw geen tweekamerappartement van deze grootte terug, en zeker niet voor hetzelfde budget. Gelukkig bleek renovatie wel haalbaar. “Maar de renovatie moest wel meer zijn dan een opknapbeurt”, benadrukt Stemerdink, “omdat we nog een flink aantal jaren met het gebouw verder wilden.” Het gebouw moest met de renovatie dus getransformeerd worden naar een aantrekkelijk, flexibel en comfortabel gebouw, met als onderscheidend element zoveel mogelijk intramurale tweekamerappartementen, wat men elders niet vaak te bieden heeft.

Omgeving

“Bij de renovatie ging Florence Jonker Frans anders dan anderen te werk. “We namen de cliënt en de locatie als ons uitgangspunt”, vertelt Stemerdink. “Als eerste keken we naar de zorg- en woningmarktpotentie van de locatie. Verwachten wij op onze huidige plek, de wijk Regentesse-Valkenboskwartier in Den Haag, de komende jaren voldoende senioren die bij ons zorg af willen nemen? En zo ja, hoe zit het met concurrerende voorzieningen in de buurt? Kunnen zij een gevaar vormen voor de continuïteit van ons woonzorgcentrum?”

Deze vragen bleken een toekomstbestendig antwoord te hebben en dus ging Florence Jonker Frans analyseren wat de mogelijkheden van toekomstige senioren uit de omgeving konden zijn. “Daarbij keken wij onder andere naar het inkomensplaatje van mensen uit deze buurt die wij tot onze potentiële bewoners kunnen rekenen. Uit die analyse volgde een marktconforme huur, die de basis vormde voor onze business case.” Daarbij koos Florence Jonker Frans er bewust voor om niet met intramurale huisvestingsvergoedingen te rekenen, maar met een betaalbare huur voor klanten uit de directe omgeving. Dat bepaalde het investeringsbudget. “Wij willen toekomst-zeker investeren en we verwachten dat de overheid het scheiden van wonen en zorg verder zal stimuleren. Daardoor zal het financiële plaatje veranderen. Zowel voor de zorgafnemer als voor de zorgaanbieder. Ons motto is dan ook "Is de klant bereid te betalen?”

Gevel

De keuze voor een energiebesparende gevel bleek echter een lastige. Hoewel een gevel essentieel is om het energieverbruik terug de dringen, bleek die zich niet op korte termijn terug te verdienen. “Maar uiteindelijk hebben we toch besloten om in een nieuwe gevel te investeren”, zegt Stemerdink. “Niet alleen vanwege de energiezuinigheid, maar ook om het gebouw een nieuwe, frisse nieuwbouw uitstraling te geven. Als je een hoop geld aan renovatie uitgeeft moet dat ook direct zichtbaar zijn. Dat was achteraf een wijs besluit. Na de renovatie nam de wachtlijst voor senioren die hier graag willen wonen, fors toe. De leegstand die we vóór de renovatie hadden, hebben we daardoor volledig kunnen terugdringen. Door duurzaamheid te benaderen vanuit energiebesparing en woongenot wordt er ineens een heleboel mogelijk, dat hebben we wel gezien.”

Bij duurzaamheid keek Florence Jonker Frans overigens niet alleen naar de toekomstbestendigheid van het gebouw. Ook moderne technologieën zijn toegepast om het gebouw energiezuinig te maken. “Dit hebben we heel zakelijk benaderd”, benadrukt Stemerdink. “We hebben gekeken naar gebouwonderdelen die we sowieso moesten vervangen en daarvoor hebben we energiezuinigere oplossingen gekozen met relatief korte terugverdientijden. Zo heeft het gebouw nu gaswarmtepompen en led-verlichting. De kosten hiervoor sparen zich vanzelf uit door de energiebesparing die het oplevert. Ook hebben we toekomstige optimalisaties voorbereid. Mocht het bijvoorbeeld in de toekomst interessant worden om zonne-energie toe te passen met korte terugverdientijden, dan kan de installatie eenvoudig worden uitgebreid.”

Brievenbussen

Inmiddels is het woonzorghuis Jonker Frans volledig gerenoveerd. De 81 één- en tweekamerwoningen en de 92 appartementen van het bijbehorende aanleuncomplex zijn nu allemaal levensloopbestendig. De appartementen hebben bovendien een frans balkon, een balkon of tuintje. “We hebben er een toekomst-zeker gebouw van gemaakt en dat beschouwen wij als een vorm van duurzaamheid. Daarom wilden we per se dat het gebouw geschikt zou zijn voor zowel intramurale als extramurale zorg.” Alle appartementen voldoen daarom aan de criteria voor zelfstandige woonruimte. “Zij hebben eigen huisnummers, brievenbussen en meterkasten, maar ook een eigen keuken en wasmachineaansluiting. De appartementen kunnen daardoor zowel intramuraal als extramuraal verhuurd worden. De huur is maximaal 550 euro, met nieuwbouw zou dit in kostprijs hoger dan 700 euro in de maand zijn geweest.”


Meer informatie