Bekend maakt bemind

Kansen voor Nederlandse particuliere huursector

De particuliere huursector is back in business. In 2013 deed Platform31 een eerste verkennend onderzoek, gevolgd door een Community of Practice. Een leerkring waarbij elf gemeenten met deskundigen verkenden hoe ze voor meer investeringen in hun gemeente kunnen zorgen. Het rapport ‘Kansen voor de particuliere huur in Nederland’, geschreven door Frank Wassenberg en Marieke Jonker-Verkaart van Platform31, vormt het sluitstuk. Zij overhandigden het rapport tijdens het gelijknamige congres op 25 maart 2015 aan minister Blok van Wonen en Rijksdienst en Sebastiaan Capel, voorzitter van de Bestuurscommissie Amsterdam Zuid.

particuliere huur in nederland
Overhandiging van het rapport door Frank Wassenberg en Marieke Jonker-Verkaart aan minister Stef Blok en Sebastiaan Capel - foto: Polle Willemsen

Voordat de officiële overhandiging plaatsvond, schetste Frank Wassenberg hoe de particuliere woningmarkt er in Nederland uitziet. “Aanleiding voor ons onderzoek was de grote onbekendheid van de particuliere huursector bij gemeenten. Decennialang werden de oplossingen voor woonproblemen gezocht in de koopsector of de sociale huursector. Dat ging goed tot enkele jaren terug. De nieuwbouw halveerde, koopprijzen daalden, wachtlijsten voor huurwoningen groeiden en de doorstroming stagneerde. Middeninkomens in de meer gewilde delen van het land vallen tussen wal en schip en mensen die snel of tijdelijk willen huren, komen moeilijk aan een woning. Dat is niet goed voor deze doelgroep, niet voor de stad en niet voor de BV Nederland.” Als belangrijkste oorzaken voor deze almaar kleiner wordende particuliere huursector noemt Wassenberg de jarenlange stimulering van zowel de sociale woningbouw als de kopersmarkt met goedkope grondprijzen, huursubsidie en hypotheekrenteaftrek.

Gat tussen vraag en aanbod

In de particuliere huursector bepaalt de marktwaarde de hoogte van de huurprijzen. Hoewel vraag en aanbod elkaar zouden moeten versterken werkt dat op de woningmarkt toch anders. “Kijken we naar de inkomensverdeling, dan heeft de grootste groep Nederlanders een middelhoog inkomen, terwijl de woningvoorraad juist bestaat uit het goedkopere of juist duurdere segment. Dit raakt meteen de kern van het onderzoek. Want hoe kan er zo’n groot gat zitten tussen vraag en aanbod?”, aldus Wassenberg.

Vijf kansen

In totaal telt Nederland zo’n 600.000 particuliere huurwoningen verspreid over het land. Tweederde hiervan heeft een huur onder de liberalisatiegrens van € 710,68. De rest valt onder de vrijesectorhuur. In vergelijking met andere westerse landen is de particuliere huursector en de vrije (geliberaliseerde) huursector klein en de sociale huursector groot. Wassenberg noemt in zijn presentatie vijf mogelijkheden om de particuliere huursector te vergroten: nieuwbouw, transformeren van bijvoorbeeld lege kantoorpanden naar woningen, huurverhoging (liberalisatie), verkoop van corporatiewoningen aan beleggers en het overzetten van koop- naar huurwoningen.

Vier adviezen

Het rapport bevat daarnaast vier conclusies met bijbehorende adviezen. Als eerste noemt Wassenberg het gebrek aan bekendheid. “Gemeenten zijn onbekend met de lokale beleggers en andersom weten beleggers niet bij wie ze moeten aankloppen op het moment dat ze willen investeren. Zij zouden kennis over kansrijke gebieden meer met elkaar moeten delen. Gemeenten kunnen hiervoor bijvoorbeeld een bidboek maken. De tweede conclusie: er is geld beschikbaar, maar de financiële middelen zweven als het ware boven de markt.” Zijn oproep aan gemeenten en beleggers: verbreed de horizon in plaats van blind te staren op de zogeheten toplocaties. “Want ook B-locaties in groeigebieden zijn kansrijk. Zeker als gemeenten financiering om de hoek zoeken bij lokale investeerders. Tot slot moeten we een halt toeroepen aan de kunstmatige ophoging van middeldure woningen.”

Regelluwe proeftuin

Zijn laatste conclusie plaatst hij in een bredere context. “Als beleggers huizen bouwen of verbouwen, doen ze dat bij voorkeur met huren in de vrije sector, boven de eerder genoemde liberalisatiegrens van 710 euro. Terwijl een grote groep huurders in grote delen van het land juist behoefte heeft aan woningen met een huurprijs rond de 600 euro. Beleggers stellen bovendien dat het aanbod hiervan renderend is. De bouw hiervan wordt echter onbedoeld ontmoedigd. Verhuren onder de 710 euro is namelijk onaantrekkelijk, omdat woningen onder het puntensysteem vallen en verhuurders dan te maken krijgen met een verhuurdersheffing en huurcommissie. Daarom brengen verhuurders de huren kunstmatig hoog door punten te sprokkelen om zo boven het minimumaantal van 142 punten van het woningwaarderingsstelsel te komen. Niemand vraagt om extra wasbakken of een langer aanrecht, maar het levert wel extra punten op en dus hogere huren.” Het advies in het rapport luidt: laat gemeenten regelluwe locaties aanwijzen waar die dwang van die puntengrens niet geldt.

Reactie van Blok

Minister Blok reageerde op het rapport door een aantal maatregelen op te sommen die de Rijksoverheid neemt om ervoor te zorgen dat de particuliere huursector weer aantrekkelijk wordt voor investeerders. Allereerst noemt hij de hervormingen van de woningmarkt. “Onlangs is de herziening van de Woningwet aangenomen in de Eerste Kamer. Die houdt in dat woningcorporaties weer moeten focussen op sociale woningbouw. Daarmee wordt de vrije sector het terrein voor onder andere pensioenfondsen.” Tegelijkertijd probeert Blok buitenlandse beleggers te interesseren voor investeringen in Nederland en stelt hij een soepeler woningwaarderingsstelsel voor, met name bij de transformatie van kantoren. Ook bevriest het Rijk de komende drie jaar de sociale huurgrens. “Het is echter belangrijk dat ook gemeenten die handschoen oppakken”, vindt Blok. “Niet alleen in grote steden, zoals Amsterdam, maar ook in kleine gemeenten, zoals het Friese dorp Garyp, waar ik onlangs was in verband met de krimpproblematiek. Daar werd ik rondgeleid in een oude melkfabriek die door een lokale aannemer was verbouwd tot huurappartementen. Deze anekdote toont aan dat het ook voor kleinere gemeenten aantrekkelijk is om lokaal te investeren. De nieuwe Woningwet bevat nadrukkelijk de uitnodiging aan gemeenten om een woonvisie op te stellen waarin ook de middeldure huurwoningen zijn opgenomen. Zo laten we de woningmarkt in Nederland een stuk beter functioneren.”

B-locaties boosten

In het tweegesprek dat hierop volgde, stelde Hamit Karakus, dagvoorzitter en directeur van Platform31 nog twee aanvullende vragen: “Krijgen gemeenten ook de ruimte om het puntenstelsel per gebied of per gebouw in te zetten?” Blok: “Bij de transformatie van kantoorgebouwen gaan we dit inderdaad versoepelen.” Karakus: “Knelpunten vormen ook de B-locaties. Wat kunnen wij met elkaar doen om deze locaties aantrekkelijker te maken?” “De grondprijs van een huurwoning is alles bepalend”, antwoordt Blok. “Daar gaat het gemeentelijke woonbeleid echter over. Maar ik vind het logisch dat een gemeente met een tekort aan particuliere huurwoningen de grondprijzen aanpast. Daarnaast kunnen gemeenten ervoor kiezen om bijvoorbeeld klushuur aan te bieden. Daar is enorme belangstelling voor, zo blijkt uit voorbeelden in Rotterdam en Den Haag.”

Huurprijsregulering bij transformatie

Ook de aanwezige gasten in de zaal kregen de gelegenheid om vragen te stellen. Een belegger kwam zelfs met een aanvullende suggestie: “Als we de huurprijsregulering loslaten bij de transformatie van kantoorruimten en andere grote lege panden naar huurwoningen, waarom doen we dat dan niet ook bij de transformatie van winkels naar huurwoningen?” Blok: “De bestemmingswijziging van panden met een bedrijfsfunctie is een interessante suggestie waarvan de uitwerking de moeite waard is.” Een andere vraag ging over het vrijgeven van de huren om het zogeheten scheefwonen tegen te gaan. Blok gaf aan meer te voelen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. Mede op verzoek van Amsterdamse woningcorporaties gaan we bij starters werken met tijdelijke huurcontracten. Zodat de gemeente na vijf jaar kan toetsen of het inkomen nog onder de toewijzingsgrens van sociale huurwoningen valt. Zodat ze daarmee de doorstroming van nieuwe huurders kan stimuleren.”

Tenderkalender

Tot slot reageerde ook Sebastiaan Capel op de conclusies en aanbevelingen uit het rapport. “In Amsterdam werken we met een tenderkalender waarop elke belegger kan zien welke projecten er zijn. Samen bekijken we hoe we ook de B-locaties kunnen ontwikkelen op welke termijn, tegen welke voorwaarden en tegen welke grondprijs.” Het officiële gedeelte van het congres werd afgesloten met twee boeiende presentaties van vastgoedinvesteerders: Dick van Hal, directievoorzitter van Bouwinvest en Monique van Velzen, directeur vastgoedmanagement &projectontwikkeling van AVV Beheer. Ook zij benadrukken de intensievere samenwerking tussen gemeenten en investeerders. Van Velzen: “Ook buiten de grote steden is er volop vraag naar middeldure huurwoningen. De markthuren liggen in een groot deel van het land gemiddeld lager dan de liberalisatiegrens van 710 euro. Juist hier is lokale samenwerking kansrijk.”

Meer informatie

Frank Wassenberg

06 57 94 35 92 – frank.wassenberg@platform31.nl
nl.linkedin.com/pub/frank-wassenberg


Marieke Jonker-Verkaart

06 57 94 22 83 – marieke.jonker@platform31.nl
nl.linkedin.com/pub/marieke-verkaart